התחום יזנק? תינתן ערבות בנקאית לבעלי דירות קיימות בפינוי בינוי
מליאת הכנסת אישרה היום (ד') בקריאה טרומית תיקון לחק המכר דירות שיגן על בעלי דירות בעסקאות של התחדשות עירונית. הצעת החוק נועדה לקבוע כי לכל בעל דירה בעסקה מסוג של התחדשות עירונית תינתן ערבות בנקאית עד שבעה ימים בטרם מועד פינוי הדירה. הערבות הבנקאית תהיה בשווי הדירה הקיימת, בצירוף שווי זכויות הבנייה הקיימות ערב פינוי הדירה.
בדברי ההסבר להצעה, נכתב כי "בדומה לעסקה של רכישת דירה על ידי רוכש דירה, התקשרות בין בעלי דירות לבין יזם בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, בין אם בעסקת פינוי בינוי ובין בעסקה מכוח תמ"א 38, מהווה לא אחת את ההתקשרות הכלכלית המשמעותית ביותר עבור בעלי דירות.
אשר על כן, ובשים לב להיקף הרב של עסקאות מסוג של התחדשות עירונית אשר נרקמות בשנים האחרונות, יש לבצע את התיקון האמור אשר מטיל חובה על היזמים ליתן לדיירים אשר מפנים את דירתם ובשל כך מוצאים עצמם ללא כל נכס ברשותם לתקופה האורכת כשלוש שנים, ערבות בנקאית אשר תבטיח את בעלי הדירות שבניגוד לרוכשי דירות המובטחים בשיטת השוברים, נותנים בעלי הדירות את כל רכושם בלי שתעמוד להם ההגנה הרצויה בחוק זה".
תמיכה מלאה של חברי הכנסת
עוד נכתב בהסבר להצעת החוק: "על מנת למזער את הסיכון של בעלי הדירות, התפתח בשוק הנוהג לפיו היזמים מעבירים לרוכשים אחת מבין שלושה סוגי ערבויות: ערבות חוק מכר בשווי הדירה הקיימת של הדייר, ערבות המשקפת את שווי הדירה החדשה, ערבות המשקפת שווי של 85% משווי הדירה. נושא זה אינו מוסדר ומערכת החוקים והתקנות הקיימות לכאורה, אינן נותנות מענה הולם הן ליזמים והן לבעלי נכסים, וכל שנותר לצדדים לעסקאות מסוג התחדשות עירונית הוא להסתמך על המנהג והנוהג הקיים. הצעת החוק, נועדה להסדיר מצב זה, כאשר מחד, היא תגן על זכויות בעלי הדירות הקיימות, שנתנו את כל רכושם להריסה ולבנייה מחדש, ומאידך, הקבלנים והיזמים לא יישאו בהוצאות גבוהות ומיותרות במקום שאין צורך בהן".
- מהי ערבות חוק מכר? מהי תעודת זכאות? ומה הכוונה בסילוק מוקדם?
- התיקון לחוק המכר - האם זה יעזור לרוכשי הדירות? ממש לא בטוח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
37 ח"כים תמכו בהצעה בקריאה טרומית, ללא מתנגדים וההצעה תועבר לוועדת הפנים והגנת הסביבה, להכנתה לקריאה הראשונה.
שר השיכון אורי אריאל, אמר בדיון כי ההצעה נכונה ומעניקה ביטחון לתושבים במיזמי התחדשות עירונית. לדבריו, זה המפתח להגדלת היצע הדירות וגילה כי השנה שווקו כ-40 אלף יחידות דיור השנה, יותר מהכמות שהמדינה התחייבה עליהם בתחילת השנה. אריאל הבטיח כי בשנת 2014 ישווקו יותר מ-40 אלף יחידות דיור חדשות. הוא ציין כי החוק יקודם אך למשרדים השונים יש מספר הסתייגויות והן יוכנסו לחוק במתכונתו הסופית.
- 1.כלכלן 01/01/2014 14:41הגב לתגובה זומה מונע מיזם שמעונין בכך לתת ערבויות מיוזמתו כבר היום? אם כופים אותו לעשות זאת, הוא יחוייב להקפיא בבנק את מלוא תמורת הפרוייקט. בתנאים אלה שום פרוייקט פינוי בינוי לא יהיה כדאי כלכלית. אפשר להשמיע תרועת אשכבה.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
