אזור הגולן
צילום: אילן איזן

קצרין בראש: תכנית מתאר חדשה לגולן

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון החליטה לקדם תוכנית מתאר מחוזית חדשה לאזור הגולן. זה מה שצפוי
איציק יצחקי |

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון החליטה לקדם תוכנית מתאר מחוזית חדשה לנפת גולן. החלטה זו תאפשר פיתוח עתידי של האזור. מדובר בעדכון תוכנית המתאר הקודמת לנפת הגולן (תמ"מ/3/2) שאושרה בשנת 1989. זאת, לצורך התאמה לצרכים החדשים הדרושים לפיתוח אזור הגולן. התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, מקודמת בהתאם להחלטת הממשלה 864 שמהותה "תוכנית לעידוד צמיחה דמוגרפית בת קיימא ביישובי המועצה האזורית גולן וקצרין לשנים 2022-2025", והיא כוללת את המועצות האזוריות גולן, העיר קצרין והמועצות המקומיות מג'דל שמס, מסעדה, בוקעתא, עין קניה וע'גר.

אזור אלוני השן הגולן (אילן איזן)אזור אלוני השן הגולן (אילן איזן)

החלטת הממשלה נועדה, בין היתר, לעודד את הצמיחה הדמוגרפית של ישובי המועצה האזורית גולן וקצרין תוך תכנון ופיתוח יח"ד למגורים, פיתוח כלכלי מקומי ואזורי ויצרת מקומות תעסוקה למשיכת אוכלוסייה, שיפור איכות החיים וצמצום הפערים. 

מטרות התוכנית הן: פיתוח ההתיישבות, החקלאות, התעסוקה והתיירות בנפת הגולן, בראייה מרחבית- סביבתית כוללת, כמענה לצורכי הפיתוח והשימור לשנים הבאות. זאת לצד שמירה על משאבי הטבע, הנוף והתרבות הייחודיים לגולן.

הכנת התוכנית תעשה בשיתוף משרדי הממשלה ורשויותיה, ובשיתוף פעולה הדוק עם כלל המועצות האזוריות והמקומיות בנפת גולן.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט: "אני מודה לכל השותפים לתכנון החשוב הזה, מדובר בבשורה של ממש לנפת הגולן ולישובים בחבל הארץ הייחודי הזה אשר תעודד הגירה חיובית והתישבות בגולן, הגדלת מקורות התעסוקה, מינוף ענפי החקלאות, מקורות האנרגיה, תיירות, מלונאות, יצירת תשתיות בראיה ארוכת טווח ובמקביל שימור הנוף, פיתוח והנגשת השטחים הירוקים הפתוחים הפרושים בכל רחבי הנפה".

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון, ערן ניצן: "התוכנית צפויה לייצר את התשתית לפיתוח הגולן בעשרות השנים הקרובות באופן שיאפשר את פיתוח הישובים בו לצד פיתוח מוקדי תעסוקה, תיירות וחקלאות. התמ״מ יעסוק מגוון גדול של נושאים ובהם פיתוח אנרגיה נקיה, פיתוח שטחים חקלאים והממשק המורכב בין תשתיות צבאיות ואזרחיות במרחב זה".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותנדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיות
ראיון

"השוק יקר מאי פעם - אבל תחושת הביטחון חזרה, וזה משנה הכול"

רז דומב מלידר שוקי הון מסביר כי מניות הנדל״ן נסחרות קרוב לשיאים היסטוריים, אך המשקיעים מתמקדים פחות במחיר ויותר בתחושת היציבות: “מה שמניע עכשיו את השוק זה לא רק ריבית - זה חזרת האמון בכלכלה הישראלית”; בין החברות הבולטות לטובה הוא מציין את דמרי, ישראל-קנדה ודוניץ, שנהנות מפריסה רחבה ומביקושים חזקים

צלי אהרון |

לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, תנודתיות גבוהה ומלחמה ששינתה את התמונה לרעה - שוק ההון המקומי משדר שוב ביטחון: מניות הנדל״ן, שבמשך חודשים היו בין הנפגעות העיקריות, אשר פיגרו אחרי המדדים המובילים בבורסה, מציגות בשבועיים האחרונים התאוששות חדה, אשר משקפת שינוי במצב הרוח של המשקיעים. מי שעד לא מזמן חשש מחשיפה לענף המגורים והמניב, חוזר בהדרגה אל המניות הללו - גם במחירים שנראים על פניו גבוהים היסטורית.

התחושה המרכזית שמניעה את השוק כעת היא יציבות. המשקיעים, כך נראה, בוחנים פחות את תווית המחיר ומסתכלים יותר על התמונה הכוללת - כלכלה שמתייצבת, סביבה ביטחונית רגועה יותר, וציפייה גוברת לתחילת תהליך של הורדת ריבית. הירידה בתשואות האג"ח, יחד עם ההתבהרות בזירה הגיאו-פוליטית, יוצרת אפקט פסיכולוגי של "חזרה לשגרה", שבמונחי שוק ההון מתורגם למומנטום חיובי.

במקביל, ענף הדיור עצמו ניצב בצומת: קבלנים ששרדו את תקופת הקיפאון מחזיקים היום בצבר קרקעות רחב ובפרויקטים מתקדמים לקראת שיווק, בעוד הריבית הגבוהה מתחילה לאבד מכוחה כגורם מעכב - במידה מסוימת יש לומר.גם בתחום הנדל״ן המניב, התמונה מתפצלת בין אזורי הביקוש החזקים לבין השוליים. תל אביב, הרצליה והערים הסמוכות ממשיכות להציג תפוסות גבוהות, בעוד ששווקים משניים כמו ראשון לציון, חולון ובני ברק נותרו מאתגרים. עם זאת, בסך הכול, התחושה בענף היא של מעבר הדרגתי ממצב של בלימה למצב של זהירות אופטימית - בדיוק כפי שמשתקף גם במדדי המניות בבורסה.

שוחחנו עם אנליסט הנדל״ן רז דומב - מלידר שוקי הון


אנליסט הנדל״ן רז דומב, צילום: איה בן עזרי


לאחר גל העליות האחרון שראינו במניות הנדל״ן - מה בעצם משקפים המחירים הנוכחיים?

"קודם כל, צריך לומר שסביבת המחירים כיום רחוקה מלהיות מפוכחת. אם מסתכלים היסטורית, רוב המניות כבר קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, חלקן אפילו מגרדות אותם. אבל אחרי שנתיים קשות - עם מלחמה, חוסר יציבות פנימית וכלכלית. המשקיעים מחפשים דבר אחד: ודאות. וברגע שהתחושה הזו חוזרת, השוק מגיב בהתאם. היציבות הכלכלית והביטחונית משדרות למשקיעים שאנחנו חוזרים למסלול נורמלי, וזה מתבטא ישירות במחירי המניות״.

אז מה בעצם צפוי לשוק הדירות בתקופה הקרובה?

נדל"ן, תל אביב, תמא תמ"א 38, אקו-סיטי
צילום: Bizportal

פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל

מכה לרשויות המקומיות: עיריות תל אביב וירושלים לא יגבו היטלי השבחה מתוכניות מכוח תמ"א 38; העליון קובע פה אחד: אישור תמ"א 38 אינו מהווה השבחה המזכה בהיטל וזאת למרות תמיכת היועמ"שית בעמדתן; השופטים קבעו כי אין קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין השבחה בפועל - ולכן אין עילה להטלת היטל

צלי אהרון |
נושאים בכתבה תמ"א 38 היטל השבחה

פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו,  ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל. 

הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה  והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."

לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.

פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות

במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.

השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.