השכרה היא כמעט הפטור האחרון ממס: איך זה יגמר?
בעידן החדש - עידן הרפורמה במס, נותר מספר מצומצם של אפיקי השקעה הפטורים ממס הכנסה בידי יחידים.
במסגרת הרפורמה במס בוטל חלק ניכר מהפטורים על הכנסות פאסיביות של יחידים, שהבולט בהם הוא הכנסות משוק ההון. אולם, הפטור על הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל (להלן גם - הכנסות משכר דירה) לא בוטל, כך שכיום השקעה בנדל"ן למגורים הינה אחת הדוגמאות הבודדות להשקעה שפירותיה פטורים ממס בידי יחידים, בכפוף לתקרת הכנסות.
מקור הפטור האמור הינו לפני יותר מעשור, ותכליתו עידוד השכרת דירות מגורים לעולים חדשים. כיום, בהעדר תכלית לפטור, ניתן להבחין במגמת רשויות המס לצימצומו.
ביום 11 ביולי 2004 פורסם ברשומות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת השעה) (תיקון מס' 11), התשס"ד ? 2004, על פיו בשנים 2005 ו-2006 תופחת תקרת הפטור על הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל ב-25% ו-50%, בהתאמה. כלומר, תקרת הפטור החודשית בשנת 2005 תעמוד על סך של 5,542 ₪ ובשנת 2006 על סך של 3,695 ₪ (במקום סך של 7,390 ₪ לחודש בשנת 2004). מגמה זו של הפחתת תקרת הפטור, לעניות דעתנו, מתחייבת לאור עקרונות הרפורמה במס, ותלך ותגבר עם השנים.
לאור האמור לעיל, ומכיוון שנדל"ן ככלל ונדל"ן למגורים בפרט, הינו על פי רוב אפיק השקעה לטווח ארוך בידי יחידים, יש לבחון את כדאיות ההשקעה בדירה למגורים בישראל גם תחת מסלולי המיסוי האחרים. יתרה מכך, לא בהכרח שבמסלול הפטור חבות המס הינה מינימלית.
בכתבה הבאה נציג על החלופות למיסוי הכנסות יחידים משכר דירה למגורים בישראל, ועל מסלול המיסוי המועדף. בפקודת מס הכנסה שלושה מסלולים למיסוי הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל, כדלהלן:
(א) מסלול הפטור.
(ב) מסלול ה-10%.
(ג) מסלול המס השולי.
יודגש, כי על מנת להיכלל במסלולים א' או ב' לעיל, על המשכיר להיות יחיד ועל הדירה לשמש, על פי טיבה, למגורים. כמו כן, נדרש שהכנסות היחיד מדמי שכירות לא יגיעו לכדי עסק.
מסלול הפטור: במסלול זה, הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל עד תקרה של 7,390 ₪ בחודש (ובמונחים שנתיים - 88,680 ₪) פטורות ממס בשנת 2004. כל זאת במידה ומתקיימים התנאים לעיל וקיים מסמך בחתימת ידו של השוכר כי הדירה משמשת לו למגורים.
כאמור, בשנים 2005 ו-2006 תופחת תקרת הפטור לעיל ב-25% ו-50% בהתאמה (תקרת הפטור החודשית בשנת 2005 תעמוד על סך של 5,542 ₪ ובשנת 2006 על סך של 3,695 ₪).
במידה וסכום ההכנסה עולה על תקרת הפטור, הסכום הפטור מופחת בגובה ההפרש שבין תקרת הפטור המקורית לסכום ההכנסה (להלן גם - התקרה המותאמת).
לדוגמה, ליחיד בשנת 2004 הכנסות משכר דירה למגורים בסך של 102,000 ₪. סכום ההכנסה שעולה על תקרת הפטור הינו 13,320 ₪ (=88,680 - 102,000), ותקרת הפטור המותאמת הינה 75,360 ₪ (=13,320 - 88,680). בהתאם, דמי שכירות בסך של 26,640 ₪ (=75,360 - 102,000) חייבים במס.
על פי עמדת רשויות המס, הכנסה מדמי שכירות כאמור, מעל תקרת הפטור, ולאחר ניכוי הוצאות מתייחסות, חייבת במס הכנסה לפי מדרגות המס המתייחסות להכנסה שאינה מיגיעה אישית (מס בשיעור מינימלי של 30%), ולעיתים אף חייבת בדמי ביטוח לאומי.
לכאורה, מסלול זה הינו האטרקטיבי ביותר. אולם, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, כך מסלול הפטור אטרקטיבי פחות. האמור מקבל משנה חשיבות לאור ההפחתה העתידית בתקרת הפטור והמגמה המסתמנת, כך שנדרשת בחינה זהירה גם של המסלולים האחרים.
מסלול ה-10%: בעוד מסלול הפטור כפוף לתקרת הכנסות, כיום במסלול ה-10% מלוא דמי השכירות, ללא תקרת הכנסות כלשהיא, חייבים במס בשיעור של 10%. במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות כלשהן כנגד דמי השכירות.
כמו כן, תחולת מסלול זה מותנית בכך ששולם המס על ההכנסה תוך 30 יום מיום קבלתה או שהיחיד משלם מקדמות מס שוטפות. בהנחת מס שולי של 49%, ועל פי הפרשנות המקובלת, בשנת 2004 נקודת האיזון בין המסלול הנ"ל לבין מסלול הפטור הינה הכנסות שכירות שנתיות בסך של 98,756 ₪, ואילו בשנת 2006 ? 49,378 ₪. נציין כי כיום מלוא ההכנסה במסלול זה פטורה מדמי ביטוח לאומי.
מסלול המס השולי: מסלול זה הינו מסלול המס ה"רגיל". קרי, תשלום מס על מלוא ההכנסה, לאחר ניכוי כל ההוצאות שהוצאו בייצורה, על פי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
על פי רוב, מסלול זה אינו אטרקטיבי. אולם, יש לבחון היטב את ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה (לרבות, הוצאות פחת, הוצאות מימון הוצאות אחזקה והוצאות משפטיות), מכיוון שכתוצאה מהן לעיתים במסלול זה חבות המס הינה מינימלית.
נעיר כי במסלול זה הכנסות השכירות עשויות להתחייב גם בדמי ביטוח לאומי.
במאמר מוסגר נציין, כי האפשרות לשלב בין חלופות המיסוי אינה חד משמעית. נראה כי לגבי דירות שונות ניתן לשלב בין מסלול ה-10% לבין מסלול המס השולי, כך שהכנסות שכירות מדירות מסוימות יחויבו במס מחזור של 10% ואילו הכנסות שכירות מדירות אחרות יחויבו במס על פי מסלול המס השולי.
יתרה מכך, יתכן אף שניתן לגבי דירות שונות, לקבל פרשנות לפיה ניתן לשלב בין מסלול הפטור לבין מסלול ה-10%, אולם בכל מקרה תקרת הפטור המותאמת תקבע בהתייחס לכלל ההכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל.
לסיכום, בחינת כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים מחייבת התייחסות למגמה המסתמנת ? הפחתת תקרת הפטור על הכנסות משכר מדירה למגורים.
לא זו בלבד, לא בהכרח שבמסלול הפטור חבות המס הינה מינימלית. מסלול המיסוי המועדף אינו חד משמעי ונגזר, בין היתר, ממאפייני המשכיר, גובה דמי השכירות וההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה. כפועל יוצא, מומלץ לבחון היטב מבעוד מועד את שלושת מסלולי המיסוי ואת התקיימות התנאים להחלתם.
*מאת: אמיר סוראיה, רו"ח אילן אלאלי, רו"ח.
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב
ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.
בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.
הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית?
מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%
יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב.
- ה-CPI של אוגוסט: הקריאה השנתית תואמת לצפי, אבל הקצב החודשי מפתיע ללמעלה
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש. לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".
בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
הממוצעים שפרסם בנק ישראל משקפים פערים חדים בין הריביות שהציבור מקבל לבין אלה שהוא משלם: 1.1% על עו"ש בזכות מול 12.1% על חובה, פערים גדולים בין הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות, ובנוסף גם פערים של עשרות אחוזים בריביות אשראי בין גופים שונים
הצרכן הישראלי מחכה בכליון עיניים להורדת הריבית, שלא ירדה מינואר 2024, ובנתיים, עד ההודעה הבאה של הנגיד, בנק ישראל פירסם את נתוני הריביות במשק, שמראים בבירור כיצד רוב הציבור מאבד את כספו לאור שיעורי הריבית הגבוהים.
נתחיל בעובר ושב, שבו סך יתרת משקי הבית היא 232 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה 8.4% בלבד נושא ריבית, וגם זו נמוכה, היות והממוצע עומד על 1.1% בלבד. אם נשווה את הריבית לעובר ושב בחובה, נראה תמונה הפוכה עם ריבית ממוצעת של 12.1%. זהו הפרש של יותר מפי 10. מבחינת הריבית שתקבלו על יתרת עו"ש, בנק מסד מוביל עם 3.2%, לאומי ויהב עם 2% ואילו בבנק הפועלים יתנו לכם 0.2% בלבד על יתרת העו"ש. אם נסתכל על הריבית על עו"ש בחובה, לקוחות בנק לאומי ישלמו את שיעור הריבית הגבוה ביותר, 13.6%, ואחריהם גם לקוחות של בנק הפועלים ישלמו שיעור גבוה של 12.9%, דיסקונט עם 11.3% ומזרחי עם 10.1%. הבנק הזול ביותר בתחום הוא יהב, עם 9.10% בלבד.
הריבית גבוהה, אבל לא בפיקדונות
מבט על נתוני הריבית בהלוואות מראה פער עצום בין הממוצעים, היות והלוואה חוץ בנקאית אצל כאל תגבה מכם ריבית ממוצעת של כ-11.3%, בעוד שאם תעשו זאת בבנק הדיגיטלי, וואן זירו, תיגבה מכם את הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר, 6.9%, אך היקף ההלוואות שלו נמוך במיוחד. בבנקים הקטנים יותר תקבלו הלוואות בתנאים טובים ביותר, כשבנק מסד ויהב עם כ-7.9% ו-8.1%, בהתאמה. מבין הבנקים הגדולים, ממוצע ההלוואות של דיסקונט הוא הנמוך ביותר, עם 8.4% ואילו מזרחי עם הממוצע הגבוה ביותר, כ-9.5%, כך שגם בקרב הבנקים הגדולים ישנו הפרש לא קטן בכלל. מבחינת הלוואות אצל גופים חוץ בנקאיים, אצל מקס וישראכרט ההלוואה תהיה בריבית גבוהה של 10% וכ-10.7%, בהתאמה. במילים אחרות, הפערים מראים כי לקוח עלול לשלם פי 2 ריבית, בהתאם לבחירתו בגוף הפיננסי. ממוצע הריבית על ההלוואות עומד על כ-9.2%. סך ההלוואות שניתנו באוגוסט הוא 4.97 מיליארד שקל.
אם נסתכל על פיזור הריביות להלוואות נראה נתון בולט נוסף, שמראה פערים גדולים בין לקוחות אותו הגוף. בכאל, למשל, הריבית הממוצעת היא 11.3%, אך לקוחות מסוימים חווים ריביות של עד 16.7%. במרכנתיל, הטווח נע בין 6.4% ל־15.5%, ובהפועלים מ־6.6% ועד 14.7%. וכך, במקרים פרטניים שבהם הלקוחות הם בעלי פרופיל סיכון גבוה הריבית תהיה גבוהה דרמטית מלקוחות "טובים".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך הפיקדונות של משקי הבית עמד על כ-39.6 מיליארד ש"ח, והחריג הוא הבנק הדיגיטלי One Zero, שמציע ריבית קבועה של 5% בפיקדון לשנה, בעוד שהממוצע על הריבית הקבועה בפקדונות לשנה עומד על 4.2% והבנקים הגדולים ברובם נותנים תשואות נמוכות יותר, כשלאומי הוא היחיד מהבנקים הגדולים שנמצא מעל הממוצע, עם ריבית קבועה של כ-4.3%. את הריבית הקבועה הנמוכה ביותר מבין הבנקים הגדולים תקבלו בבנק הפועלים, עם 4.08% בלבד, ואילו בבנקים הקטנים המצב אף פחות טוב, כשבבנק מסד תקבלו 3.69% בלבד. וכך, גם כשמדובר בפיקדון שנתי, אנחנו רואים שרובה המוחלט של המערכת נותנת שיעור נמוך יותר מריבית הבסיס של בנק ישראל.
