דוחות חברות הנדל"ן המניב בישראל לא משקפים את המציאות
ירידת התשואות הקטינה משמעותית את שיעורי ההיוון של נכסי נדל"ן מניב בעולם, לעומת זאת, בישראל נשמרה יציבות יחסית בשיעורי ההיוון של נכסים מניבים
לאורך העשור האחרון, מאז המשבר הגלובלי, אנו עדים לשינוי משמעותי בסביבת המאקרו לרבות סביבת ריבית אפסית ששוררת בשווקים בשנים האחרונות. תשואות אגרות החוב הממשלתיות במדינות בולטות בעולם, נסחרות ברמה של כ-0%-2%, ובחלק מהמדינות התשואה אף שלילית.
השינוי בסביבה הכלכלית הביא לירידה משמעותית בשיעורי היוון של נכסי נדל"ן מניב בעולם, בדומה לירידה שראינו בתשואות אגרות החוב הממשלתיות. לעומת זאת, בישראל נראה כי קיימת יציבות יחסית בשיעורי ההיוון המשמשים לקביעת שווי הנכסים המניבים. כתוצאה מכך, הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב כוללים מידע שכנראה אינו משקף נאמנה את המציאות ולראיה החברות נסחרות בישראל ברמת מכפילי הון גבוהה מהמקובל בסקטור במדינות אחרות בעולם.
שיעורי ההיוון נותרו יציבים בישראל על אף השינוי בסביבת המאקרו
סביבת המאקרו השתנתה. מאז המשבר הגלובלי הגדול לפני כעשור, סביבת המאקרו הגלובלית השתנתה ותשואות אגרות החוב במרבית המדינות ירדו באופן משמעותי. בשנים האחרונות, תשואות אגרות החוב ל-10 שנים בכלכלות הבולטות במערב הינן ברמות של כ-0% עד 2% ובחלק מהמדינות, לרבות גרמניה ושוויץ, התשואה הינה שלילית. המגמה בישראל דומה, ואגרות חוב ל-10 שנים נסחרות בשנים האחרונות ברמות של כ-2%.
התפתחות תשואת אג"ח ממשלתית ל-10 שנים – ישראל
סקר השמאי הממשלתי בישראל
אחת לחצי שנה מפורסם סקר השמאי הממשלתי בישראל, המציג את שיעורי התשואה המקובלים לנכסים מניבים בישראל בחלוקה לפי השימושים: משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה. בסיס הנתונים המשמש את השמאי הממשלתי מבוסס על עסקאות מכר שבוצעו בשוק אל מול עסקאות שכירות שבוצעו באותו נכס ספציפי, עסקאות מכר בנכסים מניבים בערים נבחרות אל מול נתוני שכירות באותן ערים ושיעורי תשואה שנעשה בהם שימוש להערכת שווי נכסים שנכללו בדוחות כספיים של חברות ציבוריות.
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התפתחות שיעורי היוון בסקירות השמאי הממשלתי
השמאי הממשלתי מציג יציבות יחסית בשיעורי ההיוון
מהגרף לעיל עולה כי שיעורי ההיוון בישראל לא רשמו שינוי משמעותי לאורך העשור האחרון. על פי הנתונים, שיעור ההיוון למשרדים ירד מרמה של כ-8.4% לכ-7.5% כיום, שיעור ההיוון לנכסים מסחריים ירד מרמה מקסימלית של כ-8.6% לכ-7.2% ושיעורי ההיוון לנכסי תעשייה ולוגסיטיקה רשמו ירידה אבסולטית דומה מרמה של כ-9.0% לכ-7.6%. בשורה התחתונה, לאורך 10 השנים האחרונות, שיעורי ההיוון רשמו ירידה של כ-1.2% (אבסולוטי) בעוד שתשואות אגרות החוב ל-10 שנים רשמו ירידה גדולה יותר של כ-4%.
יציבות (שמרנות?) בקביעת שיעורי ההיוון. שיעורי ההיוון בהם נעשה שימוש לצורך קביעת שווים של נכסים מניבים בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות שומרים על יציבות ולא רושמים שינוי מהותי לאורך השנים האחרונות. על פי הנתונים המפורסמים בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון של הנכסים המניבים נעים ברמות של כ-7%-8% לאורך העשור האחרון.
שיעורי היוון בהערכות שווי של נכסים בולטים בישראל
התפתחות תשואות אגרות חוב ל-10 שנים (ארה"ב, גרמניה ובריטניה)
ירידה בשיעורי ההיוון בהתאם למגמות בכלכלה העולמית
בניגוד לישראל, במדינות רבות בעולם, שיעורי ההיוון לנכסים השתנו בהתאם לשינויים הגלובליים בסביבת המאקרו. על פי נתוני בלומברג, שיעורי ההיוון לנכסי משרדים בפריז, לונדון וברלין רשמו לאורך העשור האחרון ירידה של כ-2.5%-3.0%. ירידה כפולה מזו שמוצגת בסקר השמאי הממשלתי ואף ירידה גדולה יותר לעומת נכסים גדולים ובולטים (בהתאם לטבלה מעלה).
- מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
התפתחות שיעורי היוון של נכסי משרדים
האם מעריכי השווי בישראל שמרנים?
גידול במרווח בישראל לעומת יציבות בעולם: לאורך השנים האחרונות, המרווח בין תשואת אגרת חוב ממשלתית ל-10 שנים לבין שיעורי ההיוון של נכסי הנדל"ן המניב גדל בעוד שבעולם שיעורי ההיוון השתנו בהתאם לסביבת הריבית והמרווח שמר על רמה יציבה.
התפתחות המרווח בין תשואת אגרת חוב ל-10 שנים במדינה מול שיעורי היוון ממוצעים למשרדים
שורה תחתונה
התוצאה: מכפילי הון גבוהים במיוחד. היציבות בשיעורי ההיוון מביאה את חברות הנדל"ן המניב בישראל לכלול בדוחותיהן הכספיים נכסים בשווי שכנראה אינו משקף את שווים האמיתי, ולראיה מניות החברות נסחרות במכפילי הון גבוהים מהמקובל בעולם. רמת המכפילים של מניות הנדל"ן המניב בישראל מעידה על כך שהשוק מתמחר את הנכסים בשיעורי היוון נמוכים יותר ביחס לספרים, בדומה למגמה הכלל עולמית, ובהתאם לרמת הריבית הנמוכה.
מכפילי הון
הכותב הוא אנליסט בלידר שוקי הון. אין לראות בכתבה המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול שינויי שוק.
- 3.מאמר מקצועי ברור וברמה (ל"ת)יישר כח 19/06/2019 13:38הגב לתגובה זו
- 2.כתבה מעולה 19/06/2019 11:51הגב לתגובה זומניות כמו אזורים, צרפתי ומנרב שבונות בארץ למגורים ועדיין למרות העליות והתאוששות שוק הנדלן נסחרות במכפילי רווח נמוכים ומתחת להון העצמי שלהן. (בניגוד למניות שהוזכרו בכתבה)
- דניאל 19/06/2019 15:16הגב לתגובה זוזה קבלן מבצע. הבדל גדול.
- כתבה מעולה 19/06/2019 16:08קבלני ביצוע זה משהו אחר להבנתי
- 1.מומחה 19/06/2019 08:07הגב לתגובה זואם שיעור ההיוון גבוה מדי כמו שהכותב טוען, זה אומר ששווי הנכס נמוך מדי, לעומת זאת לפי הטבלה- מכפילי ההון גבוהים יותר משאר העולם- כלומר הנכסים יקרים יותר, כך שבפועל שיעור ההיוון של החברות בישראל הוא דווקא נמוך מדי. בקיצור כדאי ל"אנליסט" לחזור על תורת המימון ולהזכר בקשר ההפוך בין שיעור היוון לשווי הנכס.
- בכלכלה אתה לא מבין (ל"ת)לך לשחק דוקים 19/06/2019 13:39הגב לתגובה זו
- כלכלן 19/06/2019 11:35הגב לתגובה זושיעורי ההיוון בספרים גבוהים ולכן שוק מתמחר את החברות מעל ההון העצמי שלהן כפי שמופיע בדוחות. זה בדיוק מה שנכתב בשורה האחרונה.

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

ג'ין טכנולוגיות: "זה ה'מאני-טיים' של ה-AI" - הנפקה בנאסד"ק? "על השולחן"
אחרי ההסכם עם חברת החשמל ב-2.3 מיליון שקל, מנכ"ל ג'ין טכנולוגיות עודד טהורי מדבר על צבר ההזמנות שהכפיל את עצמו, המגעים עם משרדי ממשלה נוספים, הפיילוט עם קבוצת אדאני בהודו והאפשרות להנפקה מעבר לים, האם יצטרכו לגייס הון בשביל הצמיחה? "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה - זה מספיק לנו לפחות לשנתיים"
ג'ין טכנולוגיות (Jeen.ai), חברת הבינה המלאכותית שהוקמה מתוך חטיבת הדאטה של וואן טכנולוגיות והונפקה בבורסה במאי האחרון, מדווחת הבוקר על עסקה משמעותית עם חברת החשמל. במסגרת ההסכם, ג'ין תספק לחברת החשמל פתרונות AI בהיקף של כ-2.3 מיליון שקל לתקופה של שנתיים,
עם אופציה להארכה בשנתיים נוספות.
על פניו, הסכום לא גדול במיוחד - כ-1.1 מיליון שקל לשנה אבל העובדה שמדובר בחברת החשמל, אחד הגופים הציבוריים המרכזיים במשק, זה מה שנותן לעסקה משמעות הרבה יותר גדולה. מעבר להכנסות הישירות, ההתקשרות יכולה להיות שער לכניסה לעוד ארגונים ממשלתיים ולתקציבים נרחבים בהרבה בהמשך.
בשיחה עם מנכ"ל החברה, עודד טהורי, ניסינו להבין איך העסקה משתלבת באסטרטגיה של ג'ין טכנולוגיות 10.69% הצעירה, הזכרנו לו את החזון שנתן לנו בתחילת הדרך כשאמר - "החזון שלנו הוא להיות חברה גלובלית גדולה ומשמעותית ב-GenAI" וניסנו להבין מה המצב של צבר ההזמנות, והאם יש לחברה מספיק משאבים להמשך הצמיחה - "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה וזה יספיק לנו לפחות לשנתיים", הוא מרגיע. לגבי ההסכם החדש מוסיף טהורי: "אמנם זה POC, אבל התקציב יכול להיות ממומש גם בתוך שנה, כך שיש פוטנציאל להרחבה". לצד הפעילות מול חברת החשמל, לג'ין כבר יש דריסת רגל אצל לקוחות אסטרטגיים כמו מכבי שירותי בריאות והתעשייה האווירית, אבל העיניים מסתכלות גם החוצה - לשווקים הבינלאומיים, שם התחילה החברה פיילוט וחתמה בתחילת השנה על הסכם הפצה עם קבוצת אדאני ההודית, והפוטנציאל, לדבריו, גדול מאוד.
היום אתם מדווחים על חוזה עם חברת החשמל, מבחינת ההיקף זה נראה חוזה לא מאוד גדול שנתיים, 2.3 מיליון שקל יש כאן בסיס יותר רחב מזה?
- ג'ין טכנולוגיות: הקצאה פרטית בדיסקאונט של 31% בתמורה לכ-23 מיליון שקל
- ג'ין טכנולוגיות יוצאת לדרום אמריקה: הסכם הפצה עם שותף מקומי בברזיל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"נכון, מדובר בשלב א' של ההתקשרות. זו התחלת הדרך ולא סוף התהליך. זה שלב ראשון בהטמעת המערכת, לא פריסה מלאה לכלל החברה. המשמעות היא שההיקף יכול לגדול מאוד בהמשך".
אז בעצם מה זה כולל? זה סוג של POC או כבר הטמעה מלאה?