אלמוגים רוכשת פרויקט התחדשות בפ״ת: מה זה אומר על הקבלנים הקטנים?

אלמוגים אלמוגים -2.1%   רכשה פרויקט פינוי בינוי ברחובות עזרא ונחמיה בשכונת עמישב, בפתח תקווה ובסמיכות לכפר סירקין. במתחם, הכולל תב"ע מאושרת מחודש אפריל 2024, יבנו במקום 48 יח"ד המשתרעות על שלושה מבנים כ- 175 יח"ד במתחם מעורב שימושים שיכלול מגורים, מסחר ושטחי ציבור. שטח הקרקע עליו מקודם הפרויקט הוא כ- 6.875 דונם. להערכת החברה היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל במהלך תקופה של כ- 18 עד כ- 24.

התמורה על פי ההסכם מורכבת מתשלום סכום חד פעמי (המהווה בעיקרו החזר הוצאות המוכרת) בסך של כ-2 מיליון שקל וכן מתשלומים עתידיים שוטפים, באופן מדורג, החל משיעור מינימלי של אחוזים בודדים ועד לשיעור מרבי של 10% מסך ההכנסות בפרויקט (בתלות בהיקף ההכנסות בפרויקט), שעל חשבונם תשולם למוכרת מקדמה בסך של 2.5 מיליון שקל, שתקוזז מהתשלומים העתידיים.

הקניה הזו עשויה להיראות זניחה על פניה, או שגרתית, אך היא עשויה להעיד על מגמה בקרב הקבלנים והיזמים בתחום ההתחדשות העירונית. הנגישות לכסף של הקבלנים הגדולים והציבוריים דוגמת אלמוגים, בין אם על ידי גיוס חוב באג״ח ובין אם על ידי גיוס הון בצורה של הנפקת מניות, נותנת להם נזילות שקבלנים קטנים יותר לא יכולים לאפשר לעצמם. כתוצאה מכך, כשהקבלנים הקטנים לא יכולים לשאת בעול הפרויקט הם מוכרים אותו לקבלן גדול ומבוסס יותר. 

אם נראה שיש בשוק ההתחדשות העירונית ריבוי של עסקאות כאלה, בהן פרויקטים בשלבי בשלות מתקדמים כמו הפרויקט נשוא הכתבה - שיש לו תב״ע מאושרת, זו מגמה שעשויה להעיד על ריכוז של השוק לטובת קבלנים נזילים יותר.

• אלמוגים: "אנחנו גם היזם וגם הקבלן - לכן הרווח נשאר אצלנו"
• המנוע: התחדשות עירונית; אלמוגים עם צמיחה של 44% בהכנסות

דוח מפורט של משרד האוצר שפורסם אמש, צייר תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי. הנתונים, שנערכו על ידי אגף הכלכלן הראשי, מצביעים על ירידה חדה במכירות הקבלנים לצד עליה פרדוקסלית בתזרים המזומנים שלהם בחודש אפריל, כאשר במרכז השינויים עומדות מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים.  

קבלן התחדשות עירונית שצריך מצד אחד לשאת בנטל בניית דירות בעלי הזכויות במתווה של קומבינציה, מבלי שהוא מקבל הטבה תזרימית כלשהי מבעלי הדירות בבנין, ומצד שני הוא לא מצליח למכור דירות בקלות, ואף מתקשה במשימת מכירת הדירות - עלול למצוא את עצמו ללא ההון הדרוש לבנייה. 

מצד שני, ייתכן ואלמוגים רכשה את הפרויקט מאחד מאותם ׳סוחרי חתימות׳ - ולא מקבלן. כל שהוא עשה זה להחתים את דיירי הבניין, להפיק ולהגיש את  המסמכים הרלוונטיים - כולל תשריטים אדריכליים וכו׳ - ולעשות על המאמץ הביורוקרטי הזה אקזיט נחמד של כמה מיליוני שקלים. במקרה הזה - אקזיט של 4.5 מיליון שקל ברגע המכירה, ובניכוי הוצאות הפקת תב״ע - 2.5 מיליון שקל.

• בג'פריס ממליצים על הבנקים בישראל; מי עם האפסייד הכי גדול?
• התשואה בהנפקות האחרונות - מי מובילה ומי אחרונה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: ״רכישת הפרויקט תואמת את האסטרטגיה של אלמוגים להרחבת צבר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש, עם העדפה לכאלה עם בשלות תכנונית - תב"ע מאושרת או תכנית כוללת להתחדשות עירונית, המאפשרת התחלת ביצוע בטווח של עד שנתיים. יכולות החברה בהיותה יזם וגם קבלן מבצע, לצד איתנות פיננסית וניסיון מוכח של 40 שנה בתכנון, בנייה ושיווק, מעניקים לנו יתרון יחסי לעסקאות מעין אלה שנפוצות היום בענף.

״הפרויקט הוכרז ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כפרויקט "פינוי בינוי" במסלול מיסוי ולתאריך הדוח מצוי בהליכי תכנון מפורט. בנוסף, שיעור חתימות הדיירים בפרויקט עולה על הרוב הנדרש ואף מתקרב ל- 100%.״

נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית אלמוגים: "פתח תקווה, אחת מהערים המרכזיות בגוש דן, עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית והפיכתה של העיר העשירה בנכסי מורשת לעיר צעירה ותוססת, בעלת מרקם חיים חיוני וחלק בלתי נפרד מחיי היום יום של תושבי העיר כולה. הרכבת הקלה שפועלת בהצלחה רבה בעיר תרמה רבות לשיפור התשתיות העירוניות, דרכי הגישה ממנה ואליה ולעלייה בערך הנכסים. אנו צופים כי, פרויקטי הפינוי-בינוי המתוכננים בעיר בשנים הקרובות יהפכו אותה לאחד המרכזים העירוניים המתקדמים והמשמעותיים בגוש דן בשנים הקרובות".