"התושבים לא יודעים מה יקבלו בהתחדשות עירונית - מהיום זה ישתנה"
ההודעה של עיריית תל אביב, על לקיחת המושכות בכל הנוגע לחלק מהפרויקטים של התחדשות עירונית משמעותית לתושבים רבים. זה אמור לעשות סדר בתחום הפרוץ. כשהעירייה היא היזמית, התושבים מקבלים מה שהובטח להם - לא פחות ולא יותר. כשהחברות היזמיות הן אלו שמזיזות את הפרויקט מול התושבים, נוצר במקרים רבים, בלגן.
מכירים את זה שיזמים מגיעים כדי להחתים תושבים על טפסים להסכמה להתחדשות, מבטיחים להם הרים וגבעות, כשבסוף התהליך, שאמור להיות משמח – הדיירים נותרים עם טעם חמוץ, בשל חוסר יכולת של היזמים לעמוד במילתם.
לפעמים ההבטחות מבוטלות בשל אילוצי תב"ע (תוכנית בניין עיר) ולפעמים מדובר פשוט ברמאות לשמה. את המצב הזה, היוזמה החדשה של עיריית תל אביב, באה לשנות. איך? מהיום העירייה תלווה את התושבים מתחילת הדרך, תסביר להם בדיוק למה הם זכאים בתב"ע ותעזור להם להשוות בין הצעות היזמים.
בין אם זה פינוי-בינוי או תמ"א 38, ככה כל אחד ואחת מהתושבים יידעו בדיוק מה הם מקבלים, אחרי שהעירייה כבר הגדירה את כל מה שמותר ואסור בכל פרויקט.
לשם כך, העירייה הקציבה כ-1.9 מיליון שקל פר פרויקט. כך שאם כרגע ישנם 10 פרויקטים דומים בצינור, מדובר על השקעה של 19 מיליון שקל רק להתחלה. לא רע בכלל.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באמצעות חברת הבת עזרה וביצרון, העירייה מעודדת את תושבי העיר, בעיקר בדרומה ומזרחה, להתארגן ולפנות אליה, כדי להתחיל ולקדם את הפרויקטים בכוחות עצמם. האדריכלית גיליה ברגר-קוליץ, סמנכ"לית להתחדשות עירונית בחברת עזרה ובצרון, מסבירה בראיון לביזפורטל מה עומד מאחורי ההחלטה ומה יקבלו התושבים.
>>חולדאי לא מחכה לקבלנים: עיריית תל אביב יוזמת פינוי בינוי בדרום העיר
אז מה עומד מאחורי ההחלטה?
"העירייה הבינה שבעצם ברגע שמגדירים אזור של התחדשות עירונית, פותחים את האפשרות לכך שיזמים מגיעים ומחתימים תושבים, בתהליכים שלעתים אינם שקופים ולפעמים פשוט לא הגונים. היזמים מבטיחים דברים, אבל התושבים לא יודעים מה הם יקבלו.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"רצינו להציע מסלול משולב שמשתמש ביכולות של עזרה וביצרון כמארגן לטובת התושבים. אנחנו עושים תהליך שקוף, משותף והגון מול התושבים ומעדכנים אותם בכל פרט לכל אורך הדרך. רק שהתב"ע מופקדת להתנגדויות אז אנחנו מפרסמים מכרז על בסיס אותו סל זכויות ודאי, שאושר בתב"ע והיזמים המתחרים ביניהם על אותו סל זכויות".
מה זה אומר בעצם?
"מה שזה אומר זה שלתושבים, בליווי שלנו, יהיה קל להשוות בין התמורות שמציע כל יזם. במצב הקיים היום, כל אחד מבטיח דברים אבל אי אפשר לדעת מי אומר אמת. המצב החדש ייצר ודאות.
"כשהתהליך עובר לפיקוח של העירייה ואנחנו נכין לתושבים טבלאות השוואה ונהפוך את זה לסל זכויות ברור – מה בדיוק אושר. ככה התושבים יכולים להשוות בין ההצעות ולבחור את מה שמתאים להם, כל אחד על פי שיקוליו".
מה מרוויחים היזמים?
"המצב החדש יאפשר ליזמים להיכנס לאזורים שהיה להם קשה יותר להיכנס בעבר. זה נותן להם ודאות, מאחר והם גם ייתנו חשבוניות לעירייה, אבל גם ידעו שהם נכנסים לפרויקט שהוא ודאי ושכבר אושר – זה בניגוד למצב היום, שלא יודעים איזה פרויקט יאושר ואיך.
"מה שיקרה מעכשיו זה שמנהל הפרויקטים, שמכיר את התושבים, יקדם את התכנון מול כל הגורמים הרלוונטיים עד לאישור התב"ע. אחר כך, יגיע תורם של היזמים".
כמה פרויקטים יש בצנרת?
"כרגע יש 10 פרויקטים מתוקצבים, ויש עוד 5 בתחילת התהליך".
באילו אזורים אתם מקדמים?
"כרגע אנחנו ממוקדים לדרום ומזרח העיר, שם מקדמים את ההתחדשות העירונית. אבל אם תושבים מאזורים אחרים ירצו, נעזור גם להם. יש גם אופציה לבצע תמ"א, הכול תלוי בקונסטלציה המקומית. אבל זו בדיוק המטרה שלנו, שכולם יודעים שהם קיבלו מידע אמיתי ומה באמת אפשר לקבל ולא להיות מופתעים אחרי שהכול חתום".
מה יש לך לומר לתושבי העיר?
- 12.דירה=קורת גג 30/04/2020 14:33הגב לתגובה זודירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
- 11.יוגב 24/12/2019 17:38הגב לתגובה זומניסיון רב, ברגע שעירייה נוגעת בנדל''ן המנצחים הם רק הקרובים לצלחת, כל השאר מפסידים, קודם כל הדיירים, לאחר מכן השכונה ועוברי אורח. כמובן שליזמים לא נשאר כלום.
- 10.ענת 23/12/2019 17:52הגב לתגובה זוכמובן שערית תל אביב הם גוף ישר ולא יחרוג סנטימטר ממה שיבטיח לדיירים!!חחח..עבודה בעניים ונסיון של העריה לאסוף עוד כסף לקופה עם גופים ויועצים הרבה פחות טובים ממה שיזמים רצניים יעמידו לדיירים!
- 9.רעיון מצוין לכל הערים (ל"ת)סוזן מוקא 23/12/2019 14:42הגב לתגובה זו
- יוגב 24/12/2019 17:39הגב לתגובה זואתה אומר את מה שאתה אומר כי אין לך מושג מה קורה שעירייה מתנהלת מול דיירים, זה כמו מפקד וחיילים
- 8.אני 23/12/2019 12:13הגב לתגובה זושכן בתוך פנים ואוטובוס בחלון. תראו את נקסט tlv בלה גארדייה 68, היה היו 3 בניינים ישנים עם פוטנציאל גדול ושטחים ירוקים, הקימו להם שם מפלצת בטון עם מרפסות על הכביש (עוברים שם היום 18 קווי אוטובוס בדרך לתחנה מרכזית) ללא פיסת דשא, פרטיות או תשתיות. בהצלחה.
- 7.ARTICK19 23/12/2019 10:50הגב לתגובה זואני מצוי כרגע במיזם לבינוי-פינוי ברחובות.התגובות השליליות כאן מונעות מסיבות פוליטיות.
- 6.י"ע 23/12/2019 09:09הגב לתגובה זוהממשלה הייתה צריכה מזמן להתערב בנושא החשוב והקריטי הזה. מסיבות שלה הם לא עשו זאת. נקווה שעכשיו הממשלה תיקח את הנושא הזה על עצמה ונראה תנופה בניה בנושא הזה, שיהיה צעד משמעותי מאד לפתרון בעיות הדיור במרכז (איפה שאין אדמות פנויות לבניה).
- 5.. 23/12/2019 09:07הגב לתגובה זוהדיירים לא מקבלים הם אלו שנותנים ליזם שטח לבניה
- 4.התושבים 23/12/2019 07:21הגב לתגובה זוישיגו מה שירצו לא ברור מה המטרה של הפטרון הגדול העיריה שכנראה חושבת שהתושבים רפי שכל, וזקוקים לאפוטרופוס בדמות העיריה שתכתיב להם מה לעשות. זה בעצם הפקעת הרכוש בדרכים ערמומיות
- קומוניזט 23/12/2019 08:59הגב לתגובה זוהתושבים הם רפי שכל. שאל כל יזם.
- 3.בדיחה 22/12/2019 21:42הגב לתגובה זוכדי למקסם רווחים לקבלן יזם. בעצם זה הפקעת רכוש. הפטרון הגדול חולדאי יודע הכי טוב מה צריכים המסכנים.
- 2.יד אליהו 22/12/2019 21:35הגב לתגובה זובניה צפופה וסלמס.חולדאי מינה את עצמו לשר בטחון פנים ודפק את כולם עם דמי שמירה. לשר תחבורה וגזל חניה לאוטותל. והביא קורקינטים מסוכנים . כעת הוא יזם נדלן ויכפה את התוכנית ההזויה שלו . ויחייב,את התושבים לשלם. רק טיפשים יסכימו שרכושם יגזל מהם
- 1.קומוניזים 22/12/2019 21:29הגב לתגובה זוחולדאי גיבור על תושבי הדרום . ברמת אביב הוא לא היה מעז לדחוף את עצמו. ולצופף בניה. מנצלים את זה שאין ממשלה איש הישר בעיניו יעשה. אסור לחתום לבולשביק חולדאי.
- קומוניזט 23/12/2019 08:52הגב לתגובה זויש לי דירה בפרויקט ברמת אביב. צופפו בפרוייקט הזה את האוכלוסיה ב-50%.
- העיריה מרשה לעצמה! 24/12/2019 16:14והכל עוד לפני הכנסת אין סוף חנויות .
.jpeg "דירות חדשות")
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
