ראם רצון אב-גד
צילום: אתר החברה
ראיון

"אנחנו צפויים להוסיף אלף יח"ד כל שנה ב-4 השנים הבאות"

מנכ"ל אב-גד ראם רצון, שהוא גם ממשפחת השליטה, מאמין שלחברה שלו יש פוטנציאל גדול בתחום ההתחדשות העירונית: "יש ערך משמעותי אבל חובת ההוכחה היא עלינו" 
רוי שיינמן | (2)

אב-גד  אב-גד -0.27% היא חברת התחדשות עירונית הפועלת במספר ערים ברבי הארץ ולמרות שהיא חברה קטנה יחסית עם שווי של כ-130 מיליון שקל והון של כ-75 מיליון שקל, התחזית שלה קדימה לא מביישת חברות גדולות ממנה. השאלה אם התחזית תתורגם למספרים בדוחות הכספיים - זה כנראה יהיה מאתגר. 

אב גד עברה לרווח ברבעון השלישי אבל נראה שכמות המזומנים שיש לה בקופה עדיין נמוכה מדי ביחס לכספים שגייסה באג"ח ומתאגידים בנקאיים ולא ברור אם תצליח לשרת את הפרויקטים העתידיים. המנכ"ל ראם רצון מרגיע: "הפרויקטים של סדרת האג"ח הראשונה כבר מסתיימים והמכירות כמעט מלאות". 

איך המלחמה השפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?

"ההשפעה מגיעה משני כיוונים שונים: מצד אחד יש הרבה מאוד ביקושים מאנשים שרוצים לקדם את הפרויקטים, בעיקר בהיבט של הממ"דים מתוך תחושת הביטחון האישי שנפגעה מאוד. מצד שני יש מקומות שלאנשים פשוט אין מצב רוח בגלל כל המצב, והפרויקטים מתעכבים בגלל זה. באזורים שיותר חשופים לירי טילים ממש מרגישים את הרצון של אנשים לקדם פרויקטים קיימים או אפילו להתחיל פרויקטים חדשים".

יש לכם הרבה פרויקטים אבל נראה שההתקדמות איטית, למה?

"אם מסתכלים באופן רחב זה תחום עתיר רגולציה, והבירוקרטיה בישראל היא לא פשוטה. בתקופת המלחמה זה אפילו יותר קשה מאחר ובשבועות הראשונים העיריות לא עבדו. עכשיו יש חזרה הדרגתית לשגרה אז רואים יותר היענות מצדן".

מה שני הפרויקטים הכי מתקדמים שלכם כרגע לקראת היתר?

"יש את הפרויקט הגדוד העברי ברעננה שאנחנו מתכננים אירוע ריצה של הבניין ב-13.12 גם עם המלחמה, זה פרויקט משמעותי שבסה"כ הוא יהיה 129 יח"ד, ובשלב הראשון הוא יהיה 64 יח"ד. יש את פרויקט שערי העיר ברמלה שיהיה 530 יח"ד שאנחנו מעריכים שיתחיל ברבעון השני של השנה הבאה. יש גם את גולמב 5 שזה בניין שאנחנו צפויים להרוס בשלושה-ארבעה חודשים הקרובים, יש לו כבר היתר בניה, אנחנו בבירוקרטיות האחרונות לקראת הודעת פינוי לדיירים".

איך אתם מסתדרים עם הריבית הגבוהה?

"עבור הפרויקטים האלה למשל כבר גייסנו סדרת אג"ח שהמטרה שלה היא להיות הון עצמי עבור הפרויקטים האלה. אין לנו צורך מיידי בסדרה נוספת. אנחנו לא חברת נדל"ן מניב אז אין לנו צורך למחזר חובות. אנחנו לא חברה ממונפת באופן יחסי לענף הנדל"ן, יש לנו קרקע אחת שקנינו וההלוואה עליה היא סביב ה-20 מיליון שקל, חוץ מזה אין לנו קרקעות".

הצפי הוא שהריבית הולכת לרדת, למה לקחתם ריבית שקלית קבועה בסדרת האג"ח האחרונה?

"קודם כל המח"מ של הסדרות מלווה את הפרויקטים אז אנחנו מדברים על שנתיים וחצי-שלוש כך שזה לא יהיה משמעותי גם אם תהיה ירידה. אבל במיוחד היום אנחנו לא מצמידים למדד אז העדפנו לא לקחת סיכונים מיותרים. יותר קל לנו לתכנן קדימה ככה. זה שאנחנו חברת נדל"ן מניב שמשכירה נכסים לשוכר שמשלם צמוד למדד, אנחנו מוכרים דירות במחיר קבוע אז אנחנו מעדיפים לא להוסיף סיכון נוסף".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

יש לכם 19 מיליון שקל בקופה, אבל אשראי מתאגידים בנקאיים של 27 מיליון שקל ורק סדרת האג"ח האחרונה היא בהיקף של 46 מיליון שקל. 

"האשראי מתאגידים בנקאיים זאת הקרקע שציינתי מקודם, זה כמו כניסה לליווי פרויקט, אנחנו לא משלמים את זה כמו הלוואה רגילה. בסך הכל האשראי שלנו מסתכם בקרקע הזאת, במשרדים שקנינו לשימוש עצמי ושתי סדרות האג"ח - הפרויקטים של הראשונה כבר מסתיימים והמכירות כמעט מלאות כאשר יהיה לנו פירעון אחד בסוף שנה ועוד אחד ביוני, והסדרה השנייה זה מה שגייסנו לאחרונה לפרויקטים שמתחילים והפרעונות שלהם הם עוד שנתיים וחצי. באופן יחסי, התקופה הזו תפסה אותנו במצב רגוע מהבחינה הזאת".

המרווחים שלכם הם בערך 15%, זה לא קצת נמוך בהתחשב בריבית, בסיכונים, בעיכובים?

"בתחום ההתחדשות העירונית יש קצת עיוות, אתה מעמיס את עלויות הבנייה על הדיירים פעמיים אז זה מקטין טכנית את הרווח הגולמי".

מה הרווח החזוי בפרויקטים העתידיים?

"למשל בגדוד העברי ברעננה אני מסתכל למשל על הדו"ח 0, ויכול להגיד שאנחנו יוצאים לדרך בד"כ עם 18% רווח כלכלי, שזה הסטנדרט פחות או יותר".

מה אתה חושב על התמחור שלכם בשוק?

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אדם חושב 26/11/2023 15:14
    הגב לתגובה זו
    וואלה
  • 1.
    עידו 26/11/2023 15:12
    הגב לתגובה זו
    אתם בפיגור גדול .. ועדין לא רואים את הסוף
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

זוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק

המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  


קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות לגבי העתיד.  מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?



חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.