"בנק ישראל כבר לא מפחד מניפוח בועת נדל"ן - השוק הצטנן"
בנק ישראל החליט היום (ב') בצעד דרמטי להפחית
נציין כי משרד האוצר פרסם היום, במסגרת סקירת 'אורות אדומים', כי
דודי מייזליק , מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, אמר: "ההשפעה על הלוואות משכנתא קיימות תהיה זניחה, הפחתה של רבע אחוז תשפיע רק על חלק הפריים בהלוואה שבשנים האחרונות אינו עולה על שליש מן ההלוואה. המשמעות של הפחתת הריבית נאמדת בקיטון של ההחזר החודשי הממוצע למשכנתא של כ-25-30 שקל בלבד. איני צופה שהביקוש למשכנתאות חדשות או לדיור יגדל בעקבות ההחלטה, שכן רמת ריבית המשכנתאות הנוכחית מצויה כבר בשפל עוד לפני החלטה זו של בנק ישראל. הביקוש לדיור לפי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו היום, נעצר בשל סיבות שאינן קשורות לריבית דווקא, כמו המתנה להפחתת המע"מ לרוכשי דירה ראשונה, המצב הביטחוני ועוד".
שמואל בן אריה , מנהל המחקר בקבוצת פיוניר, אמר: "מטרת בנק ישראל בשמירה על סביבת ריבית כה נמוכה היא להוזיל את הכסף ולגרום לציבור לצאת ולצרוך, ובכך לעודד את הכלכלה המקומית. עד היום הוא פחד מניפוח נוסף של בועת הנדל"ן אך לאחר נתוני הלמ"ס שפורסמו היום, נראה כי חלה הצטננות בשוק דבר אשר הקל על בנק ישראל בקבלת החלטת הריבית".
- הסיוט של אלו שהמתינו עם רכישת הדירה, עלות המשכנתא מתנפחת במהירות - צפו בנתוני ההחזר החודשי
- 7 מיתוסים נפוצים בתחום המשכנתאות - הנה קצת סדר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פולי טטרו , שותף בחברת טופ קפיטל המתמחה בפתרונות מימון ליזמים ופרויקטי נדל"ן, אומר כי: "ירידת ריבית בשלב הזה הינה בשורה חיובית עבור שוק הנדל"ן אשר נמצא בקיפאון מסוים. שמירה על רמות ריבית נמוכות בתקופה זו מאפשרת ליזמים להמשיך להשקיע בשוק, ונותן את כרית הביטחון הנדרשת להתחלת פרויקטים חדשים, עד להתאוששות השוק הצפויה להערכתנו בחודשים הקרובים בעיקר עם הסרת חוסר הוודאות בנוגע לחוק המע"מ. חברות הנדל"ן שכרגע מתקשות למכור דירות בפרויקטים עדיין משלמות עלויות מימון גבוהות בעיקר בשל תוספת עמלות מצד הבנקים, על כן ירידת הריבית עוזרת לחברות במידה רבה לשרוד את התקופה הלא פשוטה".
ערן כרמל , מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אמר: "הורדת ריבית בנק ישראל משפרת את מצב הלווים שנטלו משכנתא ברכיב פריים ב-13.75 שקל בממוצע לחודש על כל 100 אלף שקל במרכיב הפריים, ועתידה לשפר את הריביות הקבועות והמשתנות לנוטלי המשכנתאות בתקופה הקרובה, מאחר ועלויות הגיוס צפויות לרדת. הוראת בנק ישראל ממאי 2011, אשר הגבילה את הרכיב המשתנה במשכנתאות ל-33%, הוכחה שוב כהפסד כלכלי ללווים אשר היו מרוויחם שוב ושוב ירידות בהחזר החודשי ולא עליות כפי שבנק ישראל חזה."
- 4.מנוולים 18/08/2014 04:24הגב לתגובה זונדלן ובאותו זמן ידע שעוד מעט יוריד את הריבית
- 3.לא לקנות דירה. לחכות לירידת מחיר. הכל הולך לקרוס (ל"ת)צביקה דורון יועץנדלן 30/07/2014 09:03הגב לתגובה זו
- 2.צביקה דורון יועץנדלן 28/07/2014 18:35הגב לתגובה זומי שצריך לקנות בית בשביל לגור בו עם משפחתו וילדיו, שלא יחכה לניסים ואשליות.
- אנשים מנוולים כמו צביקה המוצץ הם בוגדים אוייבי העם (ל"ת)צריך לטפל בו 29/07/2014 16:04הגב לתגובה זו
- כלכלן וותיק 29/07/2014 08:16הגב לתגובה זולה לה לה אפצ'י לה לה לה אפצ'י . רק מטורף יילך לקנות דירה אוטוטו לפני הקריסה.
- תשב בשקט יא חלאת אדם מטונפת. אתה פוגע באזרחים (ל"ת)מספיק כבר 28/07/2014 19:17הגב לתגובה זו
- להנהלת אתר ביזפורטל 29/07/2014 17:57אם יקרה משהו לבן אדם, לפחות המשטרה תדע את בעל איזה מייל להכניס למעצר
- 1.רמי 28/07/2014 17:40הגב לתגובה זובועת הנדל"ן תגדל ותתפח. עליות השיווק הם זניחות לעומת הרווח הגדול של מנוע הצמיחה שיגרם ע"י כך, הן בתוספת עובדים והן בתוספת קניות לחומרי בנין ומוצרים לבית!
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?
בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14% כשלשחר אושרי היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה.
החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה.
מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא, כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי.
בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים.
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת. אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.
