דירה כהשקעה: תראו מה אפשר לעשות עם 200 א' שקל
יש להתייחס לקניית דירה (ראשונה ואחרונה) כעסק חי ומכניס, כאשר סך ההכנסות ממנו יעלו על סך ההוצאות ובסופו של דבר נישאר עם רווח נאה למימון חיי היום יום שלנו לאחר מימון השכ"ד שלנו
האם 95% זוגות הצעירים ו/או הרווקים עושים טעות כשהם קונים דירה למגורים? אני בטוח שכן. למה רווקים/משפחות גרים בשכירות הרבה שנים ומפסידים כסף כל חודש, למה 95% מהזוגות קונים דירה וגרים בה? האם זה בגלל שאנו חיים בחוסר ידע!!! האם זה בגלל שכך הורגלנו?
אזי המאמר הזה נועד לבנות לכם חיים כלכליים חדשים אשר יכניסו אתכם לרווחיות כבר מהמהלך הראשון. אני חי כבר שנים לפי הנוסחה הזאת.
מהיום תשכחו מכל הקלישאות שלהן אחראית האימא שלכם ..."מתי תקנו דירה ותגורו בה, לא חבל על הכסף של השכירות", או את הדעה הרווחת בשוק שדירה ראשונה קונים כדי לגור. תחשבו שדירה זה עסק לכל דבר ומכאן שניתן לעשות מהעסק הזה רווח גדול ו/או לפחות לא לחיות בהפסד.
אינני מבין רווק או זוג שגר בשכירות בתל אביב או בחיפה ויש לו קצת כסף בבנק... ומציע חלופה נאותה לכסף שגם ככה העלה עובש באפיקי החיסכון ואינו מניב אפילו 0.4% על הפיקדון... מינוס פתיחת תיקים ומינוס מס הכנסה.
נניח שהשכירות הממוצעת בתל אביב לדירת חדר לגילאי 24 - 30 היא 2000 ש"ח, ידידה שלי, דרך אגב, מצאה דירה כזאת מול הים על רחוב הירקון בסך של 1800 ש"ח לחודש ועוד משופצת, וכפי שכבר ציינתי אם אנו מתייחסים לזה כעסק אזי צריך להוזיל עליות אם אנו רוצים להגיע לרווח נאה. מצד שני אני לא מכיר רווק תל אביבי שמרוויח 10,000 ומעלה שאין לו 200,000 ש"ח בחסכון או לחלופין הורים תומכים.
אז מה אפשר לעשות ב- 200,000 ש"ח כדי להגיע לדירה כעסק חי אשר ישאיר אותי ברווח? קודם כל צריך להגדיר באיזה אפיק להשקיע את הכסף וזאת ואחרי שידענו שהבורסה מסוכנת מידי ואפיקי החיסכון בבנק לא מניבים. אני ממליץ להתרכז בנדל"ן לטווח הארוך והקצר, אפיק זה יניב גם תשואה נאותה (7% לא מספק אותי) וגם נרוויח מעליית ערך הנכס סכומים לא מבוטלים.
לאחר שהגדרנו שנדל"ן זה מצוין אנו צריכים לבחור איזור השקעה ולפצל את התיק שלנו למספר נתיבים, לתשואות קרובות ורחוקות, למשל ברחוק: אם נקנה בית באזור אשר מיועד בעתיד ל"פינוי ובינוי", בטווח של 5-10 שנים גם נהנה מתשואה מצויינת שתכסה את המשכנתא וגם נהנה מרווח מצוין כשתבוא העירייה ותציע לנו דירה בבניין חדש במקום הדירה הישנה שלנו. הצעות כאלה לא חסר באזור חיפה והקריות בקו הים שבמקרה כזה עלול להכניס לקופה שלנו רווח מרובע על ההשקעה שלנו.
האזורים החמים ביותר הינם חיפה ובאר שבע, ללא ספק, וזה מאוד תלוי במצב הנכס ואיפה הוא נמצא. מבחינתי 8% זו תשואה טובה אבל לא מצוינת! כאחד שסורק כל יום את אזורי ההשקעה השונים בארץ ובונה להרבה מאוד אנשים ולעצמו תיקי השקעה מבוססי נדל"ן. אני אף פעם לא מכוון את התיק ל- 8% אלא תמיד בין 13% ל- 25% וכל המרבה הרי זה משובח! במיוחד בתקופה שהבנקים נותנים תשואה וריבית נמוכה. יתרה מכך, אני גם יוצא בהצהרה שזוגות רבים שקונים בית למגורים עושים טעות חמורה! במקום זה הייתי קונה וקניתי דירה לרווח שגם תכסה את המשכנתא וגם תשאיר אפשרות להשכיר דירה יפה במקום טוב וגם תשאיר לי רווח נאה כל חודש.
לצורך ההמחשה ניקח לדוגמא את העיר חיפה - מה אפשר לקנות ב- 200,000 ש"ח כדי לכסות את השכירות שלי בתל אביב ולהישאר ברווח?
בחודש יולי רכשנו ללקוח שלנו דירה אחת בת חדר משופצת, מדוגמת ומרוהטת ב- 55,000 ש"ח אשר הושכרה תוך 24 שעות ב- 1000 ש"ח נטו, עסקה אשר מהווה תשואה של 21.8%. כמו כן, רכשנו לו עוד נכס, דירה שנייה בת 1 חדר הרוסה (22מ"ר+ שטח של 40 מ"ר עם אופציה לבניה של עוד יחידה) בסך של 35000 ש"ח. השקענו 30,000 ש"ח כדי להפוך את הקניה ל- 2 יחידות דיור משופצות אשר מושכרות היום ב- 1000 ש"ח כל אחת. עסקה אשר משקפת אחוז רווח מצוין של 36% בשנתי.
יכולנו גם למכור את הדירות ברווח מהיר וכפול אך לכל דבר יש את הזמן שלו. אני החלטתי לחכות עם המכירה לזמנים בהם אוכל להכפיל ולשלש את התשואה.
עד עכשיו אנו בהוצאה של 120,000 ש"ח והכנסה של 3000 ש"ח. במקרה הזה המשכנו לרכוש ללקוח נכסים מניבים והתיק הגיע ל- 4000 ש"ח והניב לנו רווח שנתי אשר מכסה את הוצאת השכירות ומשאיר אותנו ברווח מצוין כל חודש. ודרך אגב, עד סכום זה אנו פטורים ממס לפי חוק.
אם כך, לאחר הוצאות השכ"ד של הלקוח נשארנו עם רווח של 2000 ש"ח כל חודש. כמובן שהנוסחה הזאת מתאימה גם לזוגות שיש להם תקציבים יותר גדולים וגם לכאלה שרוצים להיעזר במינוף בנקאי כדוגמת משכנתאות.
במקרה אחר, למשקיע יותר סולידי רכשנו דירה בפרויקט חדש ומפואר וצמוד לטכניון בה קיבל הקבלן אישור לחלק 20% מהפרויקט לדירות מחולקות.
באזור מצוין בחיפה וצמוד לטכניון ובעל ביקוש עולה רכשנו עבורו 2 דירות עם הכנסה של 12,000 ש"ח בחודש בסך של 1,200,000 ש"ח. תשואה ממוצעת לדירה של 12% (יש לציין שבדירות חדשות זה נחשב תשואה מצוינת).
אותו משקיע גר בשכירות של 3200 ש"ח בדירה מצוינת במרכז תל אביב ומשלם משכנתא של 6000 ש"ח וכתוצאה מכך נשאר עם רווח מצוין של 2800 ש"ח לחודש, וכיום כל דירה שווה 1 מיליון ש"ח, מה שמשאיר אותנו עם רווח של 800,000 ש"ח מעבר לרווח חודשי של 2800 ש"ח.
הפתרון משאיר לי, בתור משפחה, אופצית תמרון: להחליף בית שהמשפחה שלי גדלה וההכנסות שלי משכירות גדלות ומצד שני אם קיבלתי עבודה במקום אחר אזי אני מחליף בקלות איזור מגורים, כאשר תמיד צריך להיצמד להוצאות שהגדרנו.
- 2.רות 14/10/2016 18:40הגב לתגובה זוהם מנהלים לי מספר נכסים וגם תיק השקעות מזה חמש שנים שהכניס לי לא מעט רווח. ממליצה בחום רב. בהצלחה לך אבי קיסר
- 1.אורן לב 09/10/2014 13:26הגב לתגובה זומבקש שאבי קיסר ייצור איתי קשר 050-5762346 אני מחפש להשקיע .. תודה חג שמח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי יפטר מעל 100 עובדים ב-i24NEWS
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
.jpg)