שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

אחרי יותר משנה של עיכובים משפטיים, מאבקים מול רשות מקרקעי ישראל ומחלוקות סביב אופי שיווק הקרקע, הושג הסכם פשרה מקיף שמסיר את החסמים לפיתוח קיבוץ האון שבחוף המזרחי של הכנרת. ההסכם כולל תקצוב משמעותי של עבודות הפיתוח ומאפשר את מימוש זכייתם של מאות רוכשים — בהם כ־80 משרתי מילואים — במגרשים לבנייה צמודת קרקע.

הקיבוץ והמועצה האזורית עמק הירדן עתרו בעבר נגד שיווק הקרקע לכל המרבה במחיר, בטענה שהדבר יפגע בצביון המקום ויהפוך אותו למתחם נופש יוקרתי. לאחר שהעתירה נדחתה במחוזי, הוגש ערעור לעליון שהורה לצדדים להגיע להסכמות. כעת, עם חשיפת ההסכם החדש, מתברר כי הפיתוח יימשך בהיקף של כ־95.8 מיליון שקל, כאשר רמ"י תעמיד מקדמה תזרימית של כ־28.6 מיליון שקל.

במסגרת ההסכמות, רמ"י תממן את הריסת המבנים הישנים ותנהל תהליך פינוי הדרגתי של השטח, כך ששגרת חיי התושבים הקיימים לא תיפגע. כמו כן, הגוף הממשלתי ימנה מנהל פרויקט שילווה את הקמת התשתיות ואת תהליך בניית הקהילה החדשה. במקביל, הוחלט על דחיית שיווק חלק מהמגרשים לשלוש עד חמש שנים, כדי לאפשר קליטה מבוקרת ולשמור על מרקם חברתי יציב לצד האוכלוסייה הוותיקה.

הסכסוך פרץ לאחר שבספטמבר 2024 נסגרו שניים מארבעת המכרזים על קרקעות הקיבוץ, שכללו יחד 171 מגרשים, אחד מהם ייעודי למשרתי מילואים חסרי דיור. בסך הכול ארבעת המכרזים עתידים לכלול 248 מגרשי בנייה עצמית. הביקוש היה גבוה במיוחד, עם כ-900 הצעות לשני המכרזים הראשונים. המחיר הממוצע ששילמו משרתי המילואים היה נמוך בכמיליון שקלים מהמחיר הממוצע בשוק החופשי, ויותר ממחציתם כבר עברו הליכי קבלה קהילתיים בקיבוץ.

• רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
• מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההסכם החדש מסדיר גם את ההיבטים התכנוניים: המועצה האזורית התחייבה להפסיק מהלכים שנועדו להקפיא את התכנון, וכך תתאפשר הוצאת היתרי בנייה על פי התוכניות המאושרות. ההבנות מחייבות שיתוף פעולה בין הגופים לצורך הסרת חסמים ולהבטחת רציפות פיתוח בכל השכבות: תשתיות, קליטה קהילתית, ביטחון ודיור.