זה המכשול שלכם - הון עצמי ממוצע של מיליון וחצי שקל לדירת 4 חדרים
אם רציתם לקנות דירה וחשבתם שזה יהיה קשה בגלל הריביות הגבוהות או המחירים המאמירים, אין לכם מושג עד כמה אתם צודקים. המצב הקשה בשוק הדיור מקבל גושפנקא נוספת בכל הקשור ליכולת הפיננסית האיתנה איתה צריכים לבוא הרוכשים. הפתרון כנראה הוא שכירות לרוב הצעירים. גרף שהציגה חברת הנדל"ן מגוריט מגוריט -0.29% במצגת מצביע על העלייה החדה בהחזר הממוצע למשכתנא, החזר שגדל כזכור בעיקר לאור העלאות ריבית בנק ישראל בחלק מהמאבק באינפלציה. אלו הנתונים שסיפק ד"ר דני בן שחר ממכון אלרוב.
עפ"י מגוריט, החזר המשכנתא הממוצע לדירת 4 חדרים טיפוסית טיפס מ-6,500 שקל ב-2021 ליותר מ-11,000 שקל במהלך 2023 אם כי כעת ירד ההחזר הממוצע מעט מתחת לרף ה-11,000.
נתונים אלו מלמדים על הקושי הרב של נוטלי המשכנאות לעמוד בחזרים החודשיים, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בעצמאיים שיצאו למילואים בעקבות המלחמה ושחוו פגיעה כלכלית גדולה בעסק שלהם ללא פיצוי הולם מהמדינה.
אם לא די בכך, ההון העצמי הדרוש לנוטלי המשכנתאות עלה גם הוא ויותר מהכפיל את עצמו מסכום ממוצע של כ-700 אלף שקל ב-2021 לכ-1.6 מיליון שקל ב-2023 לדירת 4 חדרים טיפוסית. מדובר בגידול חד יותר מהגידול בהחזר הממוצע למשכנתא שמעיד בהכרח על חזרת הביקושים לדירות ועל עלייה חדה במחירי הדירות.
- 0% הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב: איפה זה והאם יש כאן קאץ'?
- מחירות לעבדות: האם באמת אפשר לרכוש דירה עם הון עצמי של 300 אלף שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, מגמת עליית ההון העצמי הממוצע הדרוש עבור נוטלי המשכנתאות נבלמה קלות בשנה האחרונה ברוב הארץ מלבד בערים כמו ירושלים, חיפה ובני ברק. ובכל זאת, תל אביב עדיין ניבת בראש רשימת הערים בהן צריך את ההון העצמי הגבוה ביותר עם כ-2.9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים טיפוסית, רמת גם הם הון עדצמי דרוש של 1.75 מיליון שקל ואילו בתחתית הרשימה ניתן למצוא את חיפה עם הון עצמי דרוש של חצי מיליון שקל ואת באר שבע עם כ-200 אלף שקל בלבד.
- 9.ממשיכים לחרטט על "עליית מחידי הנדל"ן"- בפועל: התרסקות (ל"ת)מתווך - ת"א 08/04/2024 08:26הגב לתגובה זו
- 8.רוסלן 06/04/2024 22:57הגב לתגובה זוערך משקנתה + ריבית גבוהה - שילוב קטלני
- 7.רוסלן 06/04/2024 22:52הגב לתגובה זוקרוב לוודאי, כותב מתכוון על ערך של משכנתא (70% ערך דירה) ולא ערך הון עצמי 643000 (30% ערך הדירה). בסך הכול ערך דירה 4 חדרים 2143000 ממוצע. זה מחיר קרוב לאמת. לפי דבריו של כותב : הון עצמי 1500000 - 30% ערך דירה + 3500000 של משכנתה - 70% ערך דירה. בסך הכל ערך דירה 4 חדרים ממוצע 5000000 שלא מציותית לאמת. בקיצור כותב התבלבל. בקותרת מדובר על הון עצמי אבל בכתבה עצמה ערך החזר חודשי של משכנתה. לסיכום : קשיים אמתיים לא הון עצמי אבל בגדל משכנצה, החזר חודשי
- 6.אל תבלבלו את המציאות 06/04/2024 10:09הגב לתגובה זואם אין יכולת לרכוש שזו המסקנה בכתבה- הרי שהמחירים שנופחו בריבית ע|י הבנקים והקבלנים והממשלה כבר לא ישימים ולא יכולים להישאר, אלא חייבים לצנוח, אם הריבית לא תרד מהר וחזק (והיא לא..) ולכן הם מכשול בפני המוכרים, ובעיה שלהם, וממש לא של הקונים, שרק צריכים סבלנות:)
- 5.חחחחחחח 04/04/2024 23:46הגב לתגובה זוניפוח! הלוואות! פיצוץ הבועה מתקרב? הולך להיות מעניין?
- 4.ישראלי מודאג 04/04/2024 22:19הגב לתגובה זואם כן אז אפשר לזרוק את הכתבה לפח, מה שקרה זה שהזוגות לא קונים ומי שנשאר זה משפרי הדיור בלבד ואז ברור שההון העצמי שלהם מוגדל כי הם מכרו דירה..
- חצי אמת 05/04/2024 08:16הגב לתגובה זומשקיעים לא נכנסים לשוק הזה כי יש רווח אלטרנטיבי בכפולות של בין 1.5 ל2. צעירים לא נכנסים כי זה כבר שיגעון ואין לרובם כסף, או רצון להשתעבד. מי שקונה זה רק מי שחייב, גירושין וכו'. כל השאר מחוץ למשחק וגם לא בלחץ. אנחנו מגיעים לתקופה שמוכרים יצטרכו לשנות תפיסה, בינתיים קבלנים מתחילים להבין, אחריהם יד שניה. עדר מטומטמים שהריץ את מחירי הדיור, חושבים שהתעשרו בפועל צריך לתת יותר עזרה לכל ילד ולגרום לו להתחייב עד גיל 100. המרוויחים הגדולים - רשות המיסים והבנקים. כל השאר תפאורה
- 3.זאב 04/04/2024 15:27הגב לתגובה זודירה בתל אביב עולה 2.9 מליון הון עצמי 30% יוצא 870 אלף ולא 1.6 מליון.
- הכוונה היא שנדרש הון עצמי של 2.9 מיליון ולא מחיר הדירה (ל"ת)יורם 06/04/2024 11:02הגב לתגובה זו
- 2.תמיר 04/04/2024 13:20הגב לתגובה זומי אתם אנשים שמשלמים כל חודש 12,000 שקלים על החזריי הלוואות? זה הפך את האדם הממוצע לעני, תוך שנה, מבלי שהוא שם לב. 12,000 בחודש זה כמעט משכורת שלמה.
- 1.כלכלן 04/04/2024 13:10הגב לתגובה זובמקום שהאנושות יאלצו להשמיד אותם כפי שכבר ניסתה
- עם מופלא, מנהיגות חרא (ל"ת)אתה הראש, אתה אשם 07/04/2024 20:24הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
