המשקיעים חזרו לשוק על רקע מבצעי הקבלנים, זוגות צעירים מוותרים על ההמתנה לתוכניות הממשלתיות, ומבצעי המימון של הקבלנים משפיעים באופן משמעותי על הענף. דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן בראיון TV, מספק תמונת מצב של שוק הנדל"ן למגורים ומסביר כיצד התחדשות עירונית וההתפתחויות ביו"ש מציעות הזדמנויות מעניינות למשקיעים בתקופה הנוכחית.

מה המגמות שאתם מזהים כיום בשוק הדיור מבחינת הביקושים לדירות?

"המגמות ממשיכות מ-2024, המשקיעים חזרו לשוק בעיקר במסגרת מבצעי המימון של קבלנים וזה ממשיך גם השנה. ניכרת עלייה ברכישת דירות ראשונות על ידי זוגות צעירים בשוק החופשי – זוגות שהחליטו לא להמתין לתוכניות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה'. הם מבינים שהזמן עובר והם מפסידים כסף כשנמצאים מחוץ לשוק. בנוסף, החל מאמצע 2024 נוכחות תושבי חוץ מורגשת יותר בשוק, ואנחנו מרגישים את זה בחברה שלנו בירושלים ובבית שמש, בעיקר ברכישות של יהודים דתיים מארצות הברית."

מבצעי הקבלנים 10/90 – מייצרים שיח ציבורי ער ולעיתים שנוי במחלוקת, אז בוא נבין מה הם באמת ואיך הם עובדים?

• 6 מיליארד שקל לתשתיות: הרצליה חותמת על הסכם גג ענק
• רב-בריח חוזרת לצמיחה: עלייה של 15% בהכנסות וקפיצה חדה ברווחיות ברבעון השלישי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מבצעי 20/80 תמיד היו קיימים – 20% בחתימה ו-80% במסירה. מספר העסקאות שמאשרים ליזם לעשות בפרויקט הוא מוגבל כי צריך כסף בתוך הליווי הבנקאי. חשוב לזכור שתקופת הבנייה התארכה – בעבר היינו מוכרים דירות לעוד שנתיים, והיום מוכרים דירות לעוד 3-5 שנים. קשה למכור בתנאי תשלום לינאריים, ולכן מבצעי המימון הם מהלך חכם מאוד.

"מבצע 10/90 פירושו שהלקוח משלם 10% תשלום ראשון, ואז היזם מפנה אותו לבנק למשכנתאות לקחת הלוואת בלון בגובה של 30%-20% משווי הדירה. הכסף מהלוואת הבלון נכנס לתוך הליווי והוא על האובליגו של הלקוח שלקח את ההלוואה. היזם משלם את ההצמדה וריבית מהוונת לבנק המשכנתאות, וכשמתקרב תאריך האכלוס, ההלוואה צריכה להיפרע על ידי הלקוח.

"זה .WIN WIN עבור הלקוח - הוא משלם 10% בהתחלה, להלוואה אין עלויות שוטפות, ואין ריבית והצמדה. מבחינתו זה 10/90. היזם, במקום לתת 20/80, רואה בתוך הליווי 40% הון שנכנס, וזה מחליף אשראי יקר על הקרקע באשראי זול. גם הבנק המלווה נהנה כי יש יותר כסף בתוך הליווי. בעצם, שלושת הגורמים מרוצים.

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

"של מי הסיכון? של הבנק שנותן את הלוואת הבלון. אם הבנק עושה חיתום כמו שצריך ללקוח והוא רואה שיש לו את המקורות לפרוע את הלוואת הבלון - בכל העסקאות אנחנו מקפידים לפני חתימת חוזה לשלוח לחיתום בבנק, כי בלי זה אין עסקה. לכן, הדיבורים בתקשורת על 'סאב פריים' או 'בועה' פשוט אינם נכונים. הם לא מבינים את המנגנון שעובד נהדר".

אפשר להבין את השיח הציבורי והאי נוחות שקיימת סביב הנושא - למה בעצם שולחים הלקוח לקחת הלוואה עבור היזם הלוואה?

"האי נוחות נובעת מחוסר הבנה. לרוב האוכלוסייה שרוכשת דירה, זה מסייע מאוד – משקיעים לא צריכים להשקיע את כל כספם והם יכולים לעבוד עם יתרת הכסף בתקופה הזאת. זוגות צעירים לא יכולים לשלם שכר דירה ומשכנתא במקביל, וזה פותר להם את הבעיה. משפרי דיור לא ימכרו את דירתם 3-4 שנים לפני האכלוס, הם צריכים להמתין חצי שנה עד שנה לפני האכלוס, וזה מאפשר להם לעבור את תקופת הביניים ופותר המון בעיות.

"המבצעים סייעו לשוק הנדל"ן בשנה האחרונה ובאופן אישי אני סבור שהמבצע כאן וישאר כאן, אם כי לא תמיד באותן עוצמות. זה מנגנון שעובד וימשיך לעבוד."

כיצד ההתחדשות העירונית משפיעה על שוק הדיור בישראל?

"התחדשות עירונית - המשקל שלה הולך וגדל במונחי אספקת מלאי לשוק. בעבר נתח השוק של התחדשות עירונית היה כ-15%-10% מהשוק, והערכות של יזמים שתוך שנתיים היא תגיע ל-50% מהמלאי הדירות שלהם לשיווק. זה מחולל שינויים אדירים ומייצר שינוי בסטטוס ובפערי המחירים בין שכונות בעיר. 

לדוגמה, בירושלים יש עשרות אלפי יחידות דיור שרובן מגיעות מהתחדשות עירונית. בשכונות כמו קריית יובל מול רמת דניה, או תלפיות מול ארנונה, פערי המחירים בין השכונות מצטמצמים".

מתי נכון להיכנס לעסקאות האלה?

"משקיע פוטנציאלי יכול לבחור בשתי דרכים: האחת - לקנות דירה יד שנייה בשיכון ישן שהוא יודע בוודאות שהשכונה הולכת להתחדש במסגרת תהליכי התחדשות עירונית. כאן חשוב לבדוק שיש הסכם עם יזם ולוחות זמנים מוגדרים. הדרך הנוספת היא להיכנס לפרויקט חדש בשלב הפרי-סייל, שבו בדרך כלל היזם מוציא את הדירות במחירים נוחים ובתנאי תשלום מועדפים. כך המשקיע נהנה מהאפסייד ככל שהשכונה מתפתחת".

איזה אזורים כרגע מעניינים להשקעה?

"אלו המקומות שיש בהם התרחשות של פינוי-בינוי גדולה ומאסיבית – איפה שיש הקמה של שכונה גדולה יש פוטנציאל והזדמנות. את זה ניתן למצוא בגוש דן וגם בפריפריה. צריך לבדוק איפה השיכונים הישנים הופכים למגדלי יוקרה מודרניים.

דבר נוסף, הייתי הולך ומסתכל על צירי התנועה ומחפש את המקומות שיש בהם רכבת קלה ומטרו. דבר שלישי, הייתי מסתכל לכיוון יו"ש – זו הפריפריה המזרחית של ישראל שהקרובה ביותר למרכז ויש שם התרחשות גדולה".

כיצד מתפתח שוק הדיור ביו"ש מהפן הכלכלי?

"כל מה שקורה ביו"ש הוא מאוד מעניין. בעשור האחרון הרכישות באזור יו"ש על בסיס כלכלי הלכו וגדלו עם השנים. האידיאולוגיה תמיד הייתה קיימת, אבל אנשים נכנסו לאזור יו"ש גם מסיבה של רכישת בית וגינה במחיר טוב יותר בהשוואה לעיר סמוכה בתוך הקו הירוק. אנשים עברו מדירות לבתים פרטיים.

"השביעי באוקטובר עצר את הרכישות על בסיס כלכלי, וזה מובן. אולם במהלך השנה האחרונה, במיוחד אחרי עליית טראמפ, יש דיבורים על הפניית תקציבים ממשלתיים לתשתיות - מאות מיליונים. בנוסף, הדיבורים על סיפוח אפשרי - כל אלה מזרימים אדרנלין ומגבירים את ההתעניינות באזור".

אילו אזורים ביו"ש עשויים להיות מעניינים במיוחד למשקיעים בתקופה הנוכחית?

"יש את גוש עציון שהוא קרוב לירושלים ויש המון תב"עות במגוון יישובים שמתכננים התרחבות - מעלה עמוס ואפרת. צפונה לירושלים, לאורך כל ציר 60 שמגיע עד אריאל, יש יישובים כמו בית אל, שילה, שבות רחל ועלי. יש אלפי יחידות דיור מתוכננות בסך הכל לאורך הציר. כך גם באלפי מנשה באזור שגובל בכפר סבא.

"כל זה מעורר הרבה התעניינות ויש הזדמנויות של בתים ודירות במחירים הרבה יותר נמוכים, ולכן זה עדיין אטרקטיבי למשקיעים".

האם משקיע יכול להיכנס לכל אזור ביו"ש, או שיש מגבלות שחשוב להכיר?

"לא, יש מעמד קרקע אחר ביו"ש ויש הרבה יישובים שמוגדרים בר-רשות להבדיל מקרקע מנהל, מה שמייצר מגבלות ברכישה ובמכירה. יש חלק מהיישובים שעורכים ועדות קבלה וצריך מישהו שרוצה לגור שם, בר-רשות מגבילים את המכירה ל-5 שנים מהרכישה.

"אבל עדיין יש הרבה מקומות שאין בהם הגבלה ואתה יכול למכור ואין ועדות קבלה - מקומות גדולים כמו מעלה אדומים, אריאל, עלי, אלפי מנשה. אלו מקומות שמשקיעים יכולים לקנות ולמכור בבוא העת".

לראיון המלא: