נורה אדומה: בישראל קיימת הצפה של שטחי מסחר
המשק הישראלי הפתיע לטובה במשבר העולמי, והצריכה הפרטית גדלה ללא הרף. בענף הקמעונאות מיהרו לזהות זאת - היינו עדים להקמה בלתי פוסקת של קניונים ומרכזים מסחריים בשנים האחרונות. ענף נדל"ן המניב המסחרי בארץ משגשג כבר שלושה עשורים.
מאז הקמת הקניון הראשון (ב-1987) הוקמו כבר 350 מרכזי מסחר, על שטח של 3.3 מיליון מ"ר. בכל עיר נבנה תחילה מרכז גדול אחד (לפחות) ובו שוכרים גדולים, כמו סופרמרקטים, בתי כלבו ובתי קולנוע (שמשכו קהל בשעתם). בהמשך נפתחים שניים עד שלושה מרכזים מסוגים שונים, לרבות מרכזי קניות פתוחים וזולים יחסית (פאואר סנטר). לבסוף מצטמצמות ואף נסגרות פעילויות העוגן וחנויות בודדות לטובת רשתות אופנה ממותגות גדולות (וגם בינלאומיות).
בשלוש השנים האחרונות נבנו בישראל שטחי מסחר על שטח גדול ממיליון מ"ר. במחצית הראשונה של שנת 2013 לבדה נבנו מרכזי מסחר על שטח של 120,000 מ"ר. בינתיים, הציבור ממשיך להצביע ברגליים, אך אולי הגיע הזמן לעצור ולחשוב - לפעמים, החגיגה נגמרת. אנו רואים לאחרונה כי פחות מרכזים חדשים מצליחים בתחילת הדרך ומרכזים וותיקים לא הולמים את צרכי הרשתות הבינלאומיות (ואף המקומיות).
האם אנחנו מסתכנים בהצפה של השוק? בישראל 8 מיליון נפשות ומולם שטחי מסחר של 8.5 מיליון מ"ר - מעל 1 מ"ר לנפש. בארה"ב ובאנגליה יש 4.5 ו-2.2 מ"ר לנפש ודומה כי אצלנו נעשה "צפוף" בענף. בצנרת יש תוכניות לבניית 123 מרכזי מסחר חדשים על שטח של כ-1.4 מ' מ"ר, בעוד כוח הקניה יהיה צריך תוספת שנתית של 200,000 מ"ר בלבד. לא כל הפרויקטים יצאו לדרך והיזמים יתאימו עצמם למגבלות הביקוש, אך הסכנה עדיין קיימת.
לדעתי, הגידול שטחי המסחר יוסיף לתחרות, ומחירי הנכסים באזורים הצפופים יטו לרדת. שחקנים קטנים יינזקו, בעוד קבוצות קניונים גדולות תנצלנה את הפריסה הרחבה של נכסיהן. יהיו אזורים שיספגו ירידה בשכירויות ובתשואות של כל הנכסים, אך יש מקומות שעדיין ייהנו מכך: ערים עם מחסור בולט בשטחי מסחר פר כוח הקנייה (ת"א, ירושלים, פ"ת, בת-ים) , יישובים קטנים ללא מרכזי מסחר (באר יעקב, גן יבנה, אריאל), מיקומים אסטרטגיים שיצליחו למרות התחרות הקיימת (קניון איקאה בצומת קרית אתא, צומת קסם) ועוד.
לסיכום, למרות היציבות בתפוסה ובדמי השכירות, ענף הנדל"ן למסחר הגיע לרוויה. המשק בדרך ל"הצפה" של נכסי מסחר מול כוח הקנייה הקיים, הדבר שיגביר את התחרות וילחץ לירידת מחירים. עם זאת, יש עדיין מקומות עם הזדמנויות להקמת שטחים חדשים וחידוש מרכזים ותיקים.
*מתבסס על נתונים מצ'מנסקי בן שחר.
- 7.ברק 08/10/2013 16:11הגב לתגובה זומה שיוזיל את המוצרים ברשתות ויוריד את יוקר המחייה. וגם כאשר יתווספו שטחים נוספים יווצרו עוד מקומות עבודה.
- 6.לעומת זאת יש חוסר בשטחי מגורים. כל שוק הנדלן מווסת (ל"ת)וינו 06/10/2013 16:46הגב לתגובה זו
- 5.חי במינוס 03/10/2013 12:14הגב לתגובה זוולא בחצי מיליון. אין דבר,לפיד יעזור להם.
- 4.שירה חולון 02/10/2013 13:35הגב לתגובה זופשוט נכון בכל חור פותחים היום קניון
- 3.אחיקם 02/10/2013 10:35הגב לתגובה זויישר כח
- 2.בתא חסרים עוד שטחי מסחר?...לא בטוח (ל"ת)רועי 02/10/2013 09:22הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 02/10/2013 09:00הגב לתגובה זואכן נתונים מטרידים. כתבה מענינית והמסקנה כרגיל בנדלן: location, location, location !!!
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- החשד: רואה החשבון השמיט הכנסות ושיקר - מה עשתה רשות המסים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
