חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?

במרחק של כ-50 מטרים מחוף הים, שכונות כמו בת גלים, קריית אליעזר וקריית שפרינצק ממוקמות עם נוף מעולה, גישה לחוף, וקירבה לתחנות הרכבת .אבל, מחירי הדירות בהן נמוכים משמעותית מרוב האזורים הפנימיים של העיר - שלהם אין נוף ואין גישה לים. זה לא גורף, למשל בת גליחם התייקרה מאוד בשנים האחרונות, אבל בכללי - הרבה דירות קרובות לים במחירים נמוכים מדירות בתוך העיר. 

בזמן שדירה על הכרמל (שכונות כמו דניה, כרמליה ורמת ספיר) עשויה להימכר בסכומים של בין כ-2.6 מיליון שקל לכ-3.2 מיליון שקל, לא נדיר למצוא דירה על קו חוף הים בסכומים נמוכים משמעותית. כך לדוגמא: לאחרונה נמכרה דירה בקרית אליעזר בסכום של 1.02 מיליון שקל, ברחוב אלנבי 131, מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-53 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה מתוך 4 קומות.

אמנם ההשוואה בין השכונות היא לא 'סימטרית' שכן בשכונות החוף שהם ישנות בהרבה מהשכונות בתוך העיר, הדירות הם קטנות בהרבה ובממוצע גס ניתן להעריך שדירה ממוצעת תהיה בשטח של כ-60 ואולי קצת יותר. לעומת זאת הדירות בשכונות היקרות יותר הם גם חדשות יותר וגם הבנייה היא יותר מותאמת למשפחות, בשטחים גדולים יותר.

פוטנציאל יש, האם יהיה שינוי?

חיפה היא עיר של ניגודים. מצד אחד – שכונות על הכרמל שמזוהות עם שקט, בנייה איכותית, אזורים ירוקים וביקושים יציבים מצד משפחות מהמעמד הבינוני והגבוה. מצד שני - אזורים כמו בת גלים, קריית אליעזר, קריית שפרינצק ונווה דוד, הנמצאים מרחק דקות מהים, סובלים במשך שנים מחוסר השקעה, בניינים ישנים, ותשתיות עירוניות שלא חודשו. בין היתר אפשר לייחס את חוסר ההתקדמות באזורים אלו בגין הסיבה שראשת העיר שסיימה את כהונתה לאחרונה - עינת קליש, לא קידמה בנייה של התחדשות עירונית (כפי שנדרש בשכונות אלו) וגם הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו לא הייתה רווחית ליזמים כדי להכניס אותם לשכונה ולהתאים את העיר לשנת 2025.

הסבר נוסף ואמיתי הוא בהרכב האוכלוסייה. חלק מהשכונות, במיוחד השכונות עם המחירים הנמוכים ביותר הן שכונות עם אוכלוסיה חלשה משכבות סוציו אקונומיות נמוכות. מדובר בשכונות עם עבריינות יחסית גדולה וזה כמובן משפיע על המחירים. מה שלא אוהבים לנפנף בו, אבל הוא בהחלט משפיע על המחירים היא היותה של חיפה עיר מעורבת. 

במיוחד אחרי הפרעות ב-2021 יש רבים שחוששים לגור בעיר מעורבת או בסמיכות לערבים. המצב הזה הוחמר אחרי ה-7 באוקטובר. יש חשש של יהודים בשכנים מוסלמים. לא בכל מקום, לא בכל מצב, אבל רמת החשדנות עלתה, הביקוש לדירות באזורים מעורבים ירדה, אם כי, ברגע שמדובר בשכונות לא מעורבבות, הביקושים גדולים יותר.

המדיניות התכנונית בשנים האחרונות

בשנים האחרונות, חלק משכונות החוף הפכו ל'מוקפאות פיתוח' בפועל. פרויקטים של פינוי־בינוי כמעט ולא קודמו, היתרי בנייה ניתנו בקושי, והיזמים מצאו את עצמם ניצבים מול תהליכים ארוכים ולעיתים מתישים, בלי ודאות תכנונית ובלי גיבוי מצד העירייה. בין השנים 2018- 2024, תחת הנהגתה של ראשת העיר הקודמת, קודמה מדיניות תכנונית ששמה דגש על שימור עירוני וצמצום מהיר של בנייה רוויה - גישה שהובילה להאטה חדה בפרויקטים יזמיים.

אמנם ככל הנראה המדיניות נבעה מתוך רצון לשמר את מרקם העיר, אך בפועל, באזורים המוחלשים, התוצאה הייתה עצירה כמעט מוחלטת בבנייה בכלל ובהתחדשות עירונית (שהיא הכרחית בעיקר באזורי החוף) בפרט.

עם כניסתו המחודשת של יונה יהב לתפקיד ראש העיר במרץ של השנה הקודמת, החלה להתעורר סוג של תקווה אולי לקראת השינוי המיוחל. יהב, שכיהן בעבר כראש העיר במשך כ-15 שנה, מזוהה עם קידום תכניות גדולות ועם שיתופי פעולה הדוקים עם יזמים וגופי ממשלה. האם מדובר ברוח גבית תכנונית והסרת חסמים שהקשו על פיתוח העיר בשנים האחרונות? רק הזמן יגיד.

חזירי הבר 

אי אפשר להתעלם גם מהשיח סביב חזירי הבר, שהפך לסמל כמעט אבסורדי למצב התחזוקה העירונית. למרות שזה לא הגורם המרכזי להימנעות משקיעים מהשקעה בעיר, התופעה - שעדיין מורגשת בשכונות מסוימות, תרמה לתחושת חוסר סדר בעיר, והקשתה על שיווק אזורים שמתאפיינים ממילא בהזנחה. אבל זה יותר בשכונות הפנימיות. זה לא רלבנטי לרוב לאזורים שצמודים לים. 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

חסמים נוספים לשינוי

גם כאשר יזמים כן מצליחים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה, לא פעם הם נתקלים בהתנגדויות מצד שכנים, תביעות משפטיות, וחשדות לניגודי עניינים. כך היה במקרה שעלה לאחרונה לדיון בבית המשפט לעניינים מנהליים בעיר, ובו ביקשו שכנים למנוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שנבנה ב־1970.

הם טענו כי לא הוכח צורך אמיתי בחיזוק הבניין וכי קיימים קשרים בין מהנדס העירייה ליזם. השופט מוחמד עלי קבע כי אין עילה להתערבות, אך העיר על כך שוועדת הערר נקטה גישה "גורפת מדי" כאשר סירבה לדון בטענות ההנדסיות.

המקרה הזה ממחיש את מורכבות הקידום של פרויקטים אפילו כאשר הבניין עומד לכאורה בכל התנאים - מה שמעיד עד כמה יידרשו שינויי עומק רגולטוריים ותמיכה עירונית אפקטיבית, אם רוצים לראות מהפכה אמיתית בנוף הנדל"ן של חיפה.

עסקאות אחרונות בעיר

ברחוב אביגיל 10, דירה נמכרה לאחרונה בסכום של 2.575 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-122 מ"ר שממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה.

ברחוב אלכסנדר זייד 108, דירה נמכרה לאחרונה בסכום של 1.27 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 2 קומות.

• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב הירדן 31, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.04 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 4 קומות.

ברחוב אחד העם 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.025 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-79 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.

ברחוב ארלוזורוב 73, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 900 אלף שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-41 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.

ברחוב יחיעם 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.675 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 5 קומות.