התחדשות עירונית בפ"ת: 230 דירות ייהרסו, 830 ייבנו - מה המחיר?
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה. התוכנית ביוזמת שפיר מגורים ובניה בע"מ, הינה על שטח כולל של כ-22 דונם, והיא ממוקמת בפינת הרחובות ארלוזורוב, כצנלסון וגייסות השריון, בסמוך למוזיאון פתח תקווה לאמנות ופארק יד לבנים ובצמוד לתחנת מטרו ארלוזורוב. השכונה, למרבה הפלא, פרחה דווקא בתחילת המלחמה, עם יותר מ-25 עסקות.
התוכנית כוללת 826 יחידות דיור שיוקמו ב-4 מגדלי מגורים בני 26-35 קומות שישלבו חזיתות מסחריות, וב-5 מבני מגורים של עד 10 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-330 יוקצו לטובת דירות קטנות ו-70 דירות יוקצו לטובת להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנים לפחות. כיום מצויים במתחם 236 יחידות דיור ב-10 מבני רכבת בני 3 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
המחירים בשכונת רמת ורבר נעים סביב 25-28 אלף שקל למ"ר. אלה מחירם של הדירות החדשות שנבנות ברחובות צה"ל, ח"ן, עגנון ויצחק שדה. דירה ממוצעת תעלה סביב 2.4-2.65 מיליון שקל, כשרוב הדירות נעות בין 95-108 מ"ר. ברף הגבוה, הדירות הקטנות של 3 חדרים יכולות להגיע למחיר של 31 אלף שקל למ"ר - סביב 2.3 מיליון שקל לדירת 75 מ"ר.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיית הפרויקט (גיורא רוטמן אדריכלים בע"מ)
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטח של כ-1.3 דונם לטובת מבני ציבור. השטח, ממוקם מול המוזיאון ויקשר בין מתחם המגורים לפארק יד לבנים, וישמש הן לצורכי חינוך למתחם (גנים ומעונות) והן כמוסד ציבורי עירוני.
הבינוי המוצע בתוכנית כולל חזיתות מסחריות לכיוון הרחובות ארלוזורוב וכצנלסון (היקף שטחי המסחר כאלפיים מ"ר), וגם במבנה הציבור יותר שימוש מסחרי נלווה לשימוש הציבורי. במרכז המתחם תוקם חצר פנימית מגוננת שתהיה פתוחה לציבור, ותקושר על ידי מעבר לרחוב ארלוזורוב ולפארק. כמו כן, התוכנית קובעת שימור של עצים רבים לאורך הרחובות המקיפים אותה, ובעיקר בצידה המערבי ברחוב גייסות השריון ובצמוד לו.
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
