האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
במסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה על החלטת ועדת הערר, נדרש השופט לסוגייה, לאחר שדיירים בבניין סמוך טענו כי באישור שניתן לא הוכח צורך ממשי בחיזוק. השכנים אף טענו כי המהנדס העירוני, שנתן את האישור הנדרש לביצוע הפרויקט, נמצא בניגוד עניינים עם היזמית - ודרשו מינוי מומחה נייטרלי שיבחן את הנושא
במרכז שכונת מגורים שקטה בחיפה, מאחורי שורת עצים ותיקים ובניינים שנושאים על גבם את כובד השנים, עמד בניין מגורים ישן שנבנה ב-1970, בשלהי עידן בו הבנייה למגורים היתה יותר עניין של אמנות ופחות של תקן. עשרות שנים חלפו מאז, עד שיום אחד הגיעה בשורה: המבנה עתיד להיהרס לטובת פרויקט חדש במסגרת תמ"א 38. מה שנשמע בתחילה כהזדמנות – חידוש, שדרוג ובטיחות, נהפך עד מהרה למאבק שכונתי נוקב, כשהשכנים הגובלים, ובראשם יואב ויעל רזניק, החליטו לצאת למלחמה. "הבניין הזה אולי ישן, אבל לא מסוכן", הם טענו. הם לא ביקשו תמריצים. רק שקט.
בלב המחלוקת ניצבה שאלה אחת פשוטה לכאורה, אך בעלת השלכות רבות: האם המבנה עומד בתנאים המקדמיים לתמ"א 38. כלומר האם הוא באמת טעון חיזוק מפני רעידות אדמה? על פי תמ"א 38, רק מבנים שמהנדס קבע לגביהם בכתב כי אינם עומדים בדרישות תקן 413, זכאים ליהנות מהתוכנית. במקרה הזה, רד רוק מנטל צפון הגישה חוות דעת הנדסית מקיפה ודו"חות מעבדה שקבעו חד משמעית כי, "המבנה הקיים אינו עומד בת"י 413 לרעידות אדמה". כך נכתב במפורש במסמך של המהנדס מטעם הוועדה המקומית. ואולם העותרים, בעלי הדירות הסמוכות, טענו אחרת. הם הציגו חוות דעת נגדית, של המהנדס יוסף דוידזון, שקבעה כי לא הוכח צורך ממשי בחיזוק, והתריעו מפני מה שתיארו כ"שימוש לקוי ונוח מדי בתמ"א".
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה תחילה את בקשת היזם בשל חריגות תכנוניות, אך קבעה שהמבנה טעון חיזוק. היזם ערער, ואז ועדת הערר קיבלה את עמדתו. העותרים טענו כי הוועדה לא בחנה לעומק את חוות הדעת הסותרות, וכי היתה מחויבת למנות מומחה ניטרלי. ואולם הוועדה השיבה שההליך התקיים כנדרש, וכי "ועדת הערר אינה נדרשת לטענות העוסקות בתוכן הבדיקה ההנדסית", משום שאלה נמצאים בתחום מומחיותו של מהנדס הוועדה בלבד. הטענה הזו, כך עולה מפסק הדין שפורסם, עוררה אי-נחת מסוימת גם אצל בית המשפט.
אין עילה לביטול החלטת ועדת הערר
השופט מוחמד עלי, מבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, נדרש להכריע לא רק במחלוקת עובדתית, אלא גם עקרונית: האם ועדת הערר מילאה את תפקידה כראוי, או שמא העדיפה להרחיק את עצמה מדיון מהותי? "הטעם שהציגה ועדת הערר לדחיית הערר בשאלת תחולת תמ"א 38 גורף מדי", כתב השופט בפסק הדין שלו, אך מיד הוא הבהיר כי למרות הקושי, אין בכך עילה לביטול ההחלטה.
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, "המבנה נבנה בשנת 1970, לפני כניסת תקן 413 לתוקף. אין כל דוגמה לבניין דומה בחיפה שנמצא כי אינו טעון חיזוק". הוא הוסיף כי מדובר ב"שאלה מקצועית המצויה בליבת שיקול דעתה של הרשות", וכי "לא נפל פגם מהותי בהחלטת ועדת הערר". בפסק דינו, מציין השופט גם את הבדיקות הנוספות שערכה הוועדה המקומית, כולל התייחסות פרטנית לחוות הדעת של דוידזון בכמה פרויקטים אחרים, ודחה את הטענות לניגוד עניינים אצל המהנדס העירוני.
"ראוי להותיר את סמכות מינוי מומחה למקרים חריגים - וזה לא המקרה"
השופט עלי הדגיש בהכרעת הדין שלו את הגישה המשפטית שלפיה אין להעמיד חוות דעת פרטית כ"נגדית" לזו של הרשות המוסמכת, כאילו היה מדובר בהליך אזרחי רגיל. לדבריו, "המנדט המקצועי בבחינת התאמה לתמ"א מצוי בידי מהנדסי הרשויות", והוסיף כי "ראוי להותיר את סמכות מינוי מומחה למקרים חריגים בלבד - וזה לא המקרה". השורה התחתונה של פסק הדין ברורה: ההחלטה לאשר את הפרויקט במסגרת תמ"א 38 נעשתה כדין, והעתירה נדחית. העותרים גם חויבו בהוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל.
מה המשמעות של טענות לפגיעה בזכות הקניין, והאם יש להן משקל במקרים
של התחדשות עירונית?
טענות לפגיעה בזכות הקניין הן משמעותיות מאוד במשפט המנהלי הישראלי, שכן מדובר בזכות בסיסית. עם זאת, בתי המשפט בישראל נוטים לאזן בין הזכות הזו לבין אינטרסים ציבוריים רחבים, כמו צורך בחיזוק מבנים ישנים או הגדלת היצע הדיור.
כשהפגיעה היא עקיפה ולא תוצאתית (כלומר לא נלקחת הקרקע מהבעלים, אלא משתנה סביבתה), הנטייה של בתי המשפט היא שלא להכיר בכך כהפרה שדורשת ביטול החלטה תכנונית.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מה החשיבות של השקיפות וההיוועצות בתהליכים תכנוניים?
השקיפות וההיוועצות עם הציבור הם יסודות קריטיים בדין התכנוני הישראלי. הם מבטיחים שההחלטות לא יתקבלו "במחשכים" ושקולם של כלל התושבים יישמע. עם זאת, בתי המשפט בודקים אם ניתנה הזדמנות אמתית להביע התנגדויות, ולא אם כל דרישה של כל תושב התקבלה. במקרה הנוכחי,
השופט ציין במפורש שההליך עמד בדרישות החוק, גם אם המתנגדים חשו שלא נשמעו במידה מספקת.
מהו תפקידה של ועדת הערר המחוזית ומה הסמכויות שלה?
ועדת הערר המחוזית היא גוף מעין-שיפוטי שמוסמך
לדון בעררים על החלטות של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה. סמכויותיה כוללות אישור, שינוי או ביטול החלטות תכנוניות. היא בוחנת לא רק היבטים תכנוניים טהורים אלא גם שיקולים סביבתיים, תשתיתיים ולעתים אף חברתיים. בפסק הדין הזה, בית המשפט קבע כי היא פעלה בסמכות ולא חרגה
מהתפקיד המוקצה לה בחוק.
האם העובדה שהמבנה הוקם לפני שנת 1980 מספיקה לבדה כדי להחיל עליו את תמ"א 38?
לא בדיוק. אמנם תמ"א 38 מתייחסת למבנים שהוקמו לפני 1 בינואר 1980 ככאלה שזקוקים לחיזוק, אך לא מדובר בתנאי מוחלט. יש להוכיח שהמבנה אינו עומד בתקן 413, באמצעות חוות דעת מהנדס והליך בקרה הנדסי. עם זאת, השופט עלי ציין בהכרעתו כי, "אין כל דוגמה לבניין דומה בעיר חיפה [...] שנקבע שהוא לא דורש חיזוק", ולכן עצם מועד הבנייה מהווה אינדיקציה חזקה לתחולת התמ"א.
מדוע לא מונה מומחה מטעם ועדת הערר, למרות חוות הדעת הסותרות?
העותרים דרשו מינוי מומחה ניטרלי שיכריע במחלוקת ההנדסית, אך בית המשפט דחה זאת. בפסק הדין נכתב כי חוות הדעת של היזם נבדקה כבר על ידי המהנדס מטעם העירייה, שנחשב נייטרלי ומקצועי. השופט הדגיש כי חוות דעת פרטית (כמו זו של המהנדס של העותרים) אינה מספיקה לבדה כדי לפתוח מחדש את השיקול המקצועי של הרשות המוסמכת.
האם ועדת הערר יכולה להתעלם לגמרי מהשיקול ההנדסי?
לא. אף שוועדת הערר טענה כי נושאים הנדסיים אינם בתחום מומחיותה, השופט עלי הבהיר בפסק הדין שזו גישה "גורפת מדי". לדבריו, "תפקידה של ועדת הערר לקיים בחינה מקצועית של החלטות הוועדה המקומית", גם אם אינה עוסקת בנתונים ההנדסיים עצמם. עליה לוודא שהליך קבלת ההחלטה נעשה בצורה תקינה, ושאין פגמים קשים שמצדיקים התערבות.
מה המשמעות של טענות לניגוד עניינים אצל מהנדס העירייה?
העותרים טענו בדיון כי מהנדס העירייה, שבדק את הבקשה, נותן שירותים גם ליזמים - ומכאן חשש לניגוד עניינים. העירייה השיבה כי אכן ניתנה הנחיה למהנדסים לבחור בין עבודה עם העירייה לבין יזמים, אך המהנדס בחר להמשיך לעבוד עם יזמים - ולכן הוא לא מעניק עוד שירות לעירייה. השופט קבע כי לא הוצגה תשתית מספקת לקיום ניגוד עניינים, ובייחוד מכיוון שהטענה כלל לא הוזכרה בעתירה עצמה אלא רק בדיון.
מה ניתן ללמוד מהיחס של השופט לתקנון ההנדסי הנלווה לתמ"א 38?
השופט העלה תהייה עקרונית לגבי הרלוונטיות של נספח 2 (הבקרה ההנדסית) במקרים של הריסה ובנייה מחדש, ולא רק חיזוק מבנה. הוא ציין כי זה כשל, "שנותר בתמ"א בהיסח הדעת", משום שבמסלול הריסה אין טעם לבדוק עמידות של מבנה שעתיד להיהרס ממילא. עם זאת, כל עוד הוראות התמ"א מחייבות זאת – יש לקיים את הנוהל.
במקרה אחר, בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע בפברואר האחרון בעתירה של חברת יזמות שביקשה לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, לאחר שהתברר כי במשך כשנתיים לא פעלה לקידום ההיתר עד שפג תוקפו. היזמית התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין לביצוע פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו תוכנן להרוס שני בניינים ולהקים במקומם שלושה בניינים חדשים. בקשה ראשונה להיתר בנייה הוגשה באוגוסט 2014 - ונדחתה. בהמשך, בעקבות ערר שהגישה היזמית, הורתה ועדת הערר להגיש בקשת היתר מתוקנת. ביוני 2016 הגישה היזמית בקשה מתוקנת, והוועדה המקומית החליטה לאשר אותה בתנאים, שאחד מהם הוא ביטול שטח בנייה של 406 מ"ר ועוד התניה של קבלת אישורים שונים. היזמית הגישה ערר על התנאים, אך ועדת הערר לא מצאה מקום להתערב בהחלטה. בהמשך הגישה היזמית עתירה מנהלית, ובמרץ 2019 קיבל השופט המנוח נאסר ג'השאן ז"ל חלק מטענותיה, אך קבע שיש להפחית את שטחי הבנייה כפי שדרשה הוועדה המקומית. כאן החל המחדל המרכזי של היזמית: "במשך כשנתיים מיום בו ניתן פסק דין בעתירה הקודמת, לא הייתה כל פעילות בקשר לבקשת היתר הבנייה", מציינת השופטת שרון נתנאל בפסק הדין שפורסם. "ורק ביום 01/03/21 פנתה העותרת למשיבה להאריך את המועד להוצאת היתר ב-12 חודשים".
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הדמייה של שטח "מטווח 24". קרדיט: משרד מנעד אדריכליםאושרה תכנית של כ-280 דונם במערב ראשון לציון, על שטחי "מטווח 24"
לאור צמידותו של השטח לשכונות קיימות, לדרך רחבעם זאבי ולקו החום, הועדה החליטה לאשר תכנית של מעל 3,500 יחידות דיור, וכן 46,000 מ"ר של שטחי מסחרי, ובנוסף מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית למגורים תעסוקה, מסחר ומבני ציבור בתחום שטח "מטווח 24" העתיד להתפנות בשנים הקרובות, ולאפשר יצירת פיתוח עירוני לצד שימור והגנה על אלפי דונמים של שטחים פתוחים, בנוסף על פתיחה והנגשה של רצועת חוף נרחבת לטובת הציבור.
התוכנית, שהוגשה על ידי עיריית ראשון לציון, הינה בשטח כולל של כ-280 דונם במערב ראשון לציון. התוכנית נמצאת מדרום לרחוב רחבעם זאבי בחלק הצפוני של שטח הבסיס הצבאי הצפוי להתפנות. התוכנית נמצאת בקרבה לתחנת קו אדום מתוכננת וכוללת רשת דרכים שתאפשר חיבורים למערכות תחבורה נוספות בעתיד.
במסגרת התוכנית יוקמו 3,664 יחידות דיור במבני מגורים בני 30 קומות, במספר מגדלים מצומצם כאשר מרבית הבינוי יהיה בבינוי מרקמי של עד 10 קומות. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור רחב החל מיחידות קטנות של 45 מ"ר ועד לדירות גדולות של 140 מ"ר שיאפשרו מענה למגוון אוכלוסיות.
בנוסף, בהתאם להחלטת הוועדה התוכנית כוללת 100 יחידות דיור להשכרה לצמיתות. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-22 דונם עבור שטחי תעסוקה, כ-46,000 מ"ר מסחר, כ-34 דונם עבור מבני ציבור, וכ-42 דונם שטחים ציבוריים פתוחים. במקביל לתוכנית המפורטת, מקודמת תוכנית מתאר לשטח המטווח שתהווה בסיס לקידום תוכניות מפורטות נוספות, בניהן תוכנית לשמורת טבע ויער שתקודם על ידי קרן קיימת ישראל ורשות הטבע והגנים, ובתיאום עם עיריית ראשון לציון.
- פינוי בינוי בראשון לציון: מצלאוי תבנה שלושה מגדלים ברחוב ויתקין
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך קידום התוכנית, דנה הוועדה רבות בנושא פיתוח השטח וסברה כי הוא ראוי לפיתוח בשל מיקומו בצמידות דופן לשכונות הקיימות, לדרך רחבעם זאבי, ולדיפו המאושר לפיתוח לקו החום ומכוון שמדובר בשטח שברובו מופר על ידי הבסיס הקיים (מטווח 24). הוועדה המחוזית התייחסה בדיוניה בהרחבה לערכיות הנופית של השטח ושקלה את היתרונות והחסרונות בפיתוח, בין השאר ביחס להימצאותו של מריון החולות בשטח התוכנית.
