בחודשים האחרונים, מחירי השכירות החלו לטפס. אפשר לראות את זה בתרשים 1, שמראה את השינוי במדד מחירי השכירות ובמדד מחירי הדירות. השינויים מחושבים ביחס ל- 12 חודשים אחורה, כך שהנתון בחודש מסוים מראה את השינוי ביחס לאותו חודש שנה אחת קודם.

תרשים 1: השינוי במדד מחירי שכירות בומדד מחירי דירות. מקור: למ"ס

מהתרשים הזה אפשר לראות מספר דברים. ראשית, שמחירי השכירות מטפסים בחודשים האחרונים בקצב המהיר ביותר מאז אמצע 2011. שנית, שעליית מחירי שכירות בקצב הזה היא לא חריגה במיוחד, ב-2002 וב-2009, למשל, מחירי השכירות טיפסו בקצב של כ-17% בשנה, כמעט פי 3 מהקצב הנוכחי. שלישית, שעד סוף 2009, היה מתאם חזק בין מחירי הדירות והשכירות, אבל לאחר מכן, הקשר בין מחירי הדיור והשכירות די התנתק.

אם מסתכלים על התקופה שבין שנת 2000 ל-2009, מדד פירסון לקשר שבין מחירי הדירות ומחירי השכירות היה כמעט 0.8. מכיוון שמדד פירסון מקבל ערכים בין 0 ל-1, מתאם של 0.8 מצביע על מתאם חזק מאוד. בין 2010 ל-2021, לעומת זאת, המתאם הוא רק 0.4, כמחצית מהערך שלו בתקופה שעד 2009. ב-2022 הקשר חוזר, לפחות בינתיים, להתקיים, מכיוון שמחירי הדירות והשכירות נעו באותו כיוון – כלפי מעלה.

הנתונים הללו, מצביעים על כמה מסקנות אפשריות. ראשית, "משבר הדיור" כפי שאוהבים לכנות את עליית מחירי הדירות מאז 2008, הוא לא באמת משבר דיור. הבדל מרכזי אחד בין רכישת דירה לבין שכירת דירה, היא שדירה שכורה משמשת לדבר אחד בלבד: למגורים. דירה בשכירות מספקת לשוכר שירותי דיור, וזהו. דירה בבעלות לעומת זאת, משמשת לשתי מטרות עיקריות. מטרה אחת היא דיור. המטרה השנייה היא השקעה. בתקופות שבהן היה בישראל משבר דיור אמיתי כי מספר הדירות לא הספיקו לאוכלוסייה, אופיינו בכך שמחירי השכירות עלו במהירות – לעתים קרובות, עלו אפילו יותר מהר ממחירי הדירות.

• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשיא תקופת העלייה מבריה"מ למשל, בשנים 1988-1992, מחירי השכירות עלו בכ-20%–35% בשנה. מחירי הדירות עלו במעט פחות. זה קרה בגלל שכשהעולים הגיעו לארץ, הם לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, אבל הם היו חייבים לגור באחת. נוצר ביקוש גדול לשירותי דיור, ומחירי השכירות טיפסו.

מאז 2008, לעומת זאת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת מכך שאנשים מוכנים לשלם כל מחיר בשביל מקום לגור בו. לו זה היה המצב, היה נוצר גם לחץ חזק על מחירי השכירות, והם היו עולים בקצב דומה למחירי הדירות. מה שקורה מאז 2008 הוא שאנשים רואים בדירה נכס נחשק בגלל שהיא מוצר השקעה שגם מספק שירותי דיור. אז המונח משבר דיור הוא לא מדויק – יותר נכון לומר שמאז 2008 יש משבר השקעה, שמוביל לכך שהמחירים של מוצרי השקעה נחשקים טסים לשמיים.

מסקנה שנייה היא שמאז סוף גל העלייה מבריה"מ, מחירי השכירות נוטים לעלות בצורה מהירה בתקופות של האטה כלכלית. שנת 2002 הייתה באמצע משבר הדוט-קום והאינתיפאדה השנייה. 2009 הייתה שנה של האטה כלכלית בעקבות משבר הסאב-פריים. בשני המקרים, ההאטה הכלכלית הובילה לכך שאנשים העדיפו להמתין עם רכישת דירות, מה שהגדיל את הלחץ על שוק השכירות. מה שקורה בחודשים האחרונים זה כנראה שילוב של ההאטה בהיי-טק ביחד עם עליית הריבית שיוצרת את המעבר של אנשים מרכישת דירות לשכירות. בנוסף, יש גם גל לא קטן של עלייה מרוסיה ומאוקראינה, וגם זה מגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. ככל שההאטה הכלכלית המסתמנת תמשך והריביות ימשיכו להיות גבוהות, ייתכן שנחזור למצב שבו מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדירות.

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

מסקנה שלישית היא שיכול להיות ש-2022 תהיה השנה שבה שוק הדיור חוזר לשפיות. תקופה של מעל 10 שנים שבה יש נתק בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדיור היא לא מצב נורמלי. במצב הנורמלי, אנשים בוחנים את המחירים בשוק הדירות ובשוק השכירות ומחליטים אם לקנות או לשכור לפי מה שיותר משתלם. מאז 2009, לעומת זאת, אנשים העדיפו לרכוש דירה בלי קשר למה שקרה בשוק השכירות, כך ששני השווקים התנתקו. ב-2022 הם חזרו לנוע ביחד. נשאר לראות אם זאת מגמה שתמשיך גם לשנים הבאות, אבל כל זמן שהריבית תשאר גבוהה יחסית, כנראה שזה אכן יהיה המצב.

ד"ר אביחי שניר

אוניברסיטת בר-אילן