קצרין בראש: תכנית מתאר חדשה לגולן
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון החליטה לקדם תוכנית מתאר מחוזית חדשה לנפת גולן. החלטה זו תאפשר פיתוח עתידי של האזור. מדובר בעדכון תוכנית המתאר הקודמת לנפת הגולן (תמ"מ/3/2) שאושרה בשנת 1989. זאת, לצורך התאמה לצרכים החדשים הדרושים לפיתוח אזור הגולן. התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, מקודמת בהתאם להחלטת הממשלה 864 שמהותה "תוכנית לעידוד צמיחה דמוגרפית בת קיימא ביישובי המועצה האזורית גולן וקצרין לשנים 2022-2025", והיא כוללת את המועצות האזוריות גולן, העיר קצרין והמועצות המקומיות מג'דל שמס, מסעדה, בוקעתא, עין קניה וע'גר.
אזור אלוני השן הגולן (אילן איזן)
החלטת הממשלה נועדה, בין היתר, לעודד את הצמיחה הדמוגרפית של ישובי המועצה האזורית גולן וקצרין תוך תכנון ופיתוח יח"ד למגורים, פיתוח כלכלי מקומי ואזורי ויצרת מקומות תעסוקה למשיכת אוכלוסייה, שיפור איכות החיים וצמצום הפערים.
מטרות התוכנית הן: פיתוח ההתיישבות, החקלאות, התעסוקה והתיירות בנפת הגולן, בראייה מרחבית- סביבתית כוללת, כמענה לצורכי הפיתוח והשימור לשנים הבאות. זאת לצד שמירה על משאבי הטבע, הנוף והתרבות הייחודיים לגולן.
- תוכנית חדשה: שדרוג כביש 91 ומחלף במחניים
- מתווה פיצויים חדש: פיצוי מלא לכלל העסקים בגולן והגליל העליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכנת התוכנית תעשה בשיתוף משרדי הממשלה ורשויותיה, ובשיתוף פעולה הדוק עם כלל המועצות האזוריות והמקומיות בנפת גולן.
מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט: "אני מודה לכל השותפים לתכנון החשוב הזה, מדובר בבשורה של ממש לנפת הגולן ולישובים בחבל הארץ הייחודי הזה אשר תעודד הגירה חיובית והתישבות בגולן, הגדלת מקורות התעסוקה, מינוף ענפי החקלאות, מקורות האנרגיה, תיירות, מלונאות, יצירת תשתיות בראיה ארוכת טווח ובמקביל שימור הנוף, פיתוח והנגשת השטחים הירוקים הפתוחים הפרושים בכל רחבי הנפה".
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון, ערן ניצן: "התוכנית צפויה לייצר את התשתית לפיתוח הגולן בעשרות השנים הקרובות באופן שיאפשר את פיתוח הישובים בו לצד פיתוח מוקדי תעסוקה, תיירות וחקלאות. התמ״מ יעסוק מגוון גדול של נושאים ובהם פיתוח אנרגיה נקיה, פיתוח שטחים חקלאים והממשק המורכב בין תשתיות צבאיות ואזרחיות במרחב זה".
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
