רק בת"א: דירה ברוחב מטר וחצי מוצעת ב-245 אלף שקל - תמונות קשות (מאוד)
כשמחירי הדירות בתל אביב בשיא ושוכרים מוכנים לשלם כמעט כל מחיר עבור דירות מרצפת בעיר הגדולה, כל חלל, אשר ספק אם ראוי למגורי אדם, הופך לדירה.
ברחוב המבשר בשכונת התקווה מוצעת למכירה באתר 'יד2' דירה, המוגדרת לפי המודעה כ"דירת סטודיו", בשטח 11 מ"ר, תמורת 245 אלף שקל, או כ-22 אלף שקל למ"ר. מתמונות הדירה ניכר כי חדר הרחצה הינו בשטח של כ-2 מ"ר ורוחבה הכולל פחות כ-1.5 מטר. לפי המודעה שמופיעה באתר יד-2 הדירה מושכרת כעת תמורת 1,600 שקל בחודש, קרי כ-8% תשואה.
"מדובר בדירה על קרקע מושע (שאינה רשומה בטאבו וכמעט בלתי אפשרי לקבל עבורה משכנתא)", אמר המוכר. "אפשר לזוז בה מאוד בצמצום, מתאימה ליחיד, אבל היא מספקת. הדירה עצמה מאוד שקטה והיא נקנתה כדירה ולא כמחסן לפני שלוש שנים. היא כוללת מטבח חדש, מיטת יחיד, מקרר, טלוויזיה, מזנון וארון בגדים."
אין ספק שכיום כמעט ובלתי אפשרי למצוא דירה ב-245 אלף שקל אפילו במקומות מרוחקים כמו ערד ומצפה רמון ואולי בימים של העדר אפיקי השקעה תעניין את קהל המשקיעים, אך נשאלת השאלה האם הרישום הבעייתי והשטח הזעום הופכים את העסקה לכדאית.
כתבות מעניינות נוספות:
- 25.צפוני 23/06/2014 10:50הגב לתגובה זומדינה של חולי נפש לאן הגענו?? עדיף כבר באוגנדה שם אין את מינהל מקרקעי ישראל החזירים שרק בגללם המצב הוא כזה...
- 24.משכיר מבני ברק 09/06/2014 17:59הגב לתגובה זושכונת התקווה היא אזור מבוקש מצד עובדים זרים ומסתננים. המצב של הדירה הזו טוב בהרבה ממחסנים שמוכרים להם. פועלים סיניים מרוויחים מצויין ומשלמים לכם במזומן, ובלי צ'קים חוזרים.
- 23.יש ממ"ד? (ל"ת)ד.א. 09/06/2014 16:59הגב לתגובה זו
- 22.קוני למל 08/06/2014 21:58הגב לתגובה זומהההההההההההההה.
- 21.דווקא מקלחת ברוחב מטר וחצי זה אחלה (ל"ת)אור 08/06/2014 20:12הגב לתגובה זו
- 20.זה לא דירה. זה דיר (ל"ת)יניב 08/06/2014 19:56הגב לתגובה זו
- 19.אנונימי 08/06/2014 16:19הגב לתגובה זומופרעים רדו מהגג.
- 18.יש פה הפרה של מספר תקני בניה. איפה הרשויות? (ל"ת)אריאל 08/06/2014 14:24הגב לתגובה זו
- 17.כמו בסיפורים של קפקא (ל"ת)esheytan 08/06/2014 14:21הגב לתגובה זו
- 16.ואיפה השירותים? בחצר המשותפת???? (ל"ת)אלי 08/06/2014 14:20הגב לתגובה זו
- 15.רוני ל. 08/06/2014 14:19הגב לתגובה זולא שווה שקל!! מחר יבואו מהעירייה ויוציאו צו פירוק! זה אפילו לא מחסנון אלא דירה בגודל של מזנון...
- 14.פראייר מי שמשלם מחיר לא שפוי.. (ל"ת)אנונימי 08/06/2014 14:11הגב לתגובה זו
- 13.חברה רק בעמידה . (ל"ת)בא 08/06/2014 14:04הגב לתגובה זו
- 12.אחד העם 08/06/2014 13:55הגב לתגובה זוהאם גם בעיריה היא רשומה כדירת מגורים ? אני בטוח שהיא רשומה כמחסן.
- 11.זה ענק.... אפילו משרד אי אפשר לעשןת מזה. (ל"ת)דודהבנאי 08/06/2014 13:52הגב לתגובה זו
- 10.אל תיקנו.בושה וחרפה לבקש מחיר כזה. (ל"ת)יעל 08/06/2014 13:46הגב לתגובה זו
- 9.לא שוה את המחיר הזה .ב90000,הייתי קונה. (ל"ת)יעל 08/06/2014 13:43הגב לתגובה זו
- 8.אם יש מפגר שמוכן לקנות אז למה לא לנסות למכור?? (ל"ת)אמיר 08/06/2014 13:26הגב לתגובה זו
- דודו 08/06/2014 15:54הגב לתגובה זוויש 50000 כאלה.... ובמקרה הם גם בוכים על מחיר הקוטג'
- 7.ישראלי 08/06/2014 13:21הגב לתגובה זובניגוד לנטען בכתבה, בהחלט יש גם יש דירות בישראל בטווח מחירים של 200-300 אלף שקל. בתקציב כזה אפשר לקנות דירות 2-3 חדרים בטבריה.
- ישראלי שפוי 08/06/2014 13:56הגב לתגובה זואוכלוסיה קשה ומתחרדת, מחסור במקומות עבודה
- חרדים ירצו, גם הם צריכים לגור איפושהו (ל"ת)ישראלי 09/06/2014 18:00
- 6.סגרו מחסן (ל"ת)אני 08/06/2014 13:08הגב לתגובה זו
- 5.מרפסת קטנה שנסגרה לא יותר מזה (ל"ת)גל 08/06/2014 13:02הגב לתגובה זו
- 4.זו דירה..?? או אולי בעצם מדובר בצינוק למזוכיסט..?? (ל"ת)אליפלט 08/06/2014 13:00הגב לתגובה זו
- גם בטוקיו יש דברים כאלה (ל"ת)ישראלי 08/06/2014 13:22הגב לתגובה זו
- 3.בא 08/06/2014 12:59הגב לתגובה זו8 מליון זה כפר בסין ,כמה קבלנים מסין וגואל הנפש הזה יגמר .שביבי יגור שם בדירה ,וזה הדבר הכי טוב בשבילו ,כך יבין את בעיות העם . ויפסיק לתת לכוחות השוק יד חופשית .
- 2.718 - הרצפה החדשה של אפריקה (ל"ת)עוף החול 08/06/2014 12:39הגב לתגובה זו
- 1.שי 08/06/2014 12:36הגב לתגובה זוהזוי כמה אפשר להתבזות... איך אפשר להגדיר חדר-דירה וזה אפילו לא חדר נורמלי. שיהיה לבריאות למי שיקנה אותה. תמשיכו לעודד את רמות המחירים לא שפויים האלו.... עוד מעט ימכרו לנו מרצפות ויגידו לנו לשים רגל כאן ורגל שם.
- בטוקיו יש דברים כאלה (ל"ת)ישראלי 08/06/2014 13:22הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
