מיכל גור, מנכלית אלמוגים. קרדיט: לילך רז

אלמוגים רוכשת פרויקט התחדשות בפ״ת: מה זה אומר על הקבלנים הקטנים?

אלמוגים רוכשת פרויקט התחדשות עירונית בפ״ת בהיקף של 175 יח״ד עפ תב״ע מאושרת; הרכישה עשויה להצביע על מגמה בשוק ההתחדשות העירונית, בהם הקבלנים שלא מצליחים ׳לשמור ראש מעל המים׳ בסביבת הריבית, הקשיים התפעוליים וקצב המכירות הנוכחי מוכרים פרויקטים לקבלנים הגדולים והמבוססים יותר

חיים בן הקון | 12/06/2025 09:01 (1)

נושאים בכתבה אלמוגים התחדשות עירונית

אלמוגים אלמוגים -2.03% רכשה פרויקט פינוי בינוי ברחובות עזרא ונחמיה בשכונת עמישב, בפתח תקווה ובסמיכות לכפר סירקין. במתחם, הכולל תב"ע מאושרת מחודש אפריל 2024, יבנו במקום 48 יח"ד המשתרעות על שלושה מבנים כ- 175 יח"ד במתחם מעורב שימושים שיכלול מגורים, מסחר ושטחי ציבור. שטח הקרקע עליו מקודם הפרויקט הוא כ- 6.875 דונם. להערכת החברה היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל במהלך תקופה של כ- 18 עד כ- 24.

התמורה על פי ההסכם מורכבת מתשלום סכום חד פעמי (המהווה בעיקרו החזר הוצאות המוכרת) בסך של כ-2 מיליון שקל וכן מתשלומים עתידיים שוטפים, באופן מדורג, החל משיעור מינימלי של אחוזים בודדים ועד לשיעור מרבי של 10% מסך ההכנסות בפרויקט (בתלות בהיקף ההכנסות בפרויקט), שעל חשבונם תשולם למוכרת מקדמה בסך של 2.5 מיליון שקל, שתקוזז מהתשלומים העתידיים.

הקניה הזו עשויה להיראות זניחה על פניה, או שגרתית, אך היא עשויה להעיד על מגמה בקרב הקבלנים והיזמים בתחום ההתחדשות העירונית. הנגישות לכסף של הקבלנים הגדולים והציבוריים דוגמת אלמוגים, בין אם על ידי גיוס חוב באג״ח ובין אם על ידי גיוס הון בצורה של הנפקת מניות, נותנת להם נזילות שקבלנים קטנים יותר לא יכולים לאפשר לעצמם. כתוצאה מכך, כשהקבלנים הקטנים לא יכולים לשאת בעול הפרויקט הם מוכרים אותו לקבלן גדול ומבוסס יותר.

אם נראה שיש בשוק ההתחדשות העירונית ריבוי של עסקאות כאלה, בהן פרויקטים בשלבי בשלות מתקדמים כמו הפרויקט נשוא הכתבה - שיש לו תב״ע מאושרת, זו מגמה שעשויה להעיד על ריכוז של השוק לטובת קבלנים נזילים יותר.

דוח מפורט של משרד האוצר שפורסם אמש, צייר תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן הישראלי. הנתונים, שנערכו על ידי אגף הכלכלן הראשי, מצביעים על ירידה חדה במכירות הקבלנים לצד עליה פרדוקסלית בתזרים המזומנים שלהם בחודש אפריל, כאשר במרכז השינויים עומדות מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים.

קבלן התחדשות עירונית שצריך מצד אחד לשאת בנטל בניית דירות בעלי הזכויות במתווה של קומבינציה, מבלי שהוא מקבל הטבה תזרימית כלשהי מבעלי הדירות בבנין, ומצד שני הוא לא מצליח למכור דירות בקלות, ואף מתקשה במשימת מכירת הדירות - עלול למצוא את עצמו ללא ההון הדרוש לבנייה.

מצד שני, ייתכן ואלמוגים רכשה את הפרויקט מאחד מאותם ׳סוחרי חתימות׳ - ולא מקבלן. כל שהוא עשה זה להחתים את דיירי הבניין, להפיק ולהגיש את המסמכים הרלוונטיים - כולל תשריטים אדריכליים וכו׳ - ולעשות על המאמץ הביורוקרטי הזה אקזיט נחמד של כמה מיליוני שקלים. במקרה הזה - אקזיט של 4.5 מיליון שקל ברגע המכירה, ובניכוי הוצאות הפקת תב״ע - 2.5 מיליון שקל.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: ״רכישת הפרויקט תואמת את האסטרטגיה של אלמוגים להרחבת צבר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש, עם העדפה לכאלה עם בשלות תכנונית - תב"ע מאושרת או תכנית כוללת להתחדשות עירונית, המאפשרת התחלת ביצוע בטווח של עד שנתיים. יכולות החברה בהיותה יזם וגם קבלן מבצע, לצד איתנות פיננסית וניסיון מוכח של 40 שנה בתכנון, בנייה ושיווק, מעניקים לנו יתרון יחסי לעסקאות מעין אלה שנפוצות היום בענף.

״הפרויקט הוכרז ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כפרויקט "פינוי בינוי" במסלול מיסוי ולתאריך הדוח מצוי בהליכי תכנון מפורט. בנוסף, שיעור חתימות הדיירים בפרויקט עולה על הרוב הנדרש ואף מתקרב ל- 100%.״

נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית אלמוגים: "פתח תקווה, אחת מהערים המרכזיות בגוש דן, עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית והפיכתה של העיר העשירה בנכסי מורשת לעיר צעירה ותוססת, בעלת מרקם חיים חיוני וחלק בלתי נפרד מחיי היום יום של תושבי העיר כולה. הרכבת הקלה שפועלת בהצלחה רבה בעיר תרמה רבות לשיפור התשתיות העירוניות, דרכי הגישה ממנה ואליה ולעלייה בערך הנכסים. אנו צופים כי, פרויקטי הפינוי-בינוי המתוכננים בעיר בשנים הקרובות יהפכו אותה לאחד המרכזים העירוניים המתקדמים והמשמעותיים בגוש דן בשנים הקרובות".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

1.
dw 12/06/2025 15:22
הגב לתגובה זו
ענף הבניה למגורים בישראל הוא ההפך מריכוזי יש בו המון שחקנים ואין שום בעיה אם כמה חזקים יבלעו כמה חלשים.גם לבעלי הדירות זה טוב כי זה מקטין את הסיכוי לבעיות תוך כדי הבניה.

צילום: Freepik

קרנות ההשתלמות באוגוסט: תשואה של כ-1.1% במסלול הכללי; כ-1.3% במסלול המנייתי

המסלולים הכלליים הניבו תשואה ממוצעת של כ-1.1% באוגוסט, והמנייתיים התקרבו ל-1.3%; אנליסט ומנורה בולטות בראש, מור וילין לפידות בתחתית; מתחילת השנה: פערים של יותר מ-1.5% בין מובילים לנגררים

מנדי הניג | 15/09/2025 12:49

נושאים בכתבה קרן השתלמות

אוגוסט אולי נפתח באי-ודאות בשווקים עם חששות גיאו-פוליטיים אבל הסתיים כשעוד חודש טוב לחוסכים. מדדי המניות סגרו בעליות נאות בארץ ובעולם, והתשואות בקרנות ההשתלמות ממשיכות לטפס, עם ממוצע של כ-1.1% במסלולים הכלליים וכ-1.3% במסלולים המנייתיים.

מנורה ואנליסט מושכות קדימה במסלול הכללי

במסלולים הכלליים, שמיועדים לרוב הציבור ומחזיקים בתמהיל מגוון יחסית של מניות, אג"ח ונכסים אלטרנטיביים, נרשמה באוגוסט תשואה בטווח של 0.92% עד 1.24%. את הטבלה החודשית הובילה קרן ההשתלמות של אנליסט, עם 1.24%, כשאחריה מיטב עם 1.19% ומנורה עם 1.17%.

בתחתית הטבלה עומדת קרן ההשתלמות של אינפיניטי, עם תשואה של 0.56% בלבד, נמוכה משמעותית מהממוצע הענפי. מעליה נמצאת ילין לפידות עם 0.92% ומגדל עם 0.97%.

אם מסתכלים על התשואה המצטברת מתחילת השנה, גם כאן אנליסט בראש עם 9.82%, כשמור (9.62%), מגדל (9.50%) וכלל (9.74%) קרובות אליה. בתחתית נמצאות אינפינטי (0.56%) ילין לפידות (8.19%) והראל (8.15%).

בהסתכלות על שלוש השנים האחרונות אנליסט מובילה עם 35.29%, לפני מיטב (33.07%) ומור (33.56%). אינפיניטי משתחלת למרכז הטבלה עם תשואה של 32.41%, קצת מעל כלל וילין לפידות. מנגד, הראל נשארת מאחור עם 26.65% בלבד - פער של כמעט 9% מהמובילה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צחי חג'ג', יו"ר חג'ג' אירופה, צילום: שי תמיר

צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%

הנפקה פרטית למקורבים בדיסקאונט מפילה את המניה; החברה גייסה כ-50 מיליון שקל נמוך ממחיר הסגירה של אתמול בכ-10%

צלי אהרון | 16/09/2025 15:05

נושאים בכתבה חג'ג' אירופה הנפקה דילול

חברת חג'ג' אירופה חג'ג' אירופה -11.42% , העוסקת בנדל"ן יזמי ונדל"ן להשקעה ברומניה. קיימה והשלימה אמש גיוס של כ-50 מיליון שקל ממשקיעים מסווגים, במסגרת מכרז מוקדם שנערך לקראת אפשרות של הנפקה לציבור. במסגרת ההנפקה הוצעו יחידות הכוללות מניות רגילות וכתבי אופציה במחיר של 925 שקל ליחידה - מחיר הנמוך בכ-10% ממחיר הסגירה של המניה אתמול בבורסה. בפועל ההנחה הא גדולה מ-105 כשמתחשבם בשווי האמיתי ל האופציות.

מצב כזה פוגע כמובן במשקיעים הפרטיים. הם מדוללים במחיר נמוך, והמניה נופלת כעת ב-11%. צחי חג'ג' יכול היה לגייס במסגרת הנפקת זכויות ואז המשקיעים הפרטיים היו יכולים להשתתף בהנפקה. עם זאת, חשוב להדגיש כי גם הנפקת זכויות גורמת במקרים רבים לירידה במניה, אך היא מספקת שוויון אמיתי בין בעלי המניות.

החברה ציינה כי התקבלו התחייבויות מוקדמות לרכישת 54,059 יחידות, מתוכן בחרה להקצות 50,004 יחידות, בהיקף כספי כולל של כאמור כ-50 מיליון שקל. בין המשתתפים בהנפקה נכללו גם בעלי עניין בחברה, ובראשם נפתלי שמשון (נ.ש אחזקות), שהוא חלק מגרעין השליטה, שהתחייב לרכוש כ-5,377 יחידות. עם פרסום ההודעה נרשמה תגובה חריפה מצד השוק: מניית חג'ג' אירופה צונחת כעת בכ-10% במחזור גבוה של כ-1.68 מיליון שקל. הירידה החדה משקפת את חוסר שביעות הרצון של המשקיעים מהדיסקאונט שניתן בהנפקה, ויותר מכך - מהתחושה של דילול החזקות לציבור הקיים.

בעצם, המהלך מפחית ערך לבעלי המניות הקיימים, והתגובה המיידית במחיר המניה מגלמת את הביקורת הזו. בדוח המיידי שפרסמה החברה צוין כי פרסום הצעת המדף לציבור, אם וככל שתתקיים, כפוף בין היתר לאישור הדירקטוריון ולתנאי השוק המתאימים. בשלב זה אין ודאות לגבי ביצוע הנפקה לציבור, היקפה או מועד קיומה. כלומר, לא ניתנת לציבור האופ' להשתתף בהנפקה בתנאים הדומים למשקיעים המסווגים.

סימני שאלה. מדוע דווקא עכשיו?

הנפקה בדיסקאונט נתפסת לרוב בשוק ההון כמהלך של חולשה, כאילו החברה נאלצת "למשוך" כסף במחיר נמוך מהשוק כדי להבטיח ביקושים. הדבר מעלה סימני שאלה לגבי חוסנה הפיננסי של החברה או יכולתה לגייס בתנאים טובים יותר. מנגד, העובדה שהחברה בחרה לגייס דווקא אחרי תקופה של עליות במניה - 50% מתחילת השנה. מלמדת על רצון למקסם את הערך שנוצר.

להמשך הכתבה לחץ כאן