2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
שוק הנדל"ן כבר לא נשען על קרקעות פנויות - הוא נשען על התחדשות. דו"ח הרשות הממשלתית לשנת 2024 חושף נתוני שיא בכל ההיבטים - מהתכנון, דרך היתרי הבנייה ועד לכניסה לשלב הביצוע; המסר ברור: ההתחדשות העירונית כבר לא משלימה את השוק - היא מובילה אותו
כפי שמסתמן כבר בשנים האחרונות, ההתחדשות העירונית היא עתיד של הבנייה בישראל - ובמיוחד באזורי הביקוש. הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 מחזק את מה שהשוק כבר יודע: פרויקטים של התחדשות עירונית מחזיקים יחד בנתח שוק משמעותי - ויותר
מכך, הם נעים מהשלב התכנוני לשלב הביצוע בפועל.
שליש מהתחלות הבנייה, שליש מהמכירות
לפי הדו"ח, 30% מהתחלות הבנייה בשנת 2024 בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית - פינוי־בינוי או תמ”א 38. גם בצד התכנוני נרשמה מגמה דומה:
28% מיחידות הדיור שאושרו לתוקף היו חלק מתכניות התחדשות עירונית, כלומר תכניות שאושרו בכל שלבי מוסדות התכנון, וניתן להן תוקף שמאפשר להוציא היתר בנייה.
גם בשוק העסקאות, ההתחדשות העירונית מהווה מרכיב מרכזי: מתוך כ־33 אלף דירות שנמכרו בשנת 2024, למעלה
מ־10,400 דירות היו בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 - כלומר, כמעט כל דירה שלישית שנמכרה בשוק נבנתה במסגרת התחדשות עירונית.
שיא במספר התכניות המאושרות
בשנת 2024 אושרו לתוקף
165 תכניות חדשות של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, הכוללות כ־57 אלף דירות. מדובר בקפיצה חדה ביחס לעשור הקודם: בשנת 2014, לשם השוואה, אושרו לתוקף כ־3 אלף דירות בלבד. הגידול העקבי מצביע על מדיניות שונה מבעבר - לקדם מתחמים שלמים במרקם העירוני הישן, במקום לבנות רק
על קרקעות של רמ"י ושל יזמים פרטיים - שנחשבות היום בדרך כלל לקרקעות חקלאיות.
ירושלים מובילה במספרים, רמלה ולוד ביחס לגודל
ירושלים הובילה גם השנה בהיקף הדירות שאושרו לתוקף, עם מעל ל-12 אלף דירות בתכניות פינוי־בינוי. רמלה, לוד, ו־קריית ים בלטו בהיקף התכנון ביחס לגודל האוכלוסייה.
- אושרה תכנית של כ-280 דונם במערב ראשון לציון, על שטחי "מטווח 24"
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זינוק בהיתרי בנייה
במהלך 2024 הונפקו למעלה מ־31 אלף היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית - הנתון הגבוה ביותר שנרשם עד כה. מתוך כלל ההיתרים, 15.5 אלף דירות ניתנו במתחמי פינוי־בינוי ו־15.7 אלף דירות ניתנו מכוח תמ"א 38. זו הפעם הראשונה שההיקפים משתווים - עדות נוספת להסטת כובד המשקל אל עבר תכנון וביצוע בקנה מידה רחב. מרמת הבניין הבודד לשורה של בניינים.
איפה נרשמה פעילות מוגברת?
ירושלים ממשיכה להוביל גם במתן היתרי בנייה. אחריה בלטו נתניה, בת ים, חולון, גבעתיים, רמלה ויהוד. גם פתח תקווה וחדרה נכנסו לרשימת עשרת היישובים המובילים. דבר נוסף - כל עשרת הערים הבולטות חתומות על הסכמים מול המדינה שכוללים תמריצים כספיים, אשר הוכיחו את עצמם כזרז משמעותי להוצאת היתרי בנייה.
סוף לתמ"א - והחלופות כבר כאן
לאחר שפקע תוקפה של תמ”א 38, הרשות הממשלתית קידמה תכניות עירוניות מותאמות ל־18 רשויות מקומיות, במטרה לאפשר המשכיות ולמנוע האטה. בתכניות אלה כלולים כ־35 אלף מבנים, עם פוטנציאל לעד 660 אלף דירות בחלק מהערים כמו למשל ברעננה, רמלה ויבנה, שם התכניות כבר אושרו. אחרות, כמו פתח תקווה, חדרה, באר שבע, בת ים וחיפה - נמצאות בשלבי הפקדה או בדיקה תכנונית.
פלורנטין בתנופה: השכונה גדלה והיצע הפרויקטים מתרחב
פלורנטין בתנופת התחדשות, גבולות השכונה נמתחים, וקהלים חדשים מגיעים לאיזור. לחץ ביקושים לעומת היצע מקפיץ את המחירים. כל מה שחדש בשכונה הלוהטת הנצחית של תל אביב
התחדשות עירונית לאורך שנים פלורנטין היתה הסוהו התל אביבי האולטימטיבי: סצנה עירונית תוססת לצד מבנים ותשתיות מוזנחים ובתי מלאכה זעירים. קהילה של אמנים וסטודנטים נהרו לשכונה שהתאפיינה ברחובות שוקקי חיים וגרפיטי צבעוני, וכן שכר דירה נמוך. אך ההילה הרומנטית והתוססת של פלורנטין, השתנתה בעשור האחרון, והשכונה החלה למשוך יותר ויותר משפחות ומשקיעים מבוססים.
בעשור שבין 2015 ל-2025 עברה פלורנטין מהפך נדל״ני מואץ, שבא לידי ביטוי הן בזינוק מחירים והן בגל של פרויקטים חדשים. ב-2015 עמד המחיר לדירה “סטנדרטית” (בת 3 חדרים) בשכונה סביב 2.2–2.5 מיליון ש״ח — כלומר כ-35-40 אלף ש״ח למ״ר. עד 2023 כבר קפץ הממוצע ל-55,900 ש״ח למ״ר ול-3.72 מיליון ש״ח לדירה. בשנת 2024 חצה המחיר בדירות חדשות את רף 70 אלף ש״ח למ״ר — רמות שבעבר אפיינו את הצפון הישן, והשכונה הפכה "יקרה מידי לצעירים".
המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בפלורנטין עמד בתחילת 2025 על כ‑3.94 מיליון ש"ח – עלייה של כ‑10% ביחס לשנה שעברה. פרויקטים חדשים בשכונה כבר חוצים את רף ה-70,000 ש"ח למ"ר, ובחלק מהמקרים אף מתקרבים ל80,000- ש"ח.
איזון בין מגדלים ובנייה מרקמית נמוכה
בהתאם לתכנית המתאר של תל־אביב, נשמרת הגבלת גובה הבנייה ברוב חלקי השכונה, מה שיוצר איזון בין מגדלים לבין בנייה מרקמית נמוכה יחסית, ומעניק לשכונה צביון ייחודי. גל ההתפתחות הנד"לית ניזון משילוב של התחדשות עירונית אינטנסיבית בת מאות יחידות דיור, שמחדשת את הבניינים הרעועים ומשדרגת את תשתיות השכונה, לצד הקמת מיזמי יוקרה חדשים, הבולטים שבהם: Florentin Square — קומפלקס מעורב שימושים בפינת הרצל-שלמה, הכולל מגדל בן 17 קומות וכ-200 דירות, בהשקעה של כ-1.2 מיליארד ש״ח ו-Frankly ברחוב סלמה — מגדל בן 16 קומות, 160 יחידות דיור ומלון בוטיק צמוד בתכנון האדריכל אבנר ישר.
- אושרה תכנית של כ-280 דונם במערב ראשון לציון, על שטחי "מטווח 24"
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למעשה, פלורנטין של 2025 היא שילוב של מצד אחד מחירי פרמיום ופרויקטי דגל שמשנים את קו הרקיע; ומצד שני היצע מוגבל שממשיך לתדלק עליות־מחיר ומרחיב את מעגל ההשפעה של השכונה אל מעבר לגבולותיה ההיסטוריים.
