"מדברים תמיד על מצוקת הדיור הכללית במדינה – תכפיל אותה בכמה סדרי גודל ותקבל את הבעיה שהחברה הערבית בישראל מתמודדת איתה. המצב הזה נגזר מאי הסדרות הקרקעות ומבעלות פרטית שמקשה על 'צייד' של דירות בשוק. למסה הקריטית של הערבים אין קרקעות, או שאנשים בונים למשפחה שלהם: אדם שהיו לו לפני שנים 30 דונם הוריש אותם לחמשת בניו שקיבלו כל אחד שישה דונם, שהורישו אותם בתורם לנכדים שקיבלו דונם וחצי שכבר לא מספיקים להם", ככה מתחיל לתאר בפנינו יואב קפלן, סגן יו"ר של חברת המרכזים המסחריים רני צים 0.86% , את ההרפתקה המסובכת אליה החליטה החברה להיכנס עתה – ייזום בניה למגורים בחברה הערבית.

לחברה מרכזים מסחריים באום אל פחם ובירכא והיא מקימה נוספים בעוד ישובים ערבים. כעת קפלן מדבר על "צייד" של קרקעות פרטיות, וכפי שיעלה מהראיון הזה, זו גם תהיה האסטרטגיה המובילה. רשות מקרקעי ישראל לא ממש תהיה חברתה למסע – מדי פעם הם יפגשו יחד בנקודת התרעננות. מי שכן יהיו השותפים הם איימן סייף, עד לאחרונה פרויקטור הקורונה במגזר הערבי ובעברו ראש הרשות לפיתוח כלכלי של החברה הערבית במשרד ראש הממשלה, ואיתי שליין המנוסה בפרויקטים של בנייה רוויה במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי. הצדדים יקימו חברה משותפת עם נתח של 86% לרני צים עצמה, 10% לשליין שיקבל אופציית Call לרכישת 10% נוספים ו-4% לסייף.

"את הנושא של בנייה רוויה אנחנו בוחנים מזה כמה שנים ורק לפני שנה מצאנו בניתוח שביצענו שכנראה שהעת בשלה", קפלן מספר.  "יש מחסור מדי שנה של 6,000-7,000 דירות בחברה הערבית, ובמצטבר חסרות מאות אלפי יחידות דיור. הצורך והביקושים ברורים אך הסיטואציה מורכבת. במשך המון שנים הקרקעות בחברה הערבית היו לא מתוכננות. כיום כבר יש מהפך והרבה מאד השקעה בתכניות מתאר מפורטות ויחסית לבירוקרטיה הכללית, בהליכי סטטוטוריקה בחברה הערבית מוצאים אוזן קשבת ברשויות התכנון, ואזכיר בהקשר זה את החלטה 922 ששותפנו איימן סיף היה ממוביליה".

בפרויקט הראשון שלכם, קרקע בפראדיס שזכיתם בה במכרז רמ"י, תקימו 4 וילות ו-32 דופלקסים. זה הכיוון או שזה מקרה בודד? אתם הולכים לבנות לערבים עשירים?

• תשע קבוצות בארבע שנים: כמה זמן החזיק ניר ברקוביץ' במועדונים שאימן?
• רני צים נכנס לייזום למגורים; השותף: פרויקטור הקורונה במגזר הערבי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"לא רק. אם נפלח לעשירונים, אז אנחנו מכוונים לעשירון הרביעי עד השמיני. אין לנו בכלל כוונה לעשות שכונות יוקרה כי שם האמת היא שקשה להתמודד. הבתים הכי יוקרתיים במדינה הם בכלל בישובים ערביים ולא בכפר שמריהו ובסביון. אנחנו מכוונים למעמד הביניים-פלוס, אנשים שיוכלו לקחת משכנתאות עם המשכורות שלהם ושיש להם את ההון העצמי הנדרש ושישמחו להיכנס לבנייה איכותית. מבחינת הסטנדרט, אנחנו לא פוסלים גמר ברמת מחיר למשתכן, אבל בגדול הוא יהיה גבוה יותר".

איזה מקומות בארץ מעניינים אתכם? יש הבדל בין משכנתא לבין משכנתא לדירה ביפו למשל.

"בהתחלה לפחות נפעל בישובים ערבים, ולא במעורבים - לא כאסטרטגיה אלא מתוך ההבנה של איפה נמצאים הביקושים. יהיו לנו שתי שיטות: האחת היא לגשת למכרזי רשות מקרקעי ישראל, שיוצאים לאט ובמשורה, אך איפה שזה קורה אנחנו אכן שוקלים בכובד ראש את הדבר. השיטה השנייה היא עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקעות פרטיים, וכבר היום אנחנו במשאים ומתנים עם כמה כאלה. השאלה במקרה שלנו היא לא איזה אזור מעניין, אלא ספציפית איזה ישוב – או אפילו בתוך הישוב איזה אזור. יש לנו היכרות טובה עם המיקרו-לוקיישנים ואנחנו יודעים למפות את הארץ בצורה טובה".

מכרזים זה אומר בהכרח קרקעות מדינה, אבל בסמוך אליהן יש קרקעות פרטיות, וכשבאים לקדם תכנון לא פעם הבעלים מסרבים להתפנות על אף הפיצוי שמוצע להם בדמות קרקע אחרת בישוב, והסיפור נתקע. נראה גם שיש הרבה חוסר אמון מול הרשויות.

• חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
• מבטח שמיר תקים את תחנת הכח קסם במימון של כ-5 מיליארד שקל בהובלת הפועלים כ-5 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחקר: הטעויות הגדולות של משקיעים - וכמה זמן לוקח למשקיע לקבל...

"החוסר אמון הוא בעיקר מול רשויות המדינה ולא הרשויות המקומיות, וגם זו תופעה שנופחה לרמה של אגדת עם. היום אנשים הולכים ומבינים שיש תהליכים של תשתיות ותכניות גדולות שעושים. אני לא מדבר על קרקע פרטית קטנה שצמודה לקרקע מנהל שמציעים למישהו פיצוי כדי שיסכים לקדם תכנית, אלא על תכניות במאסות גדולות שנעשות על קרקעות פרטיות. קח בחשבון שבישראל כמעט כל הקרקעות הפרטיות נמצאות בישובים הערבים. הרבה פעמים המדינה עושה תכנית מתאר וקובעת את הזכויות והיעוד ומשאירה לרשויות המקומית לעשות את התב"ע נקודתית ולבצע את חלוקת הקרקעות בין בעליהן הפרטיים.

"בגדול, בעלי הקרקעות מכירים אותנו ובהקשר הזה אגיד שהנוכחות שלנו עם המרכזים המסחריים מאד תורמת. כשהתחלתי עם המרכזים המסחריים הייתי צריך לכתת רגליים בין בעלי קרקעות ולשכנע אותם בקונספט. היום אנחנו מקבלים שתי פניות בשבוע בערך מבעלי קרקעות פרטיים ואנחנו לא נענים להן אוטומטית אלא בוררים מתוכן".

מה לגבי גורמי התכנון? בכל רשות ערבית יש מספיק כח אדם שכזה?

"לפעמים באמת חסר בועדה המקומית כוח האדם המקצועי – וזאת אכן שאלה שתקבע איפה נעשה פרויקטים, כלומר אם נמצא שיתוף פעולה ברמה המקצועית מול הרשות המקומית. כמגמה אמנם יש חולשה אך יש שיפור. בהרבה מהרשויות הערביות יש כניסה של כח אדם מקצועי, לאו דווקא ערבי, כמו צוערים של השלטון המקומי שמכניסים אותם חזק לרשות המקומית. ההעדפה שלנו תהיה ללכת לקרקע מתוכננת כשרק נצטרך להוציא היתרים".

כמה כאלה כבר יש?

"יש, אבל אני לא יכול לומר שיש היצף – אחרת לא הייתה בעיה. אנחנו חושבים שנרוויח הרבה כסף כי יש פה מרכיב ייזום גבוה: צריך להתעסק, לחתת רגליים, לטפל, ללכת לרשויות ולנהל דיונים מול גורמי התכנון. כמובן שיש גם סוגייה קניינית כבדה - לא נלך לקרקע לא רשומה גם אם היא מתוכננת".

ומבחינת הקרקעות הפרטיות ברור תמיד איזו קרקע שייכת למי, או שנפוץ שם הסיפור של אדמות מושע?

"הרבה מאד פעמים זה בעייתי וזה יכול להיות דיל ברייקר. אנחנו יכולים למצוא את עצמנו בסיטואציות שיש כבר הסכם מותנה בין בעלי קרקע משותפת ונותר להסדיר את הפרוצדורה. נכנס לפרויקטים שהם בשורה התחתונה 'בנקביליים', כלומר שנוכל לקבל ליווי בנקאי והקונים יוכלו לקבל משכנתאות ולרשום את הדירה בטאבו. הרבה פעמים אנחנו עוזרים לבעלים להגיע מ-85% בעלות ל-100% ולוקחים על עצמנו לבצע את טבלאות האיזון ותשריטי האיחוד וחלוקה".

כלומר הממשק צמוד מאד. איך זה קורה? כמה דוברי ערבית יש בחברה? זה חשוב בכלל?

"זה חשוב במישור העקרוני. לשאלתך, כל עובדי החברה נכנסים עכשיו לקורס ערבית מדוברת – החל מעוזרי חשב ואנשי כספים שלא בממשק מול החברה הערבית ועד מנהלי מתחמים בחברה היהודית".

והכל על חשבונכם? כמה זה עולה?

"סכום זניח. מאות שקלים לעובד. ואם לחזור להסדרת הבעלויות המשותפות, בחברה מועסקים מנהלי מתחמים ערבים ויש את איימן שהצטרף אלינו עכשיו, שהוא בעצם סופרסטאר בתחום. יש לו הרבה ניסיון רלוונטי והוא דמות מאד מקובלת, גם ברמת האזרחים הערבים והרשויות המקומיות וגם מול רשויות המדינה".

אמרת שקהל היעד הוא מעמד הביניים פלוס וקודם לכן דיברנו על דופלקסים. מה לגבי תהליכי העיור בחברה הערבית? נראה גם בניינים של 8 קומות או שכשאתה מדבר על רכישת קרקעות פרטיות הכוונה להקים עליהן מבנים קטנים יותר?

"זאת שאלה מצוינת שאת התשובה עליה אני מחפש מזה כמה שנים. הישובים הערבים בארץ כמעט כולם החלו ככפרים, וזו מעין אמבה שגדלה באופן לא מסודר. אין לערבים שום ברירה אלא להתחיל להתפתח לגובה. יש תהליכים שאנחנו רואים ובמירכאות 'תופסים עליהם טרמפ' - גם במרכזים מסחריים וגם בבניה רוויה. בפרויקט שלנו בטמרה מהצד ניתן לחשוב שאנחנו בונים בפאתי הצפוניים של העיר, כלומר בפריפריה שלה. אלא שזה גם בצמוד לישוב כאבול, ובעיניים שלנו, עוד 20 שנה מדובר במרקם עירוני אחד והשטח הפתוח בין שני הכפרים יהיה המע"ר (מרכז עסקים ראשי -א.פ) שבוועדות המחזויות מבקשים ליצור. אותו הדבר בין בקה לג׳ת בכביש 6 ובין עראבה לסכנין בצפון".

"הפריבלגיה שהייתה לאדם בשנות ה-20 וה-30 ואפילו בשנות ה-60, שעל קרקע פרטית שרשומה על שמו ביעוד חקלאי הוא הלך ובנה 'עלא באב אללה' מה שנקרא – זה הולך ונגמר. גם מבחינת חקיקה ואכיפה וגם מבחינת ההבנה של התושבים עצמם שרוצים פארקים, איכות חיים, כבישים ראשיים. נכון שיש את ה-NIMBY (Not in my back yard – א.פ), כלומר אלה שמעדיפים שהפארקים יהיו אצל השכנים אבל זה קורה תמיד - יהודים וערבים כאחד. יש בותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, שהמנדט לפעילותה צפוי להתחדש – א.פ) תכניות בניה בישובים ערבים לגובה של 6-8 קומות".

תכניות יש, אבל עוד לא שיווקים. אתה לא חושש מהשלב שבו תתקלו ברוכשים שיגידו שהם רוצים בתים פרטיים, ולא לעלות במעלית לקומה 7?

"יש מאסה מאד גדולה של עשרות אחוזים, לא ציפורים בודדות, של אקדמאים ערבים שלמדו בתל אביב, בבאר שבע או בחיפה שמתוך מצוקת הקרקעות מהגרים לישובים מעורבים או לישובים יהודים. תן להם ליד הבית והם יעדיפו. נקודה. בטח אם בישובים הסמוכים מסתכלים עליהם בעין פחות חיובית. הדבר המרכזי הוא ההיצע וכאן אתה צודק שיש הרבה בעלי קרקעות פרטיים שלא רוצים. וזו אחת הבעיות בפיתוח התשתיות.

"בעל קרקע יכול לומר שהוא לא רוצה לבנות ומסכים רק ל-5 יחידות דיור ולא 300, ואז מי יחזיר את עלויות הפיתוח? אני האחרון שיגיד שאין בעיה. כן אגיד שוב שאנחנו רוצים למצוא את אותם המוקמות בהם הסיפור דווקא עובד, והקריטריונים הם: קרקע פרטית ופיתוח קיים, או כזה בהיקפים שווה לפתח. כשיש לי רק 120 דירות לא אשלם על פיתוח עבור 3,000 דירות. אם יש בשכונה רק 100 יחידות ויש לנו 80 מתוכן, זה כבר עושה שכל. אנחנו חברה שמרנית ובדרך כלל כשאנחנו נכנסים למשהו אנחנו כבר יודעים מה נעשה בו ואיך נצא ממנו".

אם תקימו פרויקט בישוב ערבי ויבוא קונה יהודי, תמכרו לו?

"זו סוגיה טריקית והיא קצת תיאורטית. אני לא רואה הרבה יהודים שהולכים לעשות הגירה לישובים ערבים. יכול להיות יהודי שירצה לקנות כהשקעה וזה לא בלתי מתקבל על הדעת מבחינתנו למכור לו. אגיד בצורה אחרת שעל קרקעות פרטיות, בשונה מקרקעות מנהל, נכוון מראש לסוג האוכלוסייה ולמאפייני האוכלוסייה שנבחר אותם מתוך רגישות לרצונות ולצרכים של בעל הקרקע.

"הכוונה היא שאם אני עושה עסקת קומבינציה ובעל הקרקע יגיד שהוא רוצה להגדיר מי יהיו הרוכשים, נדע לכוון ולעשות זאת נכון. בשווי של נדל"ן למגורים הדבר הכי חשוב הוא השוק המשני – היכולת של הקונה למכור לאחר מכן, וזו הסוגייה שנהיה עסוקים בה ברמת השיווק. אם תשווק לפלח הלא נכון אנשים לא ירצו לקנות בסמוך למי שמכרת לו, או שהקונה לא יצליח למכור את הדירה. אם אשווק 10 דירות באותו בניין לאותה משפחה יהיה לה קשה לקבל משכנתא. הסיבה היא שהבנק - וזה מה שעיכב משכנתאות בחברה הערבית עד היום - היה מתקשה למכור את הדירה במצב שבו בעל הדירה לא היה עומד בהחזר, כי מי יקנה דירה מחייב שארבעת האחים שלו גרים באותו בניין, עם אותה כניסה כמוהו? פותרים את זה ככה שבחלק מהפרמטרים של המכירה נפעיל שיקול דעת, ואם יבואו אלינו 5 אחים מאותה משפחה נציע להם לקנות בכניסות נפרדות".

הזכרת קודם לכן את בעיית הפשיעה, אין חשש שכשתיגשו למכרזים גורמים עבריינים יבריחו אתכם באיומים? ראינו את הפרסומים על חמולת אבו-לטיף וההתרחבות שלהם.

"אני יוזם נדל״ן מ-1997 ומצאתי פעם אחת בממשק מול גורמי פשיעה, לא אגיד באיזו עיר – אבל היא הייתה יהודית. לאירועי פשיעה יש פתרון אחד והוא משטרת ישראל. האירועים שקרו במדינה במבצע שומר החומות יצרו בטווח הקצר בעיה קשה בין יהודים וערבים. בטווח האורך אני דווקא חושב שהם יביאו לתוצאה חיובית, והיא שמלמעלה עד למטה – ברשויות ובמשרדי הממשלה השונים מבינים כולם שבעיית הפשיעה היא לא בחברה הערבית – היא במדינת ישראל כולה, וככזו צריך לתת לה מענה".

ואם כבר אנחנו מדברים על זה, האם סעיף ההוצאות שאנחנו רואים בדוחות של רני צים, כולל בתוכו תשלומים שקבלני הביצוע שלכם מעבירים לארגוני דמה מתחום האבטחה – כלומר לפרוטקשן?

"אני לא מכיר ולא נתקלתי בדבר כזה. אנחנו בדרך כלל עובדים מול קבלנים גדולים ומסודרים".

כמו למשל אלקטרה בנייה – שגם הם היו בחקירת משטרה בנושא וסיפרו לתקשורת על התופעה. אתה רוצה לומר לי שאין לחברת רני צים עלות עודפת בגלל סיפור הפרוטקשן בישראל?