מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו

בין שלטי חוצות, מודעות ברשתות החברתיות וסרטונים מבטיחים, נדמה שהקרקעות החקלאיות שוב עולות על מפת ההשקעות של הציבור. חברות יזמיות גדולות כמו: קרדן נדל"ן, ישראל קנדה וקרן ריאליטי קונות דונמים בעסקאות ענק . כמו כן, גם משקיעים פרטיים שוב שוקלים להיכנס לעסקאות של "רבע דונם ליד העיר". אחרי שנים שבהן התחום דעך, נדמה שהתקווה להשקעה קטנה שתהפוך בעתיד לבונאנזה - חזרה. אבל האם הקרקע המדוברת אכן מתקרבת לבנייה, או שמדובר במסלול של סבלנות... והרבה מזל?

מה היה בגל הקודם - ומה השתבש?

רכישת קרקעות חקלאיות הייתה אחת מהשיטות הנפוצות להשקעה אלטרנטיבית בנדל"ן כבר לפני שניים ושלושה עשורים. אלפי ישראלים רכשו חלקות קטנות, לעיתים של רבע דונם, במיקומים שנראו מבטיחים - סמוך לזכרון יעקב, גבעת אולגה, פרדס חנה, הוד השרון או מודיעין - בתקווה שבעתיד הקרקע תופשר ותהפוך לבנייה רוויה. השיווק היה אגרסיבי, ההבטחות לעיתים קרובות התייחסו ל"דירה עתידית", אבל בפועל, תהליכי התכנון כמעט לא זזו, והפשרה שכזאת לא התממשה. עשרות אלפי דונמים שנרכשו על ידי משקיעים פרטיים נשארו באותו ייעוד חקלאי, ללא שינוי, גם עשור או שניים לאחר הרכישה.

החברות הגדולות נכנסות - אבל לא באותם תנאים

אחרי שנים שבהן התחום נחשב רדום, נראה שדווקא החברות הגדולות חוזרות לזירה - והפעם עם עסקאות בקנה מידה אחר לגמרי. קרן ריאליטי, ישראל קנדה, קרדן נדל"ן וחברות נוספות רכשו בחודשים האחרונים קרקעות חקלאיות במאות מיליוני שקלים – בראשון לציון, הרצליה, קדימה־צורן, חדרה ואזורים נוספים - מתוך מטרה ברורה: להוביל תהליכי תכנון, ולהפוך את השטחים האלו לשכונות מגורים ואזורי מסחר.

מדובר בקרקעות בעלות מיקום אסטרטגי - לעיתים צמודות לאזורים בנויים, ולעיתים משולבות בתוכניות מתאר לאומיות כמו תמ"ל 3006 בהרצליה. עבור החברות האלה, הקרקע החקלאית היא לא ספקולציה - אלא נקודת פתיחה לתהליך תכנוני סדור. יש להן את המשאבים, את צוותי התכנון, את האפשרות להשפיע על התהליך - וגם את הסבלנות. חלקן מחכות לתכנון שיארך עשור, אך יש להן גם אפשרות לממן את הפרויקט, או להחזיק בקרקע לתקופות ארוכות.

• הבטיחו תשואה של 300%? כך מזהים מלכודת השקעה מסוכנת
• הנכס נרשם על שם הבן - ההורים תבעו ויקבלו אותו

אבל חשוב לציין: התנאים שבהם פועלות החברות הגדולות שונים מאוד מאלה שמוצעים לציבור הרחב. יזם בסדר גודל כזה, רוכש לעיתים קרקע של עשרות דונמים, ממפה אותה במדויק, מקדם תב"ע ומודע מראש ללוחות הזמנים והסיכונים. לעומת זאת, המשקיע הפרטי רוכש לרוב חלק מזערי מחלקה (למשל רבע דונם מתוך שטח חקלאי משותף), בלי שליטה בתהליך, בלי השפעה על התכנון - ולעיתים גם בלי להבין את ההבדל בין "קרקע צמודה לשכונה" לבין קרקע שבפועל לא כלולה בכלל בתחומי פיתוח עתידיים.

לא אותו משחק: יזם גדול מול רוכש פרטי

כשחברת נדל"ן גדולה רוכשת קרקע חקלאית, היא עושה זאת כחלק מאסטרטגיה ארוכת טווח: בודקת מראש את הסיכוי לשינוי ייעוד, מתכננת תחזית כלכלית ודוחות אפס של שמאי, שוכרת יועצים, ומקדמת תוכניות סטטוטוריות מול הרשויות. במקרים רבים, היא גם משתתפת באופן פעיל בתכנון הכולל של המתחם העתידי - עם יכולת מימון, ליווי משפטי ושליטה מסוימת על לוחות הזמנים.

לעומת זאת, הרוכש הפרטי שמוזמן לרכוש חלק מקרקע חקלאית, נחשף לקמפיינים שיווקיים שמדגישים את הפוטנציאל - אך לרוב לא את הסיכונים. בפועל, הוא קונה זכויות חלקיות בחלקה גדולה, בלי שליטה על התכנון או יכולת לקדם את המתחם בעצמו. גם אם בעתיד תתאפשר הפשרה - אין ודאות שהוא יקבל מגרש עצמאי לבנייה, ולעיתים יידרשו שנים ארוכות, התנגדויות תכנוניות, ותשלום מסים והיטלים גבוהים שלא נלקחו בחשבון.

הפער בין הידע, הכוח והשליטה של החברות הגדולות לבין המשקיע הפרטי הוא מהותי. ובדיוק בגלל זה, השקעה בקרקע חקלאית דורשת הבנה עמוקה של המציאות התכנונית, למרות ההבטחות שנראות נוצצות.

ומה לגבי המדינה והרשויות?

חשוב לציין - חלק גדול מאוד מהקרקעות נמצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ואם לדייק כ-93%, זה משאיר את 7% הנותרים אצל חלק מהציבור, אבל עולה גם כאן השאלה הגדולה - למה שהמדינה תאפשר לקרקעות שבידי "אחרים" עדיפות על קרקעות שהם בבעלותה? הרי שהיא יכולה להכניס סכומים עצומים של כסף מהקרקעות הללו או לחלק אותם לציבור שיש בבעלותו קרקעות - אז מה היא תעדיף? ככל הנראה את החלקים שבבעלותה, שהם גם הרוב המוחלט של השטחים בישראל.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעוד שבשוק החופשי יש הרבה פרסומים, שרטוטים והבטחות, רשויות מקומיות רבות דווקא מנסות לקרר את ההתלהבות. בשנים האחרונות אפשר לראות גופים עירוניים ומועצות אזוריות שמזהירים את הציבור מפני רכישת קרקעות חקלאיות ללא בדיקה מעמיקה. חלקן אף יצאו בפרסומים לתושבים וברשתות החברתיות, שבהם הודגש כי הקרקעות המשווקות אינן בהכרח נמצאות בתוכניות לפיתוח - ולעיתים אינן כלולות כלל בתחומי היישוב או המועצה.

כך למשל, באזורים כמו דרום השרון והוד השרון נרשמו מקרים של רוכשים שפנו לרשויות המקומיות בעקבות שיווק קרקע שנראה מבטיח, רק כדי לגלות שהשטח המדובר אינו מיועד לפיתוח כלל, ואף נתקל בהתנגדות מצד היישוב הסמוך. ברשויות המקומיות מדגישים שהן אינן מעורבות בפרויקטים המשווקים לציבור, וכי כל עסקה מסוג זה מחייבת בדיקה מדוקדקת, במיוחד כשמדובר בקרקע שייעודה עדיין חקלאי.

המטרה ברורה: למנוע אשליות. מי שרכש בעבר מגרש ליד מושב - רק כדי לגלות שהמושב עצמו מתנגד לבנייה, שהתוכנית לא קיימת, או שהקרקע בכלל לא כלולה בתחום היישוב - מבין מהר מאוד את הפער שבין כרזת השיווק לבין המציאות התכנונית. בחלק מהמקרים, זה נגמר גם בהתנגדויות רשמיות או תביעות אזרחיות מצד הרשויות המקומיות כנגד חברות שיווק.

גם ברמה הממשלתית נעשו בשנים האחרונות ניסיונות לייצר יותר שקיפות. תקן 22, שהוגדר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, מחייב כיום כל משווק קרקע חקלאית להציג חוות דעת שמאית שמבהירה את מצב הקרקע: מה הייעוד שלה היום, האם יש תוכניות בתכנון, ומה השווי הצפוי שלה במקרה של הפשרה. אבל בפועל, לא כל רוכש בודק את התקן, לא כל חוות דעת נמסרת במלואה - והרגולציה לא תמיד מצליחה להדביק את קצב הפרסום.

הפשרה - רק איפה שהמדינה רוצה

גם אם קרקע חקלאית נראית כמו מקום אידיאלי לבנייה - לא תמיד יש לכך היתכנות. במדינת ישראל, שינוי ייעוד של קרקע מחקלאות למגורים לא תלוי רק בשאלה "האם זה הגיוני לבנות כאן", אלא בשאלה הרבה יותר רחבה: האם המדינה רוצה שתקום כאן שכונה? לכן, הפשרות שמתקיימות בפועל מתרכזות לרוב באזורים הכלולים בתוכניות מתאר או בתוכניות ממשלתיות מועדפות - ולא בקרקעות מנותקות, גם אם הן סמוכות ליישוב. הקרקע אולי נראית קרובה לשכונה קיימת, אבל אם אינה חלק ממרקם תכנוני מוכר, היא עלולה להישאר חקלאית עוד שנים רבות.

המשמעות היא שהסיכוי להפשרה לא תלוי ברצון של המשווק או באופטימיות של הרוכש - אלא באינטרס כולל של המדינה ובסדרי העדיפויות שהיא קובעת. ולכן, מי שבוחר להשקיע בקרקע כזו, צריך לקחת בחשבון שייתכן שלא מדובר ברכישה עם אופק ברור, אלא במסלול ארוך, איטי ולא ודאי, שמחייב אורך רוח, בדיקות יסודיות - והרבה זהירות.

איפה מוכרים קרקע חקלאית היום?

גל הקרקעות החקלאיות שחזר לאחרונה כולל עשרות מיקומים חדשים שמקודמים בפרסומים אגרסיביים. אם בעבר דובר בעיקר על אזורים מוכרים כמו שדה ורבורג, הוד השרון וניר אליהו - היום אפשר למצוא הצעות לקרקעות גם בסמוך לקריית אונו, כפר סירקין, צור יצחק, אלפי מנשה, שוהם, פרדסיה, ואפילו לאורך כביש 6 באזור השרון והמרכז. כמעט בכל פרסום מודגשת קרבה לעיר או לשכונה מתפתחת, ומופיעה מפת תכנון עתידית ש"עשויה לכלול את הקרקע בעתיד".

אבל כאן טמון גם הפער הגדול: בפועל, ברוב המקרים מדובר בקרקעות חקלאיות שאינן מצויות בתחום תכנון מאושר, ולעיתים גם לא באזורים שהמדינה מתכננת להרחיב אליהם בשנים הקרובות. גם כאשר הקרקע צמודה לשטח עירוני - אין בכך כדי להבטיח הפשרה, ולעיתים היא מוגדרת כשמורה פתוחה או בתור שטח לשימור חקלאי בתוכנית המתאר המחוזית. לכן, חשוב להבין: ההבדל בין "קרקע סמוכה לעיר" לבין "קרקע הכלולה בתוכנית פיתוח עתידית" - הוא הבדל מהותי שלעיתים שווה עשורים של המתנה, או אובדן השקעה שלמה.

הקרקע שצמודה להרצליה - ומעולם לא הפשירה

לפני יותר מעשור שווקו קרקעות חקלאיות באזור השרון, צמודות להרצליה, תחת הסיסמה: "עוד רגע עיר - ואתם הראשונים בתור!" עשרות משקיעים קנו חלקות קטנות בסכומים של בין 300 אלף שקל ועד לחצי מיליון שקל, מתוך הבטחה שיהיה שינוי ייעוד בקרוב. על הנייר, זה נשמע מצוין: קרקע זולה, מיקום מנצח, והבטחה להכפלה של הערך.

בפועל, לא רק שהקרקע לא הופשרה - אלא שהתברר שהיא חלק ממתחם שלא נכלל כלל בתוכנית המתאר המחוזית, ואף מוגדרת כשטח פתוח לשימור. עם הזמן, התחילו להגיע תשלומים שונים, היטלים, וגם מכתבים שמזהירים מהשקעה בלתי חוקית. חלק מהמשקיעים ניסו למכור אבל הם גילו שאין קונים. החלום הפך למלכודת, כשהם נתקעו עם נכס שאין לו שוק ואין לו עתיד תכנוני.

המוכר שחזר - והפעם עם קרקע ליד נתב"ג

לפני כשנה וחצי, חזר לשוק שחקן ותיק בתחום הקרקעות החקלאיות. מדובר באדם שכבר עמד בעבר מאחורי שיווק אגרסיבי של קרקעות לא מופשרות, וכעת - תחת שם חדש, ובאמצעות חברה אחרת, חזר לזירה עם הצעה "שאי אפשר לסרב לה": קרקע חקלאית בשטח פתוח הסמוך לנתב"ג, עם הבטחה סוחפת לעתיד תכנוני מזהיר.

העלון השיווקי כלל שרטוטים מרשימים, אזכורים לתוכניות מתאר כלליות, והמסר היה ברור - "בקרוב תהיה כאן שכונה". בפועל, הקרקע נמצאת ברצועה הסמוכה מאוד לשדה התעופה, אזור שמוגדר בתוכניות כשטח רגיש לרעש תעופתי - מה שמקטין משמעותית, ולעיתים שולל לגמרי, את האפשרות לשינוי ייעוד למגורים.

אנשים רבים, שראו בהבטחה שלו הזדמנות מהירה להכפלת ההון, ושהיה להם סכום של כמה מאות אלפי שקלים קפצו על ההצעה. רק מאוחר יותר הבינו חלקם שהקרקע אינה חלק משום תוכנית מאושרת, ולא צפויה להתקדם לשלב של הפשרה בעתיד הנראה לעין - אם בכלל. ניסיונות מכירה נתקלו בקושי, ובינתיים - השוק התקדם הלאה. ומה לגבי היזם? ככל הנראה כבר פועל תחת שם אחר, עם אזור שיווק חדש - והסיפור, סביר להניח, חוזר על עצמו בגלגול נוסף.