​הריבית הגבוה, מחירי הדירות המאמירים והמצוקה בכוח האדם, הם רק חלק מסוגיות שנמצאות על שולחנו של יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. בראיון מיוחד לביזפורטל, הוא מסביר מה עומד מאחורי העלייה במחיר הדירות, מזהיר מפני מבצעי 10/90 והודף את הטענות המושמעות חדשות לבקרים בנוגע להעדפת המגזר החרדי, ממנו הוא והשר הממונה מגיעים.

מחירי הדיור שוב חוזרים לעלות, למה?

"בוא נחזור קצת אחורה, לימי משה כחלון. אז הכוח היה מרוכז במקום אחר, משרד האוצר ומנהל התכנון, יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי, משרד הבינוי והשיכון - הכל היה תחת כחלון. מאז, פס הייצור שנקרא לזה של דיור, עלה על גלגל אחר. ניקח רגע אחד את 2010-2015, שבהם נמסרו 30 אלף יחידות דרך הטבות, את 2015-2020, שנת השיא של כחלון, שבה שיווקו 54 אלף יחידות דיור והיו פחות עסקאות משיווקים. ולבסוף, את 2020 עד 2024, פרט לשנת 2022 שהיו בה 83-84 אלף וזו שנה חריגה ועוד רגע נדבר על המחיר של זה, אבל בגדול - יש 60 אלף עסקאות, מתוך 80 אלף שיווקים. בשורה התחתונה - המחיר של אותה 'הצלחה' של השיווקים הייתה עלייה של 30% במחיר הדיור".

כלומר, כחלון הביא לעליית מחירים?

"מה שקרה אז הוא שכל מכרז קפא. כשנכנסתי לתפקיד, בשמיני בינואר, ובטח במאי כשהריבית ציננה את השוק, לא מעט יזמים אמרו לנו 'מה זה? קנינו בשיא, עכשיו יורדים מחירים'. פתאום ראינו עצירה ב-2023, חלקה תורגמה דרך פטור ממדד, מבצעים והטבות של קבלנים. גם מבצעי מימון. זה שווה הרבה כסף. וזו ירידה שמצננת את מחירי השוק".

• קידום הקמת היישובים דניאל ושיבולת: אושרו תקציבי הפיתוח
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"תקופה לא פשוטה". עם השר ומנהל רמ"י יעקב קוינט בביקור באזור הטבח בבארי

מצד שני, הלמ"ס מפרסם נתונים שמטעים, וכפי שחשפנו - עכשיו רוצה לשנות את זה יחד אתכם. מבצעי המימון וההטבות לא נכללות. אולי הנתונים שלהם לא מדויקים?

"לפני שבועות ספורים פגשתי את הסטטיסטיקאי הראשי של הלמ"ס, חשבנו יחד איך אנחנו מצליחים לייצר את המדד הזה, לשקף אותו לציבור. אני מאמין שבקרוב החישוב ישתנה וההטבות ייכנסו פנימה. אני רוצה לחזור לחוקי הכלכלה, לשיעור ראשון במאקרו, לנקודת שיווי משקל - ביקוש והיצע. היום בתכנון, אנחנו מצליחים יחד עם מנהל התכנון, רמ"י, הרשות להתחדשות עירונית, דירה להשכיר ועוד ועוד - לייצר מאות אלפי יחידות בתבע"ות מאושרות. המטרה - להגדיל את ההיצע. הבעיה: חלק הן צריכות תשתיות, חלק סובלות מבלאי תכנוני, אבל מעל הכל, יש בעיה ביכולת להוציא היתרים מהר. יזם שמגיש בקשה להיתר, לבניין של 30 קומות, לוקח לו פי 2 מהזמן הרצוי במקרה הטוב. זה אירוע שבין השלטון המרכזי למקומי, איך מוציאים התרים ועומדים על האינטרס הציבורי? בחוק ההסדרים בשנים האחרונות ניסינו להכניס את נושא הרישוי העצמי. מאוד היינו רוצים לראות את הדבר הזה קורה ולקצר תהליכים. אנחנו עובדים בצורה צמודה כדי לראות איך פותרים את זה".

רמ"י משווק מספיק?

"זיהינו בתחילת 2023 את הבעיה, עם עליית הריבית, היו כמה חסמים לנושא הזה, בראש ובראשונה עלויות הפיתוח לאורך השנים שהכפילו ושילשו את עצמן. אם פעם קנית דירה בדימונה, או בני ברק או לוד, או אפילו תל אביב, שילמת על הדירה מחיר נמוך כי מכרו את הקרקע ועלויות הפיתוח היו מינוריות, אבל מאז עלויות הפיתוח עלו פי שלושה והמחיר - בהתאם. הסכמי הגג באו ואמרו 'בואו נעמיס את עלויות הפיתוח'".

• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

כלומר, עלויות הפיתוח זו הבעיה כי העלות קשיחה?

"בדיוק, זו הבעיה כשיש עלות קשיחה. קח קרקע במרכז הארץ, בנס ציונה כמו בפרויקט שעכשיו אישרנו, המחיר לקרקע הוא 950 אלף שקל, כולל פיתוח. זה קל, כי כאזרח נמכרה הקרקע במיליון שקל ולא מעניין אותך ש-700 אלף הלך לקופת רמ"י ו-300 אלף לפיתוח. איפה הבעיה? בקריית גת, קריית אתא או מגדל העמק, שם הערך של הקרקע הוא 250 אלף שקל, אבל הפיתוח 320. פה הבעיה. בהקשר הזה עשינו 4 דברים: ראשית, אזורי עדיפות לאומית - 50% מעלויות הפיתוח מסובסדות, שמנו 4 מיליארד שקל. זה היה קיים אבל הרחבנו. 2. בשנת 2023 הבאנו למעלה מ-600 מיליון שקל, דרך מכרזים שנכשלו.  דימונה, באר שבע, מגדל העמק - הכל הצליח. במקום 100 אלף שקל, עלויות הפיתוח יורדות ל-15 אלף וככה אתה מוכר. 3. לדירות בהנחה נתנו 85 אלף שקל סבסוד. השבוע נסגר מכרז בבית שאן, עם מחיר נמוך ליחידה, כך שיוכלו לקנות דירה בהנחה, במחיר של 650-800 אלף שקל. 4. החלטת הממשלה על הזרמת 2 מיליארד שקל, כדי להגדיל את ההצע על ידי זה שמורידים את עלויות הפיתוח".

ובכל זאת, קשה להתעלם מכך שהמחירים עולים. כנראה שההיצע לא מספיק.

"צריך לבחון את הדירות במונחים ריאלים ונומינלים. ברבעון האחרון של 2023 היינו במצב רע כמדינה, הורדנו אבק מהברכיים והרבה מאוד היבטים נכנסנו לסטגנציה. ברבעון ראשון של 2024, הייתה החלטת ממשלה על סבסוד שעברה בפברואר, וההתחלה של המכרזים הייתה באפריל. אנחנו עם למעלה מ-20 אלף שיווקים, בתחזיות - נסיים את השנה עם יותר עסקאות משנה שעברה. עוד נקודה שלא בשליטה שלנו - עסקה בפטור, בשנת 2022 קרוב ל-20 אלף עסקאות היו בפטור ממכרז. יחד עם הריבית והפועלים, לא היה פשוט".

הרחבתם הסכמי גג. איך זה ישפיע?

"הפעולה שאנחנו עושים עכשיו והיא בעיניי אחת החשובות - הסכמי גג חדשים והרחבה של הקיימים, יותר מ-10 רשויות שיכולים לשווק ב-2024 מעל 3,000 יח"ד. אשקלון, באר שבע, דימונה, נוף הגליל, נתיבות אופקים - כולן יכולות לעמוד במספרים האלה. השנה נגיע ל-60-70 אלף דירות, נגיע ל-80-90 אלף שיווקים בזמן מלחמה וריבית גבוהה. המספרים שלנו גבוהים. בנוסף, יש התחדשות עירונית. לכן, בסוף, בנקודת שיווי משקל, אני לא צופה עלייה במחירי הדיור".

אז מה קורה עכשיו?

"אנחנו רואים בלון מקומי של המלחמה, השפעה נקודתית. אנחנו, בעזרת השותפים, נביא את הפתרון לרשויות. אחרי עשור של עלייה, ראינו עצירה בשנה האחרונה".

לדבריך, תצליחו להדביק את הפער של 60 אלף יחידות בשנה.

"אם מוציאים למכרזים 80 אלף ובסוף רק 60 אלף נסגרים, זה אומר משהו על הביקוש".

אולי המחיר לא משתלם.

"אם המכרזים לא כלכליים, אז הנה, הבאנו סבסוד לפיתוח והורדתי את מחיר המינימום. מצד אחד, תזכור שבסוף אנחנו רוצים כלכלה חופשית. מצד שני, אנחנו צריכים לדאוג שהביקוש לא יעלה על ההיצע".

יש לך טענות לנגיד על כך שהוא לא מוריד את הריבית?

"ההשפעה שלי על הריבית והמנדט שיש לי הוא אפסי. צריך לזכור את האקלים העולמי בעניין הזה. ההשפעה של הריבית חיוביות על שוק הדיור: שים לב שלא ראינו יזמים וקבלני ביצוע שפושטים רגל. בדקתי עם הבנקים, הם אמרו לי שאין החזרות של משכנתאות".

החזרות אין, הקפאות יש. במספרים גבוהים.

"מערכת הבנקאות שמרנית מספיק כדי לבדוק את יכולת ההחזר. היום, מבצעי המכר מאפשרים ליזמים למכור דירות. שים לב שאין עלייה בעסקאות יד שנייה, רק בחדשות, בגלל הטבות המימון. יש 8,000 דירות נמכרות בחודש, אבל 80% יד ראשונה ולא יד שנייה".

לא נופל לסטריאוטיפים

בשנה האחרונה הוא לא מפסיק להתרוצץ בין מסדרונות הכנסת. הוא נחשב ליד ימינו של השר יצחק גולדקנופף ולפי השמועות, הוא הגיע אחרי שהשר הבהיר באופן חד משמעית, שהוא רוצה מנכ"ל מוכשר מחסידות גור. אל תתנו לחזות להטעות אתכם, למורגנשטרן יש רזומה מרשים: בעבר הוא שימש כסמנכ"ל החברה הכלכלית בני ברק, היה מייסד ומנכ"ל חברת תל"ם (עוסקת בשילוב החברה החרדית בחברה), יש לו תואר ראשון בהנדסת תעשייה וניהול מהטכניון ותואר שני בהיסטוריה של מדינת ישראל מאוניברסיטת חיפה. בקיצור - הוא עובר.

גם נוף ילדותו של מורגנשטרן  עשוי להפתיע. הוא נולד ברחוב דוד המלך, פינת אבן גבירול, הלב של תל אביב ("זוכר את הסיפורים מבית סבא, הוא גר שם עד לפני 17 שנה, ועוד ברוטשילד. המעבר בשדרה וריח הבירה - נוף הילדות שלי", הוא מתגאה), ולמרות זאת - הוא נאלץ להתגונן פעם אחר פעם, כשבעיתונות טוענים שהוא דואג בעיקר לחרדים ומפלה לרעה את שאר הסקטורים. הוא מתגורר היום בבני ברק, המקום אליו הוריו עברו מתל אביב כשהיה בן שנה וחצי. אחרי שנכנס לישיבה כילד, זכה לשידוך תוצרת חיפה ואף התגורר בה במשך 18 שנה, עד שהחליט לחזור לבני ברק לפני כשנתיים וחצי. בחיפה, הוא התגורר בשכונה שהכילה גם ערבים וחילונים. בעזרת עובדות החיים, הוא הודף את הטענות נגדו.

"בתואר הראשון, היה שיעור בכלכלת ישראל. ישבתי בשורה האחרונה ומישהו הסתובב אליי וצעק 'הכל בגללכם, הפריון נמוך כי אתם לא עובדים'. שתקתי. הגעתי לבית הכנסת בשבת, מישהו הסתובב לעברי ואמר לי 'אתם, הממשלה, אתם עושים גזרות על החרדים'", הוא מסביר. "באותו רגע שאלתי את עצמי מי אני, החרדי שאשם בבעיות במדינה או הבעייתי מהטכניון שמטיל גזרות על החרדים? הבטחתי שלא אהיה מנהיג של חרדים, אלא מנהיג חרדי. אני מביא ערכים, אבל זה לא רלוונטי לשולחן העבודה שלי. המספרים מוכיחים מה האמת".

מורגנשטרן (משמאל), נתניהו וגולדנקופף (משרד הבינוי והשיכון)

"מבצעי 10/90 - קורץ אך מסוכן"

"בניגוד למה שפורסם, נכנסו כבר למעלה מ-20 אלף מהשביעי לאוקטובר. נעלה השבוע קול קורא לעוד 10,000 פועלים זרים דרך חברות ביצוע נוספות. אנחנו רואים את קצב הכניסה, אבל בסוף יש עובדים זה לא שישיית מים, זה תהליך, הם בני אדם. למרות הכטב"מים, עוד לא הוציאו אזהרת מסע. 20 אלף זה לא מספר שראינו קודם. יש קצב מיונים גבוה בהודו, סרי לנקה ואוזבקיסטן. הגופים צריכים רק לאשר".

לסיום, דיברנו קודם על מבצעי הקבלנים. מה דעתך על מבצעי 10/90?