לאחרונה עלתה שוב לכותרות הבקשה הישנה והמוכרת להנפיק אג"ח הצמוד למדד הנדל"ן. מהלך כזה יאפשר למספר גופים גדולים ורציניים במשק להוציא את העוקץ מעודפי הביקוש הגדולים לנדל"ן, ולהפנות אותם אחר כבוד לאג"ח שיצמיד אותם למחירי הנדל"ן הגואים - ובא לציון גואל.

בעבר היו יוזמות דומות ביחס למספר נכסים אשר "סבלו" מעודף ביקוש גדול, שהעלה את מחירם בצורה דרמטית בפרקי זמן קצרים (משבר ויסות מניות הבנקים – מישהו זוכר?). הבקשה אולי נשמעת מעניינת ומבורכת, במיוחד על רקע הקושי של גופים פיננסים רבים, הן פרטיים והן עסקיים, לנהל ולגדר סיכונים לטווחים קצרים בשוק הנדל"ן. אין ספק כי החוסר במכשירי גידור מורגש בשוק. אבל, האם אג"ח כזה הוא הפתרון?

אני מתעלם כרגע מהסוגיה המוסרית - האם נכון להצמיד מדד לנכס שעלה דרמטית ומוערך מעל ערכו הכלכלי - האם באמת נכון לפתח מוצר שיוצמד למדד כדי שגברת כהן מחדרה תוכל להפנות אליו את חסכונותיה? 

בהתמקדות בניתוח פיננסי של הנכס, הנקודה החשובה הינה אפשרות ההמרה והארביטראז' בין האג"ח/חוזה זה לבין נכס הבסיס להצמדה. כלומר, במידה והאג"ח יהיה לטווח מספיק ארוך ויפתח פער בין מחיר האג"ח למדד הנדל"ן, האם יהיה אפשר לסוגרו? אם נניח שלא, ניתן מתמטית וריאלית להמיר בין האג"ח המוצע לבין נכסי המדד המלאכותי, הרי יהיו כאן שני נכסים במחירים שונים, ואג"ח מלאכותי זה לא יפתור את בעיית הביקוש אליה נדרשנו מלכתחילה.

• הבורסה משיקה מדדי אג"ח חדשים: יותר פיזור ושליטה
• שוק העבודה האמריקאי ממשיך להיות יציב - הסיכוי להפחתת ריבית יורד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במידה וכן ימצאו דרך להמיר בין האג"ח לבין הנכסים במדד הרלוונטי, עודף ביקוש לאג"ח יגולגל מיד אל הנכסים הריאליים (בדיוק כמו בקרנות ריט) וימשיך לתדלק את שוק הנדל"ן. לדעתי, הנקודה החשובה שכולם מחטיאים בדיון על אג"ח היא נקודת המינוף והאשראי. כאשר שווקים או נכסים מתרסקים במפולת, מיד קמים מי שקוראים להגביל את האפשרות לשורט באותם הנכסים, והמסחר בשורט נתפש כנגע רע לשווקים. באותה מידה, שבשווקים עולים בחוזקה יש להגביל את האשראי - זו תמונת ראי של השורט, פשוט כך.

בנקודה זו דעתי הפוכה מדעת הממשלה, השוקלת להעניק משכנתאות על 90% מערך הנכס הנדל"ני. לדעתי, יש לדרוש כי נכס שני ומעלה, שנרכש להשקעה, יגובה במלואו או ב-90%  מערכו לפחות בהון עצמי. כך נעקר את המינוף והאשראי לנכסים אלו ונגזור מכך את בעיות המינוף והיציבות, הן למשקיעים הממונפים והן לגופים המעניקים את האשראי. אחרי שנוריד בצורה זו את תדלוק האשראי לנכסים אלו, איך ניתן בכל זאת לפתור את בעיית הנדל"ן הנמצאת כעת במקום הראשון בשיח הציבורי? והאם פתרון זה יכול לפעול גם בשאר הבעיות האקוטיות הנמצאות בפתחה של הממשלה כגון דירות למגורים לזוגות צעירים? תחרות הוגנת לבנקים בתחום אשראי לעסקים קטנים? תחרות בתחום כרטיסי האשראי ומתן אשראי לגופים פרטיים? הבטחת פנסיה מכובדת ותשואה נאותה להשקעות וחסכונות לטווח ארוך?

התשובות לכל הנושאים מתחילות בגופים המוסדיים ובתיקי הפנסיה שלנו. אלה מחפשים נואשות תשואה סבירה להשקעתם, ואשר באמתחתם מחירי הון נמוכים משמעותית מאלו המצויים בסקטור העסקי בו אנו רוצים לפתח תחרות - נושא זה הינו דיון בפני עצמו.

• שתי זריחות בטיסה אחת: הפרויקט השאפתני של קוואנטס האוסטרלית
• נחיתת חירום באיירבוס היתה הסימן לתקלה מערכתית - הסכנה עדיין באוויר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מניות קטנות - הזדמנויות גדולות

הערה טכנית לסיום, כאשר מעלים מס על משקיעים בדירה שניה ולא מורידים נטל מס במקום אחר, למשל על דירה ראשונה, הרי שבמקום רפורמה מבורכת בבסיס המס אנו מוצאים תירוץ להעלות מיסים הפוגעים דרמטית בצמיחה בת קיימא במשק.