מחירי השכירויות עולים בתקופה של האטה כלכלית
בחודשים האחרונים, מחירי השכירות החלו לטפס. אפשר לראות את זה בתרשים 1, שמראה את השינוי במדד מחירי השכירות ובמדד מחירי הדירות. השינויים מחושבים ביחס ל- 12 חודשים אחורה, כך שהנתון בחודש מסוים מראה את השינוי ביחס לאותו חודש שנה אחת קודם.
תרשים 1: השינוי במדד מחירי שכירות בומדד מחירי דירות. מקור: למ"ס
מהתרשים הזה אפשר לראות מספר דברים. ראשית, שמחירי השכירות מטפסים בחודשים האחרונים בקצב המהיר ביותר מאז אמצע 2011. שנית, שעליית מחירי שכירות בקצב הזה היא לא חריגה במיוחד, ב-2002 וב-2009, למשל, מחירי השכירות טיפסו בקצב של כ-17% בשנה, כמעט פי 3 מהקצב הנוכחי. שלישית, שעד סוף 2009, היה מתאם חזק בין מחירי הדירות והשכירות, אבל לאחר מכן, הקשר בין מחירי הדיור והשכירות די התנתק.
אם מסתכלים על התקופה שבין שנת 2000 ל-2009, מדד פירסון לקשר שבין מחירי הדירות ומחירי השכירות היה כמעט 0.8. מכיוון שמדד פירסון מקבל ערכים בין 0 ל-1, מתאם של 0.8 מצביע על מתאם חזק מאוד. בין 2010 ל-2021, לעומת זאת, המתאם הוא רק 0.4, כמחצית מהערך שלו בתקופה שעד 2009. ב-2022 הקשר חוזר, לפחות בינתיים, להתקיים, מכיוון שמחירי הדירות והשכירות נעו באותו כיוון – כלפי מעלה.
הנתונים הללו, מצביעים על כמה מסקנות אפשריות. ראשית, "משבר הדיור" כפי שאוהבים לכנות את עליית מחירי הדירות מאז 2008, הוא לא באמת משבר דיור. הבדל מרכזי אחד בין רכישת דירה לבין שכירת דירה, היא שדירה שכורה משמשת לדבר אחד בלבד: למגורים. דירה בשכירות מספקת לשוכר שירותי דיור, וזהו. דירה בבעלות לעומת זאת, משמשת לשתי מטרות עיקריות. מטרה אחת היא דיור. המטרה השנייה היא השקעה. בתקופות שבהן היה בישראל משבר דיור אמיתי כי מספר הדירות לא הספיקו לאוכלוסייה, אופיינו בכך שמחירי השכירות עלו במהירות – לעתים קרובות, עלו אפילו יותר מהר ממחירי הדירות.
בשיא תקופת העלייה מבריה"מ למשל, בשנים 1988-1992, מחירי השכירות עלו בכ-20%–35% בשנה. מחירי הדירות עלו במעט פחות. זה קרה בגלל שכשהעולים הגיעו לארץ, הם לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, אבל הם היו חייבים לגור באחת. נוצר ביקוש גדול לשירותי דיור, ומחירי השכירות טיפסו.
מאז 2008, לעומת זאת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת מכך שאנשים מוכנים לשלם כל מחיר בשביל מקום לגור בו. לו זה היה המצב, היה נוצר גם לחץ חזק על מחירי השכירות, והם היו עולים בקצב דומה למחירי הדירות. מה שקורה מאז 2008 הוא שאנשים רואים בדירה נכס נחשק בגלל שהיא מוצר השקעה שגם מספק שירותי דיור. אז המונח משבר דיור הוא לא מדויק – יותר נכון לומר שמאז 2008 יש משבר השקעה, שמוביל לכך שהמחירים של מוצרי השקעה נחשקים טסים לשמיים.
מסקנה שנייה היא שמאז סוף גל העלייה מבריה"מ, מחירי השכירות נוטים לעלות בצורה מהירה בתקופות של האטה כלכלית. שנת 2002 הייתה באמצע משבר הדוט-קום והאינתיפאדה השנייה. 2009 הייתה שנה של האטה כלכלית בעקבות משבר הסאב-פריים. בשני המקרים, ההאטה הכלכלית הובילה לכך שאנשים העדיפו להמתין עם רכישת דירות, מה שהגדיל את הלחץ על שוק השכירות. מה שקורה בחודשים האחרונים זה כנראה שילוב של ההאטה בהיי-טק ביחד עם עליית הריבית שיוצרת את המעבר של אנשים מרכישת דירות לשכירות. בנוסף, יש גם גל לא קטן של עלייה מרוסיה ומאוקראינה, וגם זה מגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. ככל שההאטה הכלכלית המסתמנת תמשך והריביות ימשיכו להיות גבוהות, ייתכן שנחזור למצב שבו מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדירות.
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מסקנה שלישית היא שיכול להיות ש-2022 תהיה השנה שבה שוק הדיור חוזר לשפיות. תקופה של מעל 10 שנים שבה יש נתק בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדיור היא לא מצב נורמלי. במצב הנורמלי, אנשים בוחנים את המחירים בשוק הדירות ובשוק השכירות ומחליטים אם לקנות או לשכור לפי מה שיותר משתלם. מאז 2009, לעומת זאת, אנשים העדיפו לרכוש דירה בלי קשר למה שקרה בשוק השכירות, כך ששני השווקים התנתקו. ב-2022 הם חזרו לנוע ביחד. נשאר לראות אם זאת מגמה שתמשיך גם לשנים הבאות, אבל כל זמן שהריבית תשאר גבוהה יחסית, כנראה שזה אכן יהיה המצב.
ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן
- 11.אורית 13/03/2023 23:13הגב לתגובה זוחריש משתלמת גם כלכלית
- 10.איש חכם 11/03/2023 10:49הגב לתגובה זוזה אומר שהשכירויות יעלו השנה, ומחירי הדיור יקרסו, כי אין מחסור וזה לא השקעה משתלמת כבר
- 9.בקריות עוד זול 2500 שח הכי משתלם לשכור (ל"ת)בתייה 11/03/2023 05:39הגב לתגובה זו
- 8.דירות"א 07/03/2023 12:52הגב לתגובה זורצוי לממש דירה להשכרה לסגור לשנה ולחזור לקנות במחיר חדש נמוך יותר זו דעתי
- כלכלן 08/03/2023 08:18הגב לתגובה זוהאמיתי של עליית ערך, שאת זה לא תקבל באף בנק...
- מקבלים כבר 5 - 5.5% בשיחת טלפון לסניף (ל"ת)דניאל 07/03/2023 16:16הגב לתגובה זו
- 7.ראובן 07/03/2023 12:32הגב לתגובה זוהם מסודרים!!ואתם תשלמו את החשבון ותבכו!!!!!!!!!!!!!!
- 6.כתבה סתם ולא מבוססת מציאות יש מקומות שהמחירים לא עלו (ל"ת)lol 07/03/2023 12:28הגב לתגובה זו
- אולי 08/03/2023 08:20הגב לתגובה זוהבית ולא מבלבלים את המוח לבעל הבית.
- 5.אוהד 07/03/2023 12:25הגב לתגובה זומחירי השכירות יציבים ולא נשחקו ריאלית , כשמלאי הדירות הגדול של הקבלנים ייכנס לשוק השכירות נראה גם ירידה ריאלית.
- תזהר שבסוף לא תשכנע את עצמך בשטויות שלך (ל"ת)בסוף 08/03/2023 08:21הגב לתגובה זו
- 4.אאאאא 07/03/2023 11:59הגב לתגובה זואין הגיון , בזמן האטה בכל שוק בעולם המחירים יורדים , ראו ארהב, אירופה קנדה וכו'.... יש קרטל שמריץ מחירים .... מוכר דירות מעל מכיר הממוצע והשיטה שהלמס בודק מחירים גורמת לעלייה בלתי מסתיימת
- כלכלן 07/03/2023 16:13הגב לתגובה זואצלנו יירדו מחירים. אבל העשירים לא רוצים, שו שו.
- 3.לרון 07/03/2023 11:50הגב לתגובה זוהמשכיר עולה בהוצאותיו הכלכליות ומנסה "להשלים" דרך שכר הדירה,פשוט...וקצר!
- לולן 07/03/2023 15:57הגב לתגובה זווממש לא בטוח שמצאת
- 2.גברי 07/03/2023 11:48הגב לתגובה זותגיד את האמת כמה דירות יש לך להשכרה אני מעריך שלפחות 20 דירות אז לא פלא בניתוח שלך אותו תסריט אנו רואים יום יום גם על ידי חברות הבניה שמוכרות דירות אבל אם באמת אתם מצליחים בזה אז המצב הכלכלי פה הוא נהדר
- 1.ממשלתי שודדת חילונים ונותנת לחרדים (ל"ת)נתניהו 07/03/2023 11:22הגב לתגובה זו
- החרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. 07/03/2023 12:00הגב לתגובה זוהחרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. , טפילים שלכם תורמים רק לוקחים
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
