חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
למרות הנוף לים, הקרבה לרכבת והמחירים הנמוכים, שכונות החוף של חיפה, כמו בת גלים וקריית אליעזר - נשארות מאחור. העדר התחדשות עירונית, התנגדויות שכנים, אוכלוסייה מוחלשת ובירוקרטיה הקפיאו את הפיתוח; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
במרחק של כ-50 מטרים מחוף הים, שכונות כמו בת גלים, קריית אליעזר וקריית שפרינצק ממוקמות עם נוף מעולה, גישה לחוף, וקירבה לתחנות הרכבת .אבל, מחירי הדירות בהן נמוכים משמעותית מרוב האזורים הפנימיים של העיר - שלהם אין נוף ואין גישה לים. זה לא גורף, למשל בת
גליחם התייקרה מאוד בשנים האחרונות, אבל בכללי - הרבה דירות קרובות לים במחירים נמוכים מדירות בתוך העיר.
בזמן שדירה על הכרמל (שכונות כמו דניה, כרמליה ורמת ספיר) עשויה להימכר בסכומים של בין כ-2.6 מיליון שקל לכ-3.2 מיליון שקל, לא נדיר למצוא דירה על
קו חוף הים בסכומים נמוכים משמעותית. כך לדוגמא: לאחרונה נמכרה דירה בקרית אליעזר בסכום של 1.02 מיליון שקל, ברחוב אלנבי 131, מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-53 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה מתוך 4 קומות.
אמנם ההשוואה
בין השכונות היא לא 'סימטרית' שכן בשכונות החוף שהם ישנות בהרבה מהשכונות בתוך העיר, הדירות הם קטנות בהרבה ובממוצע גס ניתן להעריך שדירה ממוצעת תהיה בשטח של כ-60 ואולי קצת יותר. לעומת זאת הדירות בשכונות היקרות יותר הם גם חדשות יותר וגם הבנייה היא יותר מותאמת למשפחות,
בשטחים גדולים יותר.
פוטנציאל יש, האם יהיה שינוי?
חיפה היא עיר של ניגודים. מצד אחד – שכונות על הכרמל שמזוהות עם שקט, בנייה איכותית, אזורים ירוקים וביקושים יציבים מצד משפחות מהמעמד הבינוני והגבוה. מצד שני - אזורים כמו בת גלים, קריית
אליעזר, קריית שפרינצק ונווה דוד, הנמצאים מרחק דקות מהים, סובלים במשך שנים מחוסר השקעה, בניינים ישנים, ותשתיות עירוניות שלא חודשו. בין היתר אפשר לייחס את חוסר ההתקדמות באזורים אלו בגין הסיבה שראשת העיר שסיימה את כהונתה לאחרונה - עינת קליש, לא קידמה בנייה של
התחדשות עירונית (כפי שנדרש בשכונות אלו) וגם הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו לא הייתה רווחית ליזמים כדי להכניס אותם לשכונה ולהתאים את העיר לשנת 2025.
הסבר
נוסף ואמיתי הוא בהרכב האוכלוסייה. חלק מהשכונות, במיוחד השכונות עם המחירים הנמוכים ביותר הן שכונות עם אוכלוסיה חלשה משכבות סוציו אקונומיות נמוכות. מדובר בשכונות עם עבריינות יחסית גדולה וזה כמובן משפיע על המחירים. מה שלא אוהבים לנפנף בו, אבל הוא בהחלט משפיע
על המחירים היא היותה של חיפה עיר מעורבת.
במיוחד אחרי הפרעות ב-2021 יש רבים שחוששים לגור בעיר מעורבת או בסמיכות לערבים. המצב הזה הוחמר אחרי ה-7 באוקטובר. יש חשש של יהודים בשכנים מוסלמים. לא בכל מקום, לא בכל מצב, אבל רמת החשדנות עלתה, הביקוש לדירות
באזורים מעורבים ירדה, אם כי, ברגע שמדובר בשכונות לא מעורבבות, הביקושים גדולים יותר.
המדיניות התכנונית בשנים האחרונות
בשנים האחרונות, חלק משכונות החוף הפכו ל'מוקפאות פיתוח' בפועל. פרויקטים
של פינוי־בינוי כמעט ולא קודמו, היתרי בנייה ניתנו בקושי, והיזמים מצאו את עצמם ניצבים מול תהליכים ארוכים ולעיתים מתישים, בלי ודאות תכנונית ובלי גיבוי מצד העירייה. בין השנים 2018- 2024, תחת הנהגתה של ראשת העיר הקודמת, קודמה מדיניות תכנונית ששמה דגש על שימור עירוני
וצמצום מהיר של בנייה רוויה - גישה שהובילה להאטה חדה בפרויקטים יזמיים.
אמנם ככל הנראה המדיניות נבעה מתוך רצון לשמר את מרקם העיר, אך בפועל, באזורים המוחלשים, התוצאה הייתה עצירה כמעט מוחלטת בבנייה בכלל ובהתחדשות עירונית (שהיא הכרחית בעיקר באזורי החוף)
בפרט.
עם כניסתו המחודשת של יונה יהב לתפקיד ראש העיר במרץ של השנה הקודמת, החלה להתעורר סוג של תקווה אולי לקראת השינוי המיוחל. יהב, שכיהן בעבר כראש העיר במשך כ-15 שנה, מזוהה עם קידום תכניות גדולות ועם שיתופי פעולה הדוקים עם יזמים וגופי ממשלה. האם
מדובר ברוח גבית תכנונית והסרת חסמים שהקשו על פיתוח העיר בשנים האחרונות? רק הזמן יגיד.
חזירי הבר
אי אפשר להתעלם גם מהשיח סביב חזירי הבר, שהפך לסמל כמעט אבסורדי למצב התחזוקה העירונית. למרות שזה לא הגורם המרכזי להימנעות משקיעים מהשקעה בעיר, התופעה - שעדיין מורגשת בשכונות מסוימות, תרמה לתחושת חוסר סדר בעיר, והקשתה על שיווק אזורים שמתאפיינים ממילא בהזנחה. אבל זה יותר בשכונות הפנימיות. זה לא רלבנטי לרוב לאזורים שצמודים לים.
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חסמים נוספים לשינוי
גם כאשר יזמים כן מצליחים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה, לא פעם הם נתקלים בהתנגדויות מצד שכנים, תביעות משפטיות, וחשדות לניגודי עניינים. כך היה במקרה שעלה לאחרונה לדיון בבית המשפט לעניינים
מנהליים בעיר, ובו ביקשו שכנים למנוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שנבנה ב־1970.
הם טענו כי לא הוכח צורך אמיתי בחיזוק הבניין וכי קיימים קשרים בין מהנדס העירייה ליזם.
השופט מוחמד עלי קבע כי אין עילה להתערבות, אך העיר על כך שוועדת הערר נקטה גישה "גורפת מדי" כאשר סירבה לדון בטענות ההנדסיות.
המקרה הזה ממחיש את מורכבות הקידום של פרויקטים אפילו כאשר הבניין עומד לכאורה בכל התנאים - מה שמעיד עד כמה יידרשו שינויי עומק
רגולטוריים ותמיכה עירונית אפקטיבית, אם רוצים לראות מהפכה אמיתית בנוף הנדל"ן של חיפה.
עסקאות אחרונות בעיר
ברחוב אביגיל 10, דירה נמכרה לאחרונה בסכום של 2.575 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-122 מ"ר שממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה.
ברחוב אלכסנדר זייד 108, דירה נמכרה לאחרונה בסכום של 1.27 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 2 קומות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ברחוב הירדן 31, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.04 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 4 קומות.
ברחוב אחד העם 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.025 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-79 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.
ברחוב ארלוזורוב 73, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 900 אלף שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-41 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.
ברחוב יחיעם 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.675 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 5 קומות.
- 13.אנונימי 28/04/2025 13:04הגב לתגובה זוחיפה עיר לא רגילה יש הרבה ערבים לכן יהודים לא מתדלקים שם את מחירי הדירותזו הסיבה האמיתית
- 12.אנונימי 28/04/2025 05:07הגב לתגובה זודירות ליד הים שהבינו את הפונטנצייל הענק לעליית ערך ולפני פינוי ובינוי
- 11.עברתי פה במקרה 27/04/2025 21:33הגב לתגובה זובת גלים בדרך להיות השכונה הכי יקרה אם לא כברובקריית אליעזר בדירות החדשות שכירות של 6k7k
- 10.חיפה עיר מגעילה (ל"ת)אנונימי 27/04/2025 19:04הגב לתגובה זו
- 9.מיכה אולמן 26/04/2025 22:01הגב לתגובה זועוד מעט המחירים ירדו ב70 אחוז וגם לא יהיה ביקוש . אצלי בבנין 77 משפחות ומהם 5 משפחות היגרו לחול השנה . מכרו את הדירות ב15 אחוז פחות ...
- ומה עם כל אלה שיושבים על מזוודות בתאילנד ומחכים לחזור לארץ כשיהיה יותר טוב (ל"ת)אנונימי 27/04/2025 15:13הגב לתגובה זו
- 8.מה הקטע של הים בקפריסיןיוון קונה וילה על הים בחצי מיליון שקל (ל"ת)אמיר קפריסין 26/04/2025 19:51הגב לתגובה זו
- קנית (ל"ת)אנונימי 26/04/2025 23:11הגב לתגובה זו
- 7.דוד 26/04/2025 16:36הגב לתגובה זוהכתבה מתארת את המצב לפני עשרים שנה. היום בת גלים היא השכונה היקרה בחיפה ובפער גדול גם יחסית לרחובות יקרים בכרמל.גם במחירי השכירות. כדאי להתעדכן לפני שמפרסמים כתבה מקצועית.
- 6.קובי 26/04/2025 14:01הגב לתגובה זוכתבתם אוכלוסיה מוחלשת.... אין דבר כזה...אתם מתכוונים לערבים. לולא ישראל הם כבר מזמן היו טובחים אחד את השני....
- 5.אנונימי 26/04/2025 13:35הגב לתגובה זוהשינוי התחיל בשכונות נאות פרס ורמת הנשיא
- מיכאל 26/04/2025 23:02הגב לתגובה זולעוד שכונות חדשות מורדות לינקולן ושרבורג לבנות ולבנות
- 4.אנונימי 26/04/2025 12:55הגב לתגובה זופוטנציאל אדיר!
- פוטנציאל אדיר ...לסרטן (ל"ת)אונקולוג 26/04/2025 23:20הגב לתגובה זו
- הייתה רוצה לרכוש שם פספסת חביבי (ל"ת)עמי 28/04/2025 05:08
- 3.חיפאי עצבני 26/04/2025 10:16הגב לתגובה זוהאוכלוסיה חלשה ואין לה שום קשר לאוכלוסיה החזקה בכרמל. רק במקרה הם משלמים ארנונה לאותה עיר.
- 2.הכי גרוע לגור בבנין עם עבריינים (ל"ת)אנונימי 26/04/2025 09:09הגב לתגובה זו
- 1.אוכלוסייה פח המחירים בשמיםתודה לגפני וביבי (ל"ת)אנונימי 26/04/2025 08:16הגב לתגובה זו

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.