דירה כהשקעה: תראו מה אפשר לעשות עם 200 א' שקל
יש להתייחס לקניית דירה (ראשונה ואחרונה) כעסק חי ומכניס, כאשר סך ההכנסות ממנו יעלו על סך ההוצאות ובסופו של דבר נישאר עם רווח נאה למימון חיי היום יום שלנו לאחר מימון השכ"ד שלנו
האם 95% זוגות הצעירים ו/או הרווקים עושים טעות כשהם קונים דירה למגורים? אני בטוח שכן. למה רווקים/משפחות גרים בשכירות הרבה שנים ומפסידים כסף כל חודש, למה 95% מהזוגות קונים דירה וגרים בה? האם זה בגלל שאנו חיים בחוסר ידע!!! האם זה בגלל שכך הורגלנו?
אזי המאמר הזה נועד לבנות לכם חיים כלכליים חדשים אשר יכניסו אתכם לרווחיות כבר מהמהלך הראשון. אני חי כבר שנים לפי הנוסחה הזאת.
מהיום תשכחו מכל הקלישאות שלהן אחראית האימא שלכם ..."מתי תקנו דירה ותגורו בה, לא חבל על הכסף של השכירות", או את הדעה הרווחת בשוק שדירה ראשונה קונים כדי לגור. תחשבו שדירה זה עסק לכל דבר ומכאן שניתן לעשות מהעסק הזה רווח גדול ו/או לפחות לא לחיות בהפסד.
אינני מבין רווק או זוג שגר בשכירות בתל אביב או בחיפה ויש לו קצת כסף בבנק... ומציע חלופה נאותה לכסף שגם ככה העלה עובש באפיקי החיסכון ואינו מניב אפילו 0.4% על הפיקדון... מינוס פתיחת תיקים ומינוס מס הכנסה.
נניח שהשכירות הממוצעת בתל אביב לדירת חדר לגילאי 24 - 30 היא 2000 ש"ח, ידידה שלי, דרך אגב, מצאה דירה כזאת מול הים על רחוב הירקון בסך של 1800 ש"ח לחודש ועוד משופצת, וכפי שכבר ציינתי אם אנו מתייחסים לזה כעסק אזי צריך להוזיל עליות אם אנו רוצים להגיע לרווח נאה. מצד שני אני לא מכיר רווק תל אביבי שמרוויח 10,000 ומעלה שאין לו 200,000 ש"ח בחסכון או לחלופין הורים תומכים.
אז מה אפשר לעשות ב- 200,000 ש"ח כדי להגיע לדירה כעסק חי אשר ישאיר אותי ברווח? קודם כל צריך להגדיר באיזה אפיק להשקיע את הכסף וזאת ואחרי שידענו שהבורסה מסוכנת מידי ואפיקי החיסכון בבנק לא מניבים. אני ממליץ להתרכז בנדל"ן לטווח הארוך והקצר, אפיק זה יניב גם תשואה נאותה (7% לא מספק אותי) וגם נרוויח מעליית ערך הנכס סכומים לא מבוטלים.
לאחר שהגדרנו שנדל"ן זה מצוין אנו צריכים לבחור איזור השקעה ולפצל את התיק שלנו למספר נתיבים, לתשואות קרובות ורחוקות, למשל ברחוק: אם נקנה בית באזור אשר מיועד בעתיד ל"פינוי ובינוי", בטווח של 5-10 שנים גם נהנה מתשואה מצויינת שתכסה את המשכנתא וגם נהנה מרווח מצוין כשתבוא העירייה ותציע לנו דירה בבניין חדש במקום הדירה הישנה שלנו. הצעות כאלה לא חסר באזור חיפה והקריות בקו הים שבמקרה כזה עלול להכניס לקופה שלנו רווח מרובע על ההשקעה שלנו.
האזורים החמים ביותר הינם חיפה ובאר שבע, ללא ספק, וזה מאוד תלוי במצב הנכס ואיפה הוא נמצא. מבחינתי 8% זו תשואה טובה אבל לא מצוינת! כאחד שסורק כל יום את אזורי ההשקעה השונים בארץ ובונה להרבה מאוד אנשים ולעצמו תיקי השקעה מבוססי נדל"ן. אני אף פעם לא מכוון את התיק ל- 8% אלא תמיד בין 13% ל- 25% וכל המרבה הרי זה משובח! במיוחד בתקופה שהבנקים נותנים תשואה וריבית נמוכה. יתרה מכך, אני גם יוצא בהצהרה שזוגות רבים שקונים בית למגורים עושים טעות חמורה! במקום זה הייתי קונה וקניתי דירה לרווח שגם תכסה את המשכנתא וגם תשאיר אפשרות להשכיר דירה יפה במקום טוב וגם תשאיר לי רווח נאה כל חודש.
לצורך ההמחשה ניקח לדוגמא את העיר חיפה - מה אפשר לקנות ב- 200,000 ש"ח כדי לכסות את השכירות שלי בתל אביב ולהישאר ברווח?
בחודש יולי רכשנו ללקוח שלנו דירה אחת בת חדר משופצת, מדוגמת ומרוהטת ב- 55,000 ש"ח אשר הושכרה תוך 24 שעות ב- 1000 ש"ח נטו, עסקה אשר מהווה תשואה של 21.8%. כמו כן, רכשנו לו עוד נכס, דירה שנייה בת 1 חדר הרוסה (22מ"ר+ שטח של 40 מ"ר עם אופציה לבניה של עוד יחידה) בסך של 35000 ש"ח. השקענו 30,000 ש"ח כדי להפוך את הקניה ל- 2 יחידות דיור משופצות אשר מושכרות היום ב- 1000 ש"ח כל אחת. עסקה אשר משקפת אחוז רווח מצוין של 36% בשנתי.
יכולנו גם למכור את הדירות ברווח מהיר וכפול אך לכל דבר יש את הזמן שלו. אני החלטתי לחכות עם המכירה לזמנים בהם אוכל להכפיל ולשלש את התשואה.
עד עכשיו אנו בהוצאה של 120,000 ש"ח והכנסה של 3000 ש"ח. במקרה הזה המשכנו לרכוש ללקוח נכסים מניבים והתיק הגיע ל- 4000 ש"ח והניב לנו רווח שנתי אשר מכסה את הוצאת השכירות ומשאיר אותנו ברווח מצוין כל חודש. ודרך אגב, עד סכום זה אנו פטורים ממס לפי חוק.
אם כך, לאחר הוצאות השכ"ד של הלקוח נשארנו עם רווח של 2000 ש"ח כל חודש. כמובן שהנוסחה הזאת מתאימה גם לזוגות שיש להם תקציבים יותר גדולים וגם לכאלה שרוצים להיעזר במינוף בנקאי כדוגמת משכנתאות.
במקרה אחר, למשקיע יותר סולידי רכשנו דירה בפרויקט חדש ומפואר וצמוד לטכניון בה קיבל הקבלן אישור לחלק 20% מהפרויקט לדירות מחולקות.
באזור מצוין בחיפה וצמוד לטכניון ובעל ביקוש עולה רכשנו עבורו 2 דירות עם הכנסה של 12,000 ש"ח בחודש בסך של 1,200,000 ש"ח. תשואה ממוצעת לדירה של 12% (יש לציין שבדירות חדשות זה נחשב תשואה מצוינת).
אותו משקיע גר בשכירות של 3200 ש"ח בדירה מצוינת במרכז תל אביב ומשלם משכנתא של 6000 ש"ח וכתוצאה מכך נשאר עם רווח מצוין של 2800 ש"ח לחודש, וכיום כל דירה שווה 1 מיליון ש"ח, מה שמשאיר אותנו עם רווח של 800,000 ש"ח מעבר לרווח חודשי של 2800 ש"ח.
הפתרון משאיר לי, בתור משפחה, אופצית תמרון: להחליף בית שהמשפחה שלי גדלה וההכנסות שלי משכירות גדלות ומצד שני אם קיבלתי עבודה במקום אחר אזי אני מחליף בקלות איזור מגורים, כאשר תמיד צריך להיצמד להוצאות שהגדרנו.
- 2.רות 14/10/2016 18:40הגב לתגובה זוהם מנהלים לי מספר נכסים וגם תיק השקעות מזה חמש שנים שהכניס לי לא מעט רווח. ממליצה בחום רב. בהצלחה לך אבי קיסר
- 1.אורן לב 09/10/2014 13:26הגב לתגובה זומבקש שאבי קיסר ייצור איתי קשר 050-5762346 אני מחפש להשקיע .. תודה חג שמח
רו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קלייןהפעולות שחייבים לעשות כדי לחסוך במס; עצות למשקיעים, בעלי חברות ושכירים
חושבים שכבר שמעתם הכול על בדיקות סוף שנה? בראיון מקיף, רו"ח עינת דואני, מומחית למיסוי, מפרטת מה כדאי לעשות ב-15 ימים שנשארו לנו; עצות שרלוונטיות לשכירים, למשקיעים גם לבעלי חברות: דיברנו על חברות ארנק, רווחים כלואים
וגילוי מרצון, ועד מימוש ניירות ערך בהפסד ועסקאות קריפטו; מה אתם חייבים לבצע לפני סוף השנה ומה יכול להמתין להמשך
לפני שאתם ממשיכים הלאה וחושבים שכנראה שמעתם כבר את כל מה שאפשר לשמוע על "בדיקות סוף שנה" ואף אחד כבר לא יכול לחדש לכם, תעצרו. דווקא בחלון הזמן שאנחנו נמצאים בו, סה"כ 15 ימים לסוף שנת המס, יש לא מעט החלטות שיכולות להשפיע בפועל על חבות המס שלכם. בין אם
אתם משקיעים בשוק ובין אם אתם בעלי חברה. אגב, זה לא 'טריקים' ואין כאן חלילה עקיפה של החוק, אלא תכנון מס לגיטימי, כזה שהחוק מאפשר ובמקרים מסוימים יש אפילו צפיה שתעשו את זה. לחלק מכם המשמעות יכולה להיות חיסכון של אלפי שקלים, ולאחרים אפילו הרבה מעבר לזה.
סוף שנת מס תמיד מגיע עם אותה שאלה שחוזרת על עצמה: מה עוד אפשר לעשות עכשיו, רגע לפני שהשנה נסגרת, ומה כבר מאוחר מדי לדחות לינואר. אלא שלדברי רו"ח עינת דואני, מומחית לענייני מיסוי, השאלה הזאת רחוקה מלהיות רק שאלה טכנית
של תזמון. "יש פער מאוד גדול בין דברים שאפשר להשלים בדיעבד במסגרת הדוחות, לבין פעולות שאם לא נעשו בפועל בתוך שנת המס", היא אומרת. "יש דברים שאם לא עשיתם בשנת המס הקודמת, בדיקה בינואר לא תמיד תעזור, אפילו אם הכול היה נכון על הנייר".
יש מהלכים שאפשר
לסגור גם אחרי סיום השנה, דרך התאמות חשבונאיות, אבל יש לא מעט פעולות שבהן הזמן עצמו הוא הגורם המכריע. אם הן לא בוצעו עד 31 בדצמבר, הן לא ייספרו לשנה הזאת ולא משנה כמה מוקדם תפתחו את הדוחות בינואר.
אז מה חייב לקרות עכשיו כדי שישפיע על המס, ואיזה משימות אפשר להשאיר להמשך?
"יש דברים שמאחר והם נמדדים לפי תקופת שנת המס, אם אנחנו רוצים שהם ייכנסו לאותה משבצת, לאותה קופסה, אנחנו חייבים לבצע אותם עד ה-31 בדצמבר", היא מסבירה. "אם עושים אותם אחרי, זה כבר נכנס לשנה העוקבת, ואין דרך לתקן את זה בדיעבד" חשוב להבחין בין פעולות חשבונאיות לבין פעולות משפטיות ומעשיות, "יש הפרשות שונות, כמו הפרשה לחוב אבוד או לירידת ערך, שאפשר לבצע לפני הגשת הדוחות, במסגרת התאמות חשבונאיות. אבל לא תמיד מכירים בהן לצורכי מס. לעומת זאת, כשמדובר בפעולות שמשפיעות ישירות על המס, יש דברים שחייבים להיעשות בפועל בתוך שנת המס".
- תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
- "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דוגמה טובה לזה היא חלוקת דיבידנד. רבים מבעלי חברות מניחים שכל עוד את המס על הדיבידנד אפשר לשלם בתחילת השנה הבאה, גם עצם ההחלטה על החלוקה יכולה להמתין לינואר. בפועל, זה לא עובד כך. חלוקת דיבידנד אינה פעולה חשבונאית שניתן "להשלים בדיעבד", אלא החלטה משפטית לכל דבר. "גם אם את המס עצמו משלמים בינואר או בפברואר, ההחלטה המשפטית חייבת להתקבל עד סוף השנה. צריך פרוטוקול, החלטה של הדירקטוריון ושל האספה הכללית. מי שרוצה שדיבידנד ייחשב לשנת 2025, חייב שהמסמכים המשפטיים יראו שהחלוקה בוצעה השנה. אחרת זה פשוט לא זה".

OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי
דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות
הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.
לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור.
- חברת הסייבר Echo גייסה 50 מיליון דולר תוך 10 חודשים מאז הקמתה
- Dux נחשפת עם סבב סיד של 9 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.
