הערים שייעלמו: איך שינויי אקלים משנים את שוק הנדל"ן העולמי ומה צפוי לקרות בת"א?

שינויי האקלים כבר אינם תחזית עתידנית – הם מציאות שמשפיעה על כל תחומי החיים, ובמיוחד על שוק הנדל"ן. עליית מפלס הים, אירועי מזג אוויר קיצוניים וגלי חום הופכים ערים כמו מיאמי ותל אביב למוקדים של סיכונים אקלימיים שמשנים את האופן שבו משקיעים מעריכים נכסים. במקביל, ערים "עמידות אקלים" כמו ליסבון מושכות הון משקיעים שמחפשים יציבות בעולם משתנה. התופעה הזו משקפת לא רק אתגרים סביבתיים, אלא גם מהפך כלכלי: משקיעים מתחילים להפנים שהנדל"ן, שנחשב פעם להשקעה בטוחה, כפוף כעת לסיכונים חדשים. כתבה זו מנתחת את השפעת שינויי האקלים על שוק הנדל"ן העולמי, תוך התמקדות בערים בסיכון, במגמות ההשקעה החדשות ובהשלכות על ישראל.

שינויי אקלים כסיכון נדל"ני

שינויי האקלים משפיעים על שוק הנדל"ן בשני מישורים עיקריים: סיכונים פיזיים וסיכונים כלכליים. הסיכונים הפיזיים כוללים עליית מפלס הים, שצפויה להציף אזורי חוף עד 2050, ואירועי קיצון כמו הוריקנים, שיטפונות ושריפות, שגורמים לנזקים של מיליארדי דולרים. בישראל, למשל, האקלים צפוי להפוך לחם ויבש יותר, עם עלייה מתמשכת במפלס הים ועלייה בתדירות של סערות קשות. הסיכונים הכלכליים נובעים מהשפעות משניות: עליית עלויות ביטוח, ירידה בערך נכסים באזורים בסיכון והגירה של תושבים לאזורים בטוחים יותר.

השוק כבר מתחיל להגיב. משקיעים, שבעבר התמקדו בתשואות ובמיקום, שמים דגש גובר על ה-"חוסן אקלימי" של נכס שמשמעותה היא יכולות לעמוד בפני איומים סביבתיים. התוצאה היא תנועת הון מאזורים בסיכון, כמו מיאמי ותל אביב, לערים שנתפסות כעמידות יותר, כמו ליסבון או אן ארבור במישיגן. תופעה זו, שזכתה לכינוי "ג'נטריפיקציה אקלימית", משנה את המפה הכלכלית של העולם.

ערים בסיכון: מיאמי ותל אביב

מיאמי היא דוגמה קלאסית לעיר שמתמודדת עם השפעות שינויי האקלים. העיר, שיושבת על קו חוף נמוך, צפויה להפסיד עד 15% משטחה עד 2050 עקב עליית מפלס הים, שתגיע לכ-60 ס"מ במקרה הטוב ולמעל מטר בתרחיש קיצוני. הוריקנים תכופים, כמו הוריקן אירמה ב-2017, כבר גרמו לנזקים של מיליארדי דולרים, והעלו את עלויות הביטוח ב-30% בממוצע. כתוצאה מכך, משקיעים מתחילים לסגת משוק הנדל"ן המקומי, במיוחד באזורים כמו סאות' ביץ', שבהם נכסי יוקרה נמצאים בסיכון גבוה. במקביל, מחירי השכירות במיאמי יורדים, כיוון שתושבים עוברים לאזורים גבוהים יותר בפלורידה או למדינות אחרות.

• לא רק בישראל: יצרנית שמן הזית הגדולה בעולם מזהירה ממשבר
• משבר האקלים יגבה 38 טריליון דולר בשנה עד 2050

תל אביב, למרות היקף קטן יותר, נמצאת במצב דומה. כ-70% מאוכלוסיית ישראל חיה באזורי החוף, ותל אביב, שרוב שטחה נמצא בגובה של פחות מ-5 מטרים מעל פני הים, חשופה להצפות ולסחיפת חופים. מחקרים מראים שמפלס הים בישראל עלה בכ-10 ס"מ מאז שנות ה-90, והוא צפוי לעלות ב-50 ס"מ נוספים עד 2050. שכונות כמו יפו וחלקים מצפון תל אביב כבר חוות הצפות תכופות בסופות חורף, והתשתיות העירוניות מתקשות להתמודד. משקיעים מקומיים, שבעבר ראו בתל אביב עיר "בטוחה" בשל הביקוש הגבוה, מתחילים לשקול מחדש את הסיכונים. לדוגמה, פרויקטי יוקרה על קו המים, שהיו פעם מבוקשים, נתפסים כעת כהשקעות מסוכנות.

ערים עמידות: ליסבון כמגנט השקעות

בניגוד לערים בסיכון, ערים כמו ליסבון מושכות משקיעים שמחפשים חוסן אקלימי. ליסבון, שממוקמת על גבעות גבוהות יחסית ונהנית מאקלים מתון, נתפסת כ"מקלט אקלימי". העיר כבר משקיעה בתשתיות ירוקות, כמו מערכות ניקוז מתקדמות ואנרגיה מתחדשת, שמפחיתות את פליטות הפחמן ומגבירות את העמידות שלה לאירועי קיצון. בנוסף, ממשלת פורטוגל מעודדת השקעות זרות באמצעות תוכניות כמו "ויזת הזהב" שמושכת משקיעים מאסיה, אירופה וארה"ב ומעניקה להם ולמשפחותיהם אשרת שהייה מורחבת בתמורה להשקעה של חצי מיליון יורו ומעלה.

התוצאה היא זינוק במחירי הנדל"ן בליסבון, שצמחו ב-8% בממוצע ב-2024. משקיעים, שבעבר התמקדו בערים כמו לונדון או ניו יורק, רואים בליסבון הזדמנות לשלב תשואות גבוהות עם ביטחון אקלימי. התופעה הזו אינה ייחודית לליסבון: גם ערים כמו טורונטו, שטוקהולם ואן ארבור מושכות הון משקיעים, בזכות מיקומן הגיאוגרפי, השקעות בתשתיות ירוקות ותכנון עירוני שמתחשב בסיכונים אקלימיים.

• ביקורת ספרים העלתה תמונה מטרידה באזור המרכז
• סנקציות אישיות על סרבני גיוס חרדים - מה זה כולל והאם זה יהיה אפקטיבי?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ג'נטריפיקציה אקלימית: מי מרוויח ומי מפסיד?

המעבר של הון לערים עמידות יוצר תופעה חדשה: ג'נטריפיקציה אקלימית. משקיעים עשירים ותושבים בעלי אמצעים נוטים לעבור לאזורים בטוחים יותר, מה שמעלה את מחירי הנדל"ן ומדיר אוכלוסיות חלשות יותר. במיאמי, למשל, אזורים גבוהים יותר כמו ווינווד הפכו ליעד מבוקש, בעוד שכונות נמוכות ננטשות על ידי משקיעים. בישראל, מגמה דומה נראית בירושלים, שבה הביקוש לנדל"ן גדל בשל מיקומה הגבוה והאקלים המתון יחסית, לעומת תל אביב.

התופעה הזו מעצימה אי-שוויון חברתי. בעוד שמשקיעים ותושבים אמידים יכולים להרשות לעצמם לעבור לערים עמידות, אוכלוסיות מוחלשות נשארות באזורים בסיכון, שבהם ערך הנכסים יורד והסיכונים גדלים. בישראל, שכונות כמו יפו הדרומית או שכונות עוני בחיפה עלולות לסבול מהשפעות דומות, כאשר תושבים בעלי הכנסה נמוכה נאלצים להתמודד עם הצפות ופגיעות בתשתיות.

תגובת השוק: השקעות ירוקות ותכנון מחדש

משקיעים וחברות נדל"ן מתחילים להתאים את עצמם למציאות החדשה. השקעות ירוקות, כמו בנייה חסכונית באנרגיה ומערכות מים ממוחזרות, הופכות לתנאי הכרחי בשוק. בניינים שמשלבים פאנלים סולאריים, מערכות ניקוז מתקדמות וחומרים עמידים לסערות נתפסים כמושכים יותר עבור דיירים ומשקיעים. בליסבון, למשל, פרויקטים של בנייה ירוקה זוכים להטבות מס, מה שמגדיל את התשואות למשקיעים.

בישראל, לעומת זאת, ההתקדמות איטית יותר. בעוד שחברות גדולות כמו עזריאלי משלבות תקנים ירוקים בפרויקטים מסוימים, רוב השוק עדיין מתמקד במקסום רווחים קצר טווח. לראייה, הפרויקט הנדל"ני הגדול בשדה דב הוא באזור עם סיכון אקלימי גבוה. תכנון עירוני בישראל אינו מתחשב מספיק בסיכונים אקלימיים: מערכות הניקוז בתל אביב מיושנות, וחלק גדול מהבנייה החדשה מתבצע באזורים חשופים להצפות. ממשלת ישראל אמנם אישרה תוכנית להיערכות לשינויי אקלים ב-2018, אך יישומה נתקל בחסמים ביורוקרטיים ותקציביים.

גופים בשוק, כמו קרנות נדל"ן ובנקים, מתחילים להפנים את הסיכונים. קרנות השקעה גדולות, שפעם התמקדו בתל אביב כ"שוק חם", מגוונות כעת את תיק ההשקעות שלהן לערים כמו ירושלים או חיפה ההררית, שבהן הסיכונים האקלימיים נמוכים יותר. בנקים, מצידם, מתחילים לדרוש הערכות סיכונים אקלימיים לפני מתן משכנתאות, מה שמקשה על רכישת נכסים באזורי חוף.

הזדמנות או משבר?

שינויי האקלים הם משבר עבור שוק הנדל"ן, אך גם הזדמנות. עבור משקיעים שמסוגלים לזהות מגמות מוקדם, המעבר לערים עמידות כמו ליסבון מציע תשואות גבוהות וביטחון לטווח ארוך. עם זאת, הסיכונים גדלים עבור מי שממשיכים להשקיע בערים כמו מיאמי או תל אביב מבלי להתחשב בתחזיות האקלימיות. בישראל, המצב מורכב יותר: שוק הנדל"ן המקומי סובל ממחסור בקרקעות ומביקוש גבוה, מה שמקשה על משקיעים לסגת מאזורי חוף, למרות הסיכונים.

התגובה של החברה הישראלית תקבע את עתיד השוק. ממשלת ישראל חייבת להשקיע בתשתיות עמידות, כמו מערכות ניקוז מתקדמות ומבנים ירוקים ולהטיל תקנות מחמירות על בנייה באזורי סיכון. חברות הנדל"ן, מצידן, צריכות לאמץ גישה ארוכת טווח, שבה חוסן אקלימי הוא חלק בלתי נפרד מהתכנון. אחרת, שוק הנדל"ן הישראלי עלול למצוא את עצמו לא מוכן למשבר שכבר נראה באופק.