"אנחנו צופים עלייה של 30% ב-NOI תוך שנים ספורות" - נתנאל מניבים גייסה 220 מיליון שקל

נתנאל מניבים נתנאל מניבים -0.08%  ,העוסקת בנדל"ן להשקעה בישראל המתמחה ביזום, תכנון והקמה של נכסים מניבים באזורי ביקוש, השלימה גיוס אג"ח (סדרה א') בהיקף של כ-220 מיליון שקל. במהלך שזכה לביקושי יתר של כ-650 מיליון שקל במכרז המוסדי, כמעט פי שלושה מהסכום המקורי שתכננה לגייס.

הגיוס נסגר בריבית של 3.39% צמוד מדד, למח"מ של כ-5 שנים, והוא מגובה בשעבוד ראשון על שניים מהנכסים המרכזיים של החברה: המרכז המסחרי "נתנאל בשדרה" בחולון, ובניין המשרדים ת.מ.ר-אלביט ברחובות.

השווי ההוגן של שני הנכסים מוערך בכ-293 מיליון שקל, והם מניבים יחד NOI שנתי מייצג של כ-19 מיליון שקל. לדברי סמנכ"ל הכספים ליאור שמואל: "זו לא רק הנפקה, זו הצבעת אמון של שוק ההון בגישה שמרנית ומבוססת ערך. יצאנו לרוד שואו יומיים אחרי תחילת המלחמה - ואף גוף לא ביטל פגישה. זו הייתה תצוגת בגרות של השוק הישראלי".

מה מטרת הגיוס?

החברה, שפוצלה בשנת 2023 מנתנאל גרופ נתנאל גרופ 4.2%   אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות, אשר פועלת כיום כחברת נדל"ן מניב עצמאית עם מיקוד די ברור: להחזיק נכסים מניבים איכותיים באזורים חזקים, תוך התמקדות בפרויקטים עם פוטנציאל השבחה משמעותי.

נתנאל מניבים מנסה בעיקר לייצר את הערך דרך בנייה עצמית  - זה חשוב: החברה לא בונה על רכישת נכסים קיימים, אלא בתכנון, ביצוע והשבחה של נכסים שבבעלותה. בנוסף, היא מחזיקה כיום בנכסים מניבים בשווי כולל של כ-665 מיליון שקל, המניבים NOI שנתי של כ-30 מיליון שקל.

ההון העצמי של החברה מוערך בכ-164 מיליון שקל. עם זאת, כיום החברה עדיין מציגה FFO שלילי, בשל כך שפרויקטים חדשים אשר טרם הגיעו לבשלות עדיין אינם מניבים באופן שוטף.

לדברי שמואל, גיוס האג"ח הנוכחי מאפשר לחברה להמשיך ולממן את הפרויקטים שבצנרת, לייעל את מבנה ההון, ולהאיץ את המעבר לאיזון תזרימי מלא: "כבר במהלך 2026 נגיע ל-FFO מאוזן, וב־2027 נהפוך לחברה עם FFO חיובי. זו לא תקווה אלא תחזית מבוססת - חלק מהפרויקטים כבר מקודמים תכנונית, וחלקם בשלבי תכנון מתקדמים. אנחנו יודעים בדיוק מאיפה תגיע הצמיחה".

קפיצה ב-NOI של כ-25%

בניגוד לחלק מהשחקניות בשוק הנדל"ן המניב, נתנאל מניבים בחרה אסטרטגיה ברורה: לא לרכוש בניינים מניבים קיימים, אלא לייצר את התשואה בעצמה – מהשלב של רכישת הקרקע, דרך התכנון, ועד להקמה ולהשכרה.

החברה רואה ערך מוסף לא רק בנדל"ן עצמו, אלא ביכולת לשלוט בשרשרת כולה - ובכך למקסם את פוטנציאל ההשבחה וההחזר על ההון. "אנחנו לא קונים בניינים בתשואה של 6%," מדגיש ליאור שמואל, סמנכ"ל הכספים: "התשואה שאנחנו מחפשים נוצרת דרך יזמות - לא דרך קנייה בשוק שניוני. היתרון היחסי שלנו הוא לדעת לזהות הזדמנות תכנונית, להוביל את ההיתרים, ולבצע את ההקמה בעצמנו, תוך שמירה על שליטה מלאה".

החברה מקדמת כיום מספר פרויקטים, ביניהם פרויקט המשתלה בתל אביב,זכייה במכרז של רמ"י לדיור להשכרה במחיר של 15.5 מיליון שקל בלבד, באזור שבו המחיר למ"ר לדירה נע סביב 45-47 אלף שקל.

נכס נוסף נמצא באריאל, שם מקדמת החברה שינוי תב"ע במתחם מרכזי בעיר, לקראת השבחה משמעותית. בנוסף, החברה פועלת להשבחת קרקעות בערים מובילות, בהן שכונת רמות בירושלים, מודיעין עילית ואלפי מנשה - תוך קידום תכנון עתידי שמטרתו לייצר ערך מוסף משמעותי בשנים הקרובות.

במקביל, היא פועלת להרחבה זכויות: למשל, במרכז "נתנאל בשדרה" שבחולון, מקדמת החברה תוספת של כ-4 אלף מ"ר נוספים בשלוש קומות חדשות, שצפויות להגדיל את ה-NOI מהנכס באופן משמעותי.

פרויקט הדגל הבא של החברה הוא מתחם הסיירים בחולון, פרויקט בהיקף של כ-150 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שבו לנתנאל מניבים שליטה קרקעית מלאה והיתכנות תכנונית לקידום מהיר.

מה שמענין במיוחד הוא שסך הפרויקטים שצוינו כאן צפויים, לפי החברה: להעלות את ה-NOI בכ-25%-30% בטווח של כמה שנים, ולהפוך את החברה מתזרים שלילי לרווחיות תזרימית ברורה ומובהקת.

גיוס מדורג, מימוש נכס – ותמהיל מימון בשליטה

בינואר 2025 פרסמה החברה הודעה על כוונתה למכור את זכויותיה בפרויקט אנילביץ' בתל אביב, מהלך שביטא הן רצון לממש ערך קיים והן ביטחון באטרקטיביות של הנדל"ן שבבעלותה.

הפרויקט כולל ארבע חלקות נדל"ן ברחובות אנילביץ' והשלושה, עם מבנים קיימים שחלקם מושכרים, וחלקם נהנים מתב"ע המאפשרת פיתוח עתידי למגורים, מסחר או משרדים.

החברה פרסמה הזמנה פומבית לקבלת הצעות, תוך קביעת מחיר מינימום של 140 מיליון שקל (בתוספת מע"מ), סכום ישהיווה יותר משווי השוק של כל החברה באותה תקופה (שעמד אז על כ-108 מיליון שקל).

לגבי התנאים שבהם הונפקה סדרת האג"ח של החברה - סדרה א': מדובר על אג"ח צמודת מדד, עם מח"מ (משך חיים ממוצע) של כ-5 שנים, שמבנה ההחזר שלה מדורג ומותאם לתזרים החברה.

תשלומי הקרן יחלו בשנת 2026 וייפרסו על פני שש שנים: בכל אחת מהשנים 2026 עד 2030 תיפרע 3% מהקרן – סכום נמוך יחסית, שמאפשר לחברה מרווח תפעולי וגמישות פיננסית. בשנת 2031 תיפרע יתרת הקרן – 85% מהסכום.