מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "עלות התחדשות כל המבנים הישנים עומדת על 7 מיליארד שקל"
המשנה ליועמ"שית - "עולם היטלי השבחה הוא מערב פרוע שיגיע לפסיקה של בית משפט העליון"; מנכ"ל מנהל התכנון - "ניסע במטרו בעוד עשור"; מנהל רמ"י - "על מנת לעודד את היזמים לגשת למכרזים הצענו דחיה ופריסה של התשלומים"
"לא קשה לראות שאני חרדי, אבל אני אמון בתפקידי לדאוג למדיניות הדיור של כלל הציבור במדינת ישראל. אני לא חושב שגם השר דואג רק לחרדים, נהפוך הוא. אולי בעת הזו כדאי שהחברה הישראלית תבין שאין הבדל בינינו, כי לא נגיע לשום מקום אם נמשיך כך", כך אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן.
על השאלה מה האירוע שיגרום למדינה לתקצב חיזוק מבנים אמר כי "אנחנו בעולם של משאבים מוגבלים, אם היה לנו כסף להכל היינו פותרים הרבה בעיות במדינה. המנכ"ל הקודם עבד על דו"ח בנושא רעידות אדמה ופתרון של התחדשות עירונית, שמצא כי יש כ-30 אלף יח"ד שצריכות לעבור חיזוק, כאשר העלות ליחידה היא כ-650 אלף שקל, אם מחשבים את התוספת לבניינים ההערכה היא תקציב של 7 מיליארד שקל - זה הרבה מעבר ליכולת של משרדי".
לדבריו, "בתכנית העבודה הגדלנו את התקציב לחיזוק מבנים ונראה בעתיד את התוצאה של צעד זה, אבל כשהאוצר והמדינה מקבלת החלטות בעולם של משאב מוגבל, 7 מיליארד זה המון וזו לא החלטה שנמצאת בידי משרדי. נציג בקרוב הצעה לממשלה שתכלול מיליארדי שקלים לטובת כך. אני לא חושב שבפריפריה הססמית הפתרון הוא התחדשות עירונית מבלי להביא כסף (קרקע או מיסוי). המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולגייס את כל הממשלה לדבר הזה עם תכנית לעשור, כאשר יוקצו מיליארד או שניים לכל שנה לטובת כך".
המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס אמרה כי "בשנתיים האחרונות עשינו כמעט את כל החקיקה האפשרית בתחום ההתחדשות העירונית. בסוף אנחנו יושבים על המקום הכי רגיש שמצד אחד יש בו את הצורך לפתור את משבר הדיור לצד העובדה שהרבה פעמים האוכלוסיות שאנו מתמודדים איתן הן חלשות וזה מערב שיקולים חברתיים. החקיקה מוצאת את האיזונים הרלוונטיים. נתקלנו בהמון מקרים בהם דיירים לא מבינים על מה הם חותמים ומפה הולכים להסדרה שתגיד מה חייב להיות בעסקה. לכאורה מדובר על פרטים אלמנטריים שלא יחדשו שום דבר ליזמים, אבל במקביל תהיה שם התייחסות מיוחדת שדייר שצריך לחתום על העסקה צריך להיות לידו עורך דין שיסביר לו מה המהות ועל מה הוא חותם".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהתייחסות לפלונטר של היטלי ההשבחה בקרב הרשויות, אומרת יוליס, כי היא בטוחה שהנושא יגיע לבית המשפט העליון. לדבריה, "עולם היטלי ההשבחה הוא סוג של מערב פרוע. החוק מאוד ארכאי וקשה להלביש עליו את המציאות המתפתחת של תמ"א 38 והעסקאות מורכבות של ההתחדשות העירונית. אין ספק שהחוק לא לקח זאת בחשבון. הדבר מוביל 'לבית חרושת' שתמיד מייצר עמדות לגבי היטלי השבחה. יש חוסר וודאות גדול בין רשויות. מדובר על מס כבד ומשמעותי. בחוות הדעת שהוצאנו רצינו להביא אמות מידה אבל מדובר על מאות מיליונים וזה יגיע לפסיקה של בית משפט עליון".
רפי אלמליח מנכ"ל מנהל התכנון, אמר בכנס כי "הובלנו תהליכים מאוד משמעותיים של קיצור הליכים - אישרנו השנה 60 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית. זה שיא כל הזמנים וגם הרשות להתחדשות עירונית מגיעה לה שאפו. בעניין המטרו יש לנו את תמ"א 70 שנמצאת בסיום התהליך. אנחנו לא מדברים על 500 אלף יח"ד שיצאו לשוק מחר בבוקר, חלק נכבד יהיו בקרבת תחנות מטרו, חלקם יהיה ניתן לקדם לפני כן. 150 אלף יח"ד ניתן יהיה בשלבים עד שהמטרו יגיע, גם הרכבת הקלה תיתן מענה ביניים - הכל תלוי בזמינות הקרקע כל תחנה עם התנאים שלה".
ינקי קווינט מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, התייחס לסוגיית הקרקע המשלימה "במסגרת חוק ההסדרים האוצר ניסה לצמצם את שיעור הקרקע המשלימה ואנחנו התנגדנו. אנו חושבים שזה נכון שיהיה את האיזון והאוצר עדיין לא ויתר. המסקנות מהפיילוט שהחל לפני שנתיים עדיין לא הוסקו".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"אנו מקדמים כיום פיילוט במספר ערים לתכנון מחדש של מרכזי הערים - בינוי – פינוי – בינוי ופיצוי , כלומר פינוי התושבים תמורת פיצוי נאות ולאחר מכן שיווק הקרקע מחדש לטובת פינוי בינוי. הדבר יצריך חקיקה אך זה ייתן מענה גם לאוכלוסייה הוותיקה וגם לחידוש מרכז העיר - זה ייתן פתרון לכל צרה שלא תבוא. התהליך מקודם גם על ידי הרשות להתחדשות העירונית". על תוכנית מחיר מטרה אמר כי "צריך לתת הטבה גדולה יותר בפריפריה ומצומצמת יותר במרכז. רואים מכרזים שנכשלים, אין ערך קרקע, הוצאות הפיתוח לוקחות את הכל וקשה יותר לתת הנחה גבוהה. במשרד השיכון הסכימו לתת סבסוד כדי שהמכרזים יצליחו וגם לתת את ההנחה, אך ההנחות צריכות להיות סבירות. רואים את המגמה והשינויים אצל הקבלנים עצמם שמעריכים את מחירי הדירות כשהם ימכרו".
עו"ד אלעזר במברגר, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, אמר כי "אנחנו על סף קידום החלטת ממשלה שבה נביא תוכנית משמעותית לפריפריה שהולכת בעקבות אותן המלצות שפרסמנו יחד עם משרד השיכון, דו"ח של ועדה ממשלתית, משרד הביטחון, מנהל התכנון וכל השחקנים הממשלתיים שניסחו את קידום ההתחדשות בפריפריה. לעשות את מה שהיה צריך לעשות מזמן - מיפוי של כל הערים בסיכון סיסמי מוגבר בשלב הראשון. מיפוי - לזהות את מתחמי פינוי בינוי הכי קרובים לכלכליות ולתכנן אותן בתכנון מפורט של פינוי בינוי ולגבות את זה במהלך ממשלתי של כסף, של תקציב מדינה שמאפשר להם כלכליות".
- 4.התחדשות עירונית 28/03/2023 09:04הגב לתגובה זווגב כלכלי איתן כמובן, בתור השקעה בסיכון גבוה.יותר מידי פרוייקטים נתקעים בגלל פשיטת רגל קבלנים, או שבכלל ברח עם הכסף, בעיות וליקויי בניה חמורים, ושלא לדבר על רעידת אדמה שעלולה להסתיים באסון הרבה יותר גדול מהפל קל...
- 3.ינקלה 28/03/2023 07:50הגב לתגובה זובעצם היותו חרדי, הוא קודם כל מחוייב לרבנים, להלכה ולדין תורה. מכאן נובעת הבעיה.
- 2.אלי וילנ 28/03/2023 07:36הגב לתגובה זושר חרדי אומר בניה רק לחרדים. יהוא אליו רב יגיד לו מה לעשות והוא לא רק ישכח כל מה שהוא הבטיח פה אלא יעשה הףוך בפול גז
- 1.ג'ניפר 28/03/2023 04:23הגב לתגובה זואם כל כך "אכפת" לכם מאזרחי ישראל איך תסביר מאות אזרחים מיעוטי יכולת נכים ששירתו בצבא שהצביעו לממשלה שלכם קיבלו צווי פינוי מדירות ציבוריות להיכן נכה או אם חד הורית אמורים ללכת???? הדיירים האלה עם תעודות זכאות לקבלת דיור ציבורי.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
