חברת דיידלנד (דיידלנד אגח א) החלה את דרכה בשלהי חודש מאי 2007 והוקמה על ידי יזם הנדל"ן הישראלי-אמריקאי אלי ברדוגו ז"ל שהלך לעולמו לפני כשבועיים. דיידלנד הוקמה על מנת להקים 2 מגדלי יוקרה בני 25 קומות שיכילו 736 דירות בעיר קנדל הנמצאת באיזור העיר מיאמי בארה"ב. את הסיפור של דיידלנד מגדיר קובי שגב, מנהל ההשקעות בחברת קרנות הנאמנות של יובנק, כ"מצב ביש". איך הגיעה החברה למצב בו היא נמצאת? האם יש לה תקומה? והכי, חשוב מי יחזיר את הכסף לבעלי האג"חים?

קובי שגב מוסר: "היזם אלי ברדוגו ז"ל שהיה למעשה היחיד שרשום כעובד החברה, החליט בחודש יוני 2007, לרכוש קרקע בעיר קנדל שבמיאמי בשווי של 36 מיליון דולר. לשם ביצוע הרכישה השקיע ברדוגו בחברה החדשה כ-6 מיליון דולר מהונו האישי, 20 מיליון דולר על ידי הנפקת אג"ח בארץ ו-10 מיליון דולר כהלוואה בנקאית".

חשוב לציין, כי על מנת לגייס אג"ח בבורסה התל אביבית, הונה העצמי של החברה המגייסת צריך לעמוד על סכום מינימלי של 24 מיליון שקלים. זאת לעומת מצב בו לפני שנה, חברה שרצתה לגייס אג"ח, היתה צריכה להעמיד סכום בסך 16 מיליון שקלים בלבד.

שגב מציין כי "בפועל גייס ברדוגו, במסגרת חברת דיידלנד, 120 מיליון שקלים. הרבה מעבר לסכום שהיה צריך וזאת בשל העובדה כי רצה לשמור לחברה 'כרית בטחון'. לאחר הוצאות ההנפקה נשארו מתוך כרית בטחון זו כ-20 מיליון שקלים בלבד. נזכיר גם כי לאג"ח המונפק אין שיעבודים". מתוך בדיקה שערכנו נציין כי את השעבוד על הקרקע קיבל הבנק המלווה".

כרית הבטחון של דיידלנד התאפשרה בשל העובדה כי בחודש יוני שררה הנחת היסוד בקרב מגייסי ההון כי "יש להנפיק כמה שאתה יכול ולא כמה שאתה צריך". "כרית הבטחון" הזניחה של דיילנד, הפכה בימים אלה לבעלת חשיבות מכרעת בעבור המשקיעים.

שגב מוסר כי "לאחר שרכש את הקרקע רצה ברדוגו לגייס כסף לשם הבנייה, אך מכיוון שהשתמש כבר בהלוואות לשם רכישת הקרקע, דיידלנד היתה יכולה לגייס את המימון על ידי מכירה של דירות הפרוייקט על הנייר ומתוך הכסף שתקבל להתחיל ולממן את בניית המגדלים".

אם ננתח את הצד הפיננסי של העסקה נגלה ספקולציה לא קטנה. שגב מוסר כי "דיידלנד התכוונה להוציא על בניית הפרוייקט 290 מיליון דולר נוספים ולמכור את המגדלים ב-406 מיליון דולר" סך הכל רווח יזמי של 80 מיליון דולר על הון עצמי של 6 מיליון דולר. בחישוב מהיר תשואה על ההון של 1233%.

עד כאן מהות העסקה. מכאן ננסה לבחון מה הם סיכוני החברה ואיך חטפה את אסונותיה בזה אחר זה. שגב: "החברה נכנסה להשקעה באיזור מיאמי בדיוק בזמן תחילת משבר הנדל"ן האמריקאי ונציין כי בנוסף איזור זה חטף את הפגיעה הקשה ביותר כתוצאה מהמשבר. בשל כך מחירי הדירות והקרקעות באיזור נפלו בשיעורים דו ספרתיים".

שגב מוסר עוד, כי "מספר חודשים לאחר רכישת הקרקע החליטה החברה להסב את ייעוד הקרקע לשם בניית בית מלון". הסיבות למהלך זה אינן ידועות וזאת מכיוון שהחברה לא הצהירה מה הסיבה לשינוי ייעוד זה. גורמים בשוק מעריכים כי בשל חוסר היכולת למכור את דירות הפרוייקט על הנייר שנגרמו כתוצאה ישירה ממשבר הדיור האמריקאי החליטה החברה לשנות את ייעוד הפרוייקט ולהסב את הקרקע לשם בניית בית מלון.

שגב מוסיף: "הסיכון המהותי ביותר בחברה היה תלותה המוחלטת באיש מפתח אחד והוא אלי ברדוגו. מעבר לכך, החברה המבצעת שהיתה צריכה לבנות את הפרוייקט, היתה שייכת אף היא למר ברדוגו. לדיידלנד לא היו עובדים ולשם התנהלותה השוטפת היא השכירה את שירותי המנכ"ל והסמנכ"ל של חברה נוספת בבעלותו של ברדוגו הלא היא חברת אופק נדל"ן". לפני כשבועיים נפטר אלי ברדוגו ז"ל ובכך איבדה החברה את איש המפתח העיקרי.

שגב: "לפי הידוע, דיידלנד לא מכרה עד היום אף לא דירה אחת בפרוייקט בעיר קנדל". סיכום כל הסיכונים יוצר מציאות בה ידרשו פתרונות כואבים. יש להניח שבמידה והבנק המלווה יחליט לעשות כן הוא יכול למכור את הקרקע ובכך להחזיר לעצמו את כספו. עם זאת מצבם של בעלי האג"ח הוא סבוך קצת יותר.

נזכיר את 'כרית הבטחון' של החברה, המכילה 20 מיליון שקלים. במידה ותוכרז החברה כחדלת פירעון או פושטת רגל יחולקו 20 מיליון השקלים בין מחזיקי האג"ח ובכך יוחזר להם סכום המהווה שישית מהשקעתם הראשונית, שעמדה על 120 מיליון שקל. זאת אומרת שבמחיר כרית הבטחון יהיה האג"ח שווה 17 אגורות.

בנוסף למחיר של 17 אגורות לאיגרת החוב יש לקחת בחשבון את ההפרש ממכירת הקרקע ממנו יהנו מחזיקי האג"ח. על פי גורמים בשוק ההון, מחיר הקרקעות באיזור מיאמי ירד ב-50% ויותר ולכן אם יחליט הבנק לממש את הקרקע שנרכשה בכ-36 מיליון דולר, ספק אם יישאר בידי מחזיקי האג"ח הפרש שינבע ממימוש הקרקע. למרות הערכה זאת נציין כי מדובר בספקולציה בלבד. נציין כי כרגע עומד מחיר האיגרת על 28.9 אגורות.

גורמים בשוק ההון מציינים, כי דיידלנד כחברה שסיימה את חייה עדיפה למחזיקי האג"ח כדיידלנד פועלת וזאת בשל העובדה כי ללא פעילות החברה, יורד הסיכון שמונח על כתיפיהם של בעלי האג"ח.