דירה כהשקעה: תראו מה אפשר לעשות עם 200 א' שקל

אבי קיסר, מנהל חברת קיסר ניהול נכסים, מעלה לדיון את סוגיית 'לקנות או לשכור' ומציג עסקאות בעיר חיפה כדוגמה
אבי קיסר | (2)

יש להתייחס לקניית דירה (ראשונה ואחרונה) כעסק חי ומכניס, כאשר סך ההכנסות ממנו יעלו על סך ההוצאות ובסופו של דבר נישאר עם רווח נאה למימון חיי היום יום שלנו לאחר מימון השכ"ד שלנו

האם 95% זוגות הצעירים ו/או הרווקים עושים טעות כשהם קונים דירה למגורים? אני בטוח שכן. למה רווקים/משפחות גרים בשכירות הרבה שנים ומפסידים כסף כל חודש, למה 95% מהזוגות קונים דירה וגרים בה? האם זה בגלל שאנו חיים בחוסר ידע!!! האם זה בגלל שכך הורגלנו?

אזי המאמר הזה נועד לבנות לכם חיים כלכליים חדשים אשר יכניסו אתכם לרווחיות כבר מהמהלך הראשון. אני חי כבר שנים לפי הנוסחה הזאת.

מהיום תשכחו מכל הקלישאות שלהן אחראית האימא שלכם ..."מתי תקנו דירה ותגורו בה, לא חבל על הכסף של השכירות", או את הדעה הרווחת בשוק שדירה ראשונה קונים כדי לגור. תחשבו שדירה זה עסק לכל דבר ומכאן שניתן לעשות מהעסק הזה רווח גדול ו/או לפחות לא לחיות בהפסד.

אינני מבין רווק או זוג שגר בשכירות בתל אביב או בחיפה ויש לו קצת כסף בבנק... ומציע חלופה נאותה לכסף שגם ככה העלה עובש באפיקי החיסכון ואינו מניב אפילו 0.4% על הפיקדון... מינוס פתיחת תיקים ומינוס מס הכנסה.

נניח שהשכירות הממוצעת בתל אביב לדירת חדר לגילאי 24 - 30 היא 2000 ש"ח, ידידה שלי, דרך אגב, מצאה דירה כזאת מול הים על רחוב הירקון בסך של 1800 ש"ח לחודש ועוד משופצת, וכפי שכבר ציינתי אם אנו מתייחסים לזה כעסק אזי צריך להוזיל עליות אם אנו רוצים להגיע לרווח נאה. מצד שני אני לא מכיר רווק תל אביבי שמרוויח 10,000 ומעלה שאין לו 200,000 ש"ח בחסכון או לחלופין הורים תומכים.

אז מה אפשר לעשות ב- 200,000 ש"ח כדי להגיע לדירה כעסק חי אשר ישאיר אותי ברווח? קודם כל צריך להגדיר באיזה אפיק להשקיע את הכסף וזאת ואחרי שידענו שהבורסה מסוכנת מידי ואפיקי החיסכון בבנק לא מניבים. אני ממליץ להתרכז בנדל"ן לטווח הארוך והקצר, אפיק זה יניב גם תשואה נאותה (7% לא מספק אותי) וגם נרוויח מעליית ערך הנכס סכומים לא מבוטלים.

לאחר שהגדרנו שנדל"ן זה מצוין אנו צריכים לבחור איזור השקעה ולפצל את התיק שלנו למספר נתיבים, לתשואות קרובות ורחוקות, למשל ברחוק: אם נקנה בית באזור אשר מיועד בעתיד ל"פינוי ובינוי", בטווח של 5-10 שנים גם נהנה מתשואה מצויינת שתכסה את המשכנתא וגם נהנה מרווח מצוין כשתבוא העירייה ותציע לנו דירה בבניין חדש במקום הדירה הישנה שלנו. הצעות כאלה לא חסר באזור חיפה והקריות בקו הים שבמקרה כזה עלול להכניס לקופה שלנו רווח מרובע על ההשקעה שלנו.

האזורים החמים ביותר הינם חיפה ובאר שבע, ללא ספק, וזה מאוד תלוי במצב הנכס ואיפה הוא נמצא. מבחינתי 8% זו תשואה טובה אבל לא מצוינת! כאחד שסורק כל יום את אזורי ההשקעה השונים בארץ ובונה להרבה מאוד אנשים ולעצמו תיקי השקעה מבוססי נדל"ן. אני אף פעם לא מכוון את התיק ל- 8% אלא תמיד בין 13% ל- 25% וכל המרבה הרי זה משובח! במיוחד בתקופה שהבנקים נותנים תשואה וריבית נמוכה. יתרה מכך, אני גם יוצא בהצהרה שזוגות רבים שקונים בית למגורים עושים טעות חמורה! במקום זה הייתי קונה וקניתי דירה לרווח שגם תכסה את המשכנתא וגם תשאיר אפשרות להשכיר דירה יפה במקום טוב וגם תשאיר לי רווח נאה כל חודש.

לצורך ההמחשה ניקח לדוגמא את העיר חיפה - מה אפשר לקנות ב- 200,000 ש"ח כדי לכסות את השכירות שלי בתל אביב ולהישאר ברווח?

בחודש יולי רכשנו ללקוח שלנו דירה אחת בת חדר משופצת, מדוגמת ומרוהטת ב- 55,000 ש"ח אשר הושכרה תוך 24 שעות ב- 1000 ש"ח נטו, עסקה אשר מהווה תשואה של 21.8%. כמו כן, רכשנו לו עוד נכס, דירה שנייה בת 1 חדר הרוסה (22מ"ר+ שטח של 40 מ"ר עם אופציה לבניה של עוד יחידה) בסך של 35000 ש"ח. השקענו 30,000 ש"ח כדי להפוך את הקניה ל- 2 יחידות דיור משופצות אשר מושכרות היום ב- 1000 ש"ח כל אחת. עסקה אשר משקפת אחוז רווח מצוין של 36% בשנתי.

יכולנו גם למכור את הדירות ברווח מהיר וכפול אך לכל דבר יש את הזמן שלו. אני החלטתי לחכות עם המכירה לזמנים בהם אוכל להכפיל ולשלש את התשואה.

עד עכשיו אנו בהוצאה של 120,000 ש"ח והכנסה של 3000 ש"ח. במקרה הזה המשכנו לרכוש ללקוח נכסים מניבים והתיק הגיע ל- 4000 ש"ח והניב לנו רווח שנתי אשר מכסה את הוצאת השכירות ומשאיר אותנו ברווח מצוין כל חודש. ודרך אגב, עד סכום זה אנו פטורים ממס לפי חוק.

אם כך, לאחר הוצאות השכ"ד של הלקוח נשארנו עם רווח של 2000 ש"ח כל חודש. כמובן שהנוסחה הזאת מתאימה גם לזוגות שיש להם תקציבים יותר גדולים וגם לכאלה שרוצים להיעזר במינוף בנקאי כדוגמת משכנתאות.

במקרה אחר, למשקיע יותר סולידי רכשנו דירה בפרויקט חדש ומפואר וצמוד לטכניון בה קיבל הקבלן אישור לחלק 20% מהפרויקט לדירות מחולקות.

באזור מצוין בחיפה וצמוד לטכניון ובעל ביקוש עולה רכשנו עבורו 2 דירות עם הכנסה של 12,000 ש"ח בחודש בסך של 1,200,000 ש"ח. תשואה ממוצעת לדירה של 12% (יש לציין שבדירות חדשות זה נחשב תשואה מצוינת).

אותו משקיע גר בשכירות של 3200 ש"ח בדירה מצוינת במרכז תל אביב ומשלם משכנתא של 6000 ש"ח וכתוצאה מכך נשאר עם רווח מצוין של 2800 ש"ח לחודש, וכיום כל דירה שווה 1 מיליון ש"ח, מה שמשאיר אותנו עם רווח של 800,000 ש"ח מעבר לרווח חודשי של 2800 ש"ח.

הפתרון משאיר לי, בתור משפחה, אופצית תמרון: להחליף בית שהמשפחה שלי גדלה וההכנסות שלי משכירות גדלות ומצד שני אם קיבלתי עבודה במקום אחר אזי אני מחליף בקלות איזור מגורים, כאשר תמיד צריך להיצמד להוצאות שהגדרנו.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    רות 14/10/2016 18:40
    הגב לתגובה זו
    הם מנהלים לי מספר נכסים וגם תיק השקעות מזה חמש שנים שהכניס לי לא מעט רווח. ממליצה בחום רב. בהצלחה לך אבי קיסר
  • 1.
    אורן לב 09/10/2014 13:26
    הגב לתגובה זו
    מבקש שאבי קיסר ייצור איתי קשר 050-5762346 אני מחפש להשקיע .. תודה חג שמח
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

לייזר אור איתןלייזר אור איתן

ישראל חושפת את "אור איתן": מערכת יירוט לייזר מבצעית ראשונה בעולם

מערכת הלייזר החדשה של משרד הביטחון, חיל האוויר ורפאל השלימה סדרת ניסויים מוצלחת ותימסר לצה״ל עד סוף השנה כאשר היא צפויה לחולל מהפכה במערך ההגנה האווירית של ישראל עם יירוט מהיר, מדויק וזול של רקטות, פצמ״רים ומל״טים
אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה רפאל מערכת לייזר

משרד הביטחון, חיל האוויר וחברת רפאל השלימו בהצלחה את הפיתוח של מערכת הלייזר רב העוצמה הראשונה בעולם שמוכנה לשימוש מבצעי. המערכת, שקיבלה את השם "אור איתן" לזכרו של סרן איתן אוסטר שנפל בקרב בדרום לבנון, הוכיחה את יכולותיה בסדרת ניסויים מתקדמת שארכה מספר שבועות בשדה ניסוי בדרום הארץ. הישג זה מעמיד את ישראל כמדינה הראשונה בעולם שמפעילה יכולת יירוט לייזר מבצעית.


הניסויים הוכיחו את יעילות המערכת כנגד מגוון איומים מבצעיים. במהלך הבדיקות, המערכת ביצעה יירוטים מוצלחים של רקטות, פצמ"רים ומל"טים בתרחישים שמדמים קרב אמיתי. זהו השלב הקריטי האחרון לפני מסירת המערכת לצה"ל עד סוף השנה, כאשר היא תשתלב במערך ההגנה הרב-שכבתי של ישראל לצד כיפת ברזל, קלע דוד וחץ.


הפיתוח בוצע על ידי יחידת המו"פ במפא"ת, חברת רפאל כמפתחת הראשית, וחברת אלביט מערכות שמייצרת את מקור הלייזר. בפרויקט השתתפו גם תעשיות ביטחוניות נוספות כמו SCD ושפיר מערכות. המערכת מבוססת על טכנולוגיה ייחודית של "אופטיקה אדפטיבית" שפותחה ברפאל, המאפשרת קליעה יציבה, מרוכזת ומדויקת של קרן הלייזר.


המערכת מצוידת במכוון משודרג המאפשר טווח פעולה מרחיב, דיוק גבוהה ויעילות רבה. היתרון המרכזי שלה הוא היכולת לנטרל איומים במהירות הבזק באמצעות קרן לייזר ובעלות שולית זניחה לעומת מיירטים רקטיים. זוהי פריצת דרך טכנולוגית והנדסית ברמה עולמית שצפויה לשנות את משוואת ההגנה האווירית.


הטכנולוגיה כבר הוכיחה את עצמה בקרב. כפי שפורסם במאי האחרון, דגמים מבצעיים של מערכות לייזר לטווח קצר מתוצרת רפאל פעלו לאורך המלחמה וביצעו עשרות יירוטים. כעת, עם הוכחת היכולת המבצעית של "אור איתן", צפויה קפיצת מדרגה משמעותית ביכולות ההגנה באמצעות מערכות נשק לייזר לטווח ארוך.