דירה בדימונה או ריט בבורסה? כך תבחרו נכון - בלי להתרסק על הדרך

דירה להשקעה הפכה בעשור האחרון לדילמה עבור רבים, אפשר לומר אפילו שזו הפכה להצהרה של הצלחה. "יש לכם דירה בבעלות?" היא שאלה שנשמעת יותר ויותר, עם תשובות שמתחלקות בין דירה באופקים, פרויקט מעבר לים, או קרן ריט שנסחרת בבורסה.

בפאנל הנדל"ן התארחו שלושה דוברים - יזמים ומומחים בתחום – כדי לשים את הקלפים על השולחן ולענות בכנות על שאלה אחת: איך כדאי להיחשף לנדל"ן, מבלי ליפול בדרך.

תקנה איפה שאתה יכול; תגור איפה שאתה רוצה

רועי גולן, יזם ומשקיע נדל"ן, פתח בגישה ישירה: "אחד הדברים שמנחים אותי - זה פשוט להתחיל. תקנה דירה איפה שאתה יכול להרשות לעצמך. תתייחס אליה כמו אל השקעה, לא כמו אל בית". הוא הסביר שדווקא השטח הוא המפתח להצלחה: "תכיר את השוק, את המחירים, את מי אתה הולך להשכיר לו. תדע גם מה יקרה אם תצטרך למכור. ככה אתה מצמצם סיכון - גם בלי קשר לעליית ערך".

אבל גולן הזהיר: "נדל"ן לא תמיד עולה. יש גם כאלה שמפסידים. אל תקפוץ מעל הפופיק, ואל תתפתה למבצעים של '20/80' בלי להבין את המשמעות - אם לא תוכל להביא את יתרת ההון עוד שלוש שנים, אתה בצרה".

האקסל סופג הכול; הוא לא מספר על הצרות

נטע אור, יזמת נדל"ן שפועלת בארה"ב ובין היתר בדרום טקסס, אמרה: "אם אני רואה עוד אקסל עם תשואה של 15% שנראה מושלם - אני יודעת שמשהו לא כתוב שם". לדבריה, הבעיה בהשקעות מעבר לים היא לא המודל - אלא השיווק: "יזמים מייפים מספרים כדי לגרום לתוכנית להיראות טוב. מורידים את זמן הבנייה, מעלים את מחיר המכירה, ואז מבטיחים תוצאה שלא באמת סבירה".

אור הבהירה: "אני יכולה להבטיח רק דבר אחד - שהקרקע נרכשת ונרשמת על שם המשקיעים. כל השאר - רישוי, דיירים ומכירות, זה כבר לא בשליטתנו. הסוד הוא פשוט: שמרנות. תתכוננו לתרחיש הרע, לא לטוב".

בבורסה יש נזילות ושקיפות - זה שווה הרבה

דניאל אלכסנדרוב, מנהל תיק השקעות בברק קפיטל, הציג את היתרון הגדול של החשיפה לנדל"ן דרך שוק ההון: "במקום לרדוף אחרי עורך דין, שמאי וקבלן - אתה קונה מניה ויודע מה אתה מחזיק. הכל גלוי". לדבריו, בתקופה של אי ודאות, השקיפות והנזילות הן קריטיות: "אם קנית דירה, אתה אולי לא יודע מה היא שווה בעוד שנה. במניה - אתה רואה הכל כל יום. זה גם יתרון וגם אתגר".

הוא הוסיף שכיום, הוא מעדיף חברות עם מאזן חזק ותזרים קבוע: "במיוחד כאלה שפועלות מול גופים ממשלתיים. זה יותר צפוי, פחות תנודתי, ובסביבה של ריבית גבוהה - זה שיקול משמעותי".

• לוזון רונסון: שומרים על קצב בפולין, מסמנים יעד לצמיחה בישראל
• היעדים של קבינט הדיור: 500,000 דירות בדרך

ומה בינתיים?

אחת השאלות שעלתה בפאנל עצמו נגעה לדילמה שמוכרת לרבים: יש לי כיום 300 אלף שקל, אבל אני מתכנן לרכוש דירה רק בעוד ארבע שנים – מה לעשות עם הכסף בינתיים?

אלכסנדרוב השיב בגישה זהירה אך ברורה: "תחפש תשואה דומה למה שהיית מקבל מדירה – בלי להמר על העתיד. יש כיום אג"חים ממשלתיים שנותנים 5% שנתי בלי סיכון, בלי מימון, ובלי הפתעות".

דירה או מניה? מה עדיף

האייטם נחתם בשאלה פשוטה אך טעונה: מה הניב יותר בעשרים השנים האחרונות - דירה להשקעה או מניות בבורסה?

הפתעה: מניות בשוק ההון ניצחו בברוטו. אבל זה לא סוף הסיפור: "בנדל"ן אין כמעט מיסוי, במיוחד בדירה ראשונה - אין מס שבח, אין מס על שכר דירה עד תקרה מסוימת, וגם אין מס רכישה עד קרוב ל-2 מיליון שקל. כך שהתמונה האמיתית מורכבת יותר", הסבירו בפאנל.

• 7,000 דירות חדשות בתל אביב? מה התנאים, האם אתם עומדים להתעשר ומה קורה בבניין לשימור?
• דירה להשכיר' תרחיב פעילות בבית שמש בשת"פ עם העירייה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"