27 מיליון אירו: להב מרחיבה חשיפה בגרמניה
החברה רוכשת 49.9% בחברות שמחזיקות פורטפוליו של 18 נכסים מושכרים במלואם לרשת שירותי הרכב איי טי יו, בהיקף כולל של כ-26.7 מיליון אירו, עם דמי שכירות שנתיים ממוצעים של כ-2.2 מיליון אירו ותשואת היוון ממוצעת של כ-8.24%
להב להב 3.77% , חברת נדל״ן שמחזיקה ומפתחת פעילות בנכסים מניבים ומתמקדת בעסקאות שמבוססות על תזרים שכירות, פותחת את שנת 2026 עם עסקה נוספת בשוק הנדל״ן המסחרי בגרמניה, דרך רכישת 49.9% בחברות שמחזיקות פורטפוליו של 18 נכסים מסחריים. שווי העסקה עומד על כ-26.7 מיליון אירו, וחלקה של להב מסתכם בכ-13.3 מיליון אירו.
הפורטפוליו מייצר דמי שכירות שנתיים ממוצעים של כ-2.2 מיליון אירו, נתון שמשקף תשואת היוון ממוצעת של כ-8.24%. לפי נתוני העסקה, חלקה של להב ברכישת המניות ממומן במלואו מהון חוזר ומזומן בקופה בהיקף של כ-13.8 מיליון אירו.
שוכר אחד על כל הנכסים ותלות תפעולית ברשת אחת
כל 18 הנכסים מושכרים במלואם לרשת איי טי יו, רשת שירותי רכב ומכירת מוצרי רכב שפועלת בעיקר בגרמניה. איי טי יו נמצאת בבעלות קבוצת מוביביה הצרפתית, שמוחזקת על ידי משפחת מוליז, שמחזיקה גם את רשת דקאתלון.
מבנה כזה של פורטפוליו עם שוכר יחיד מייצר מצד אחד תזרים שקל יחסית לקרוא אותו, כי אין פיזור של שוכרים ואין חללים שמחכים לאכלוס. מצד שני, הוא מחדד סיכון ריכוזיות, כי שינוי בפעילות של השוכר או בתנאי השוק בענף שלו הופך מיד לסיכון מהותי לכל הפורטפוליו.
- להב רוכשת נכס מסחרי בגרמניה במעל מיליון אירו
- פריים אנרג'י במיזוג עם להב אנרגיה; המניות עולות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברמת השימוש היומיומי, נכסי שירות לרכב נחשבים לסגמנט שנוטה לשמור על תנועה גם בתקופות פחות חזקות בצריכה, בגלל תחזוקה שוטפת ותיקונים. זה לא מבטל סיכון עסקי, אבל כן מסביר למה נכסים מהסוג הזה מקבלים מקום בעסקאות שמכוונות לתזרים יציב יחסית.
מימון ארוך טווח ללא זכות חזרה וריבית קבועה לתקופה ארוכה
בכוונת השותפות לפעול לקבלת מימון בהיקף של כ-17 עד 18 מיליון אירו. נראה שמדובר בהלוואה ללא זכות חזרה, ללא אמות מידה שמבוססות על שווי הנכסים, לתקופה של 20 שנים, בריבית נומינלית שנתית לא צמודה של כ-3.8%, עם החזר קרן שנתי של 2.5%.
תשואת המזומן על ההון הצפויה עומדת על כ-11%, ובתום העסקה ההון העצמי בחלקה של להב, כולל הוצאות עסקה, צפוי להסתכם בכ-3.5 מיליון אירו.
סביבת הריבית בגוש האירו כבר נמוכה מהשיאים של השנים האחרונות. נכון לדצמבר, ריבית הפיקדון בבנק המרכזי האירופי עומדת על 2%. זה לא תמחור ישיר של אשראי נדל״ן מסחרי, אבל זה כן מסמן את כיוון עלות הכסף, כשמרווחי אשראי, סוג הנכס, איכות השוכר ואורך התקופה עושים את ההבדלים בשטח.
- מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
- מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?
שוק הנדל״ן המסחרי בגרמניה אחרי ירידות ומול רגולציה זהירה
גרמניה נכנסת ל-2026 אחרי תקופה שבה נדל״ן מסחרי התמודד עם עלויות מימון גבוהות ושוק אשראי זהיר יותר. בשנת 2024 נרשמה ירידה שנתית של 5.4% במחירי נדל״ן מסחרי לפי מדדי איגוד הבנקים הגרמני, לצד סימני התייצבות ברבעון האחרון של אותה שנה, עם עלייה רבעונית מתונה.
בצד הרגולטורי, סוף אפריל הביא שינוי שמאותת על הקלה מסוימת במערכת, כשפיקוח הבנקים בגרמניה הפחית כרית הון ייעודית להלוואות לדיור. במקביל, הובהר שסיכונים בנדל״ן מסחרי עדיין נמצאים על השולחן, בעיקר בגלל תנודתיות במחירים ומגבלות מימון בפרויקטים מסוימים.
על הרקע הזה, תשואת היוון ממוצעת של כ-8.24% לעסקה ממקמת את הפורטפוליו רחוק מתמחור של נכסי קמעונאות מרכזיים במיקומים הכי חזקים, ושם רואים תשואות נמוכות יותר. הפער הזה בדרך כלל משקף שילוב של מיקום, אופי הנכס, ריכוז שוכר, וענף פעילות שמגיע עם סט סיכונים אחר.
רצף עסקאות עם אותו שוכר והעמקת מודל הפעילות בגרמניה
העסקה הנוכחית מגיעה אחרי עסקה קודמת שהושלמה בדצמבר, שבה להב רכשה פורטפוליו נוסף של 11 נכסים מסחריים בגרמניה שמושכרים במלואם גם הם לאיי טי יו. בפועל, החברה בונה רצף עסקאות סביב אותו שוכר, מה שמאפשר סטנדרטיזציה תפעולית ומיקוד בנישה אחת, אבל גם מגדיל את משקל השוכר הזה בתוך הפורטפוליו הכולל.
ברמה המבנית, רכישת מניות בחברות שמחזיקות נכסים, במקום רכישה ישירה של נכס לנכס, משנה את אופי הניהול השוטף. זה כולל עבודה בתוך מסגרת של שותפות, התנהלות סביב חלוקת רווחים, והסכמות על מדיניות מימון והשקעות לאורך זמן.
השילוב בין תשואת היוון סביב 8% לבין ניסיון לקבע מימון ארוך סביב 3.8% מייצר מרווח מימוני שממשיך להיות רלוונטי גם בתקופה שבה שוק האשראי לנדל״ן לא חזר להיות נדיב. במקביל, הרגישות נשארת גבוהה לשינוי בתנאי המימון בעתיד וליכולת של שוכר יחיד להמשיך להחזיק פריסה רחבה של אתרים בתפעול מלא.
