תושבי מודיעין נוהרים ללוד? 40% מרוכשי הדירות ברובע הבינלאומי מגיעים ממודיעין
מנתוני פילוח המכירות של רם אדרת ברובע הבינלאומי עולה נקודה מעניינת למחשבה - האם קיימת הגירה מסיבית של תושבי מודיעין לעיר לוד? וגם - מה מחירי הדירות בערים אלו?
קבוצת רם אדרת, חברת אג"ח מהבורסה בתל אביב, אשר עוסקת בייזום פרויקטי בניה למגורים וביצוע קבלנות בניה, מעלה שאלה ונקודה למחשבה. מניתוח נתוני המכירות שלה, עולה כי חלק גדול מהרוכשים דירה בפרויקט שלה בלוד הם תושבי מודיעין לשעבר. מנהלי רם אדרת מציגים לנו פילוח של כ-150 דירות שמכרה בשכונה, הנתון המעניין: כ-40% מהרוכשים הינם תושבי מודיעין. החברה היא הראשונה שיצאה לשיווק ברובע הבינלאומי עם פרויקט המיועד כולו לשוק החופשי וכולל 400 דירות. כשחושבים על זה - זה נשמע הגיוני. המחירים בלוד נמוכים בכ-30% ויותר מהמחירים במודיעין, ומדובר במרחק של 15 קילומטר בין הערים. זמן נסיעה של 20 דקות וזה רק בגלל שיש פקקים. אחרת זה הרבה יותר מהיר.
אז יש תושבים רבים שמעדיפים דירה חדשה במחירים נמוכים ב-30% ובמרחק של 20 דקות ממודיעין. בפרויקט המדובר נבנות כאמור כ-400 דירות ב-8 בניינים בני 11 קומות, ומוצעות בו דירות בגדלים שונים (3-6 חדרים), לרבות דירות גן ופנטהאוזים. בפרויקט מוצעות למכירה דירות 3 חדרים במחירים החל מ-2.27 מיליון שקל, דירות 4 חדרים החל מ-2.63 מיליון שקל ודירות 5 חדרים החל מ-3 מיליון שקל. גם כאן אנחנו מדברים על עסקאות שמשלבות הלוואות קבלן, 90/10.
לוד Vs מודיעין: מחירי הדירות, מחיר למטר ועוד
נתחיל עם מודיעין שבה המחיר הממוצע למטר עומד על כ-30 אלף שקל למטר, המחיר הממוצע השנתי חציוני עומד על כ-3.1 מיליון שקל (משוקלל לכלל החדרים), בנוסף התשואה על שכירות עומדת על כ-2.5% ועם מחיר ממוצע חציוני לשכירות של 6.5 אלף שקל (משוקלל לכלל החדרים) ואם תרצו לראות על עסקאות שנעשו בעיר תוכלו לעיין כאן. הניתוח הוא מנובמבר האחרון וככל הנראה הייתה עליית מחירים בעיר מאז של כ-1.5%-2%.
ונמשיך עם העיר המעורבת - לוד. שם, מחירי הדירות חוו עלייה משמעותית ב-15 השנים האחרונות, כאשר בתקופה זו עלו מחירי הדירות קרוב לפי 3. אם בוחנים את חמשת השנים האחרונות - מוצאים שהייתה בעיר עליית מחירים של 45% בזמן שבכל הארץ העלייה הייתה נמוכה יותר בכ-30%. בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-7%, בדומה לשיעור העלייה הממוצע בארץ. המחיר החציוני לקניית דירה בעיר עומד על -2.1 מיליון שקל, והמחיר הממוצע הוא כ-2 מיליון שקל. המחיר למ"ר הוא כ-20 אלף שקל.
- הקבלנים מציגים: קבלו דירה חדשה, שלמו בעוד שנתיים; משכנתא ב-3%
- רם אדרת תמכור דופלקסים בלוד ב-3.85 מיליון שקל - מה המחירים באזור?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לוד הוכתרה כעיר המובילה בישראל בתחום הפינוי-בינוי, עם הכרזות על למעלה מ-14 אלף דירות חדשות בפרויקטים אלו. בנוסף, הושקעו משאבים משמעותיים בשיפור תשתיות התחבורה, מה שהפך את לוד לעיר נגישה במיוחד לאזורים
הסמוכים. המהלכים האסטרטגיים הללו שיפרו את איכות החיים בעיר, העלו את ערך הנדל"ן ותרמו לעלייה החדה במחירי הדירות. עם כי, צריך לזכור שמדובר בעיר מעורבת ורק לפני שלוש שנים העיר בערה בגלל מהומות של מוסלמים שפגעו באוכלוסייה היהודית.
למרות שהמחיר הממוצע למטר בעיר לוד עומד על כ-19 אלף שקל, סכום נמוך משמעותית לעומת מודיעין. אנחנו רואים שכאשר מדברים על דירות חדשות - רואים מחיר ממוצע למטר של כ-28 אלף שקל למטר וזה כבר מתחיל לעשות שכל.
דירה חדשה בעיר אחרת? או דירה ישנה בעיר המוכרת?
ואז בקרב תושבי מודיעין ניצבת השאלה: מה עדיף לי? אז התשובה היא מעניינת ואפילו קצת מורכבת, ננסה לענות עליה יחד - אז מה עדיף: דירה חדשה בעיר שאני כבר מכיר, אשר ילדיי
כבר נמצאים בבתי ספר שמוכרים להם והתרגלו אליהם? אולי אפילו נמצאים בצופים או בקהילה חברתית אחרת וכל התא המשפחתי כבר מחובר לאזור.
אבל כל זה נשאר זהה רק בתנאי אחד, נשארים לגור בדירה הישנה, שאולי היא גם לא נוחה ומתאימה לגודל המשפחה הנוכחי. לעומת זאת
קיימת לאותה משפחה אלטרנטיבה מסוימת והיא כוללת בתוכה מעבר לעיר שאינה מוכרת אבל טומנת בתוכה הבטחה מסוימת.
ההבטחה היא בעצם כזאת: פחות או יותר באותו המחיר של הדירה בה הם מחזיקים/שוכרים היום, הם יוכלו לקבל דירה חדשה בשטח גודל יותר במ"ר ועם חדר נוסף.
שזה שדרוג משמעותי במיוחד לאור העובדה שלא בכל הדירות הישנות יש ממדים, אלא רק בכאלו שנבנו לאחר שנת 1990.
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
נראה שלא נצליח להגיע לתשובה חד משמעית לצד זה או זה, אבל נוכל לשער (בעקבות הניתוח שעשתה רם אדרת) שאכן ההגירה ממודיעין ללוד תמשיך לגדול.
אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת מציינת כי "החברה משווקת את הפרויקט במסגרת מבצע פריסייל מזה מספר חודשים והנתונים מראים כי חלק ניכר מהרוכשים ( כ- 40% ) מגיעים לשכונה ממודיעין. מדובר גם במשקיעים ממודיעין
וגם משפרי דיור וזוגות צעירים. זיהינו בפרויקט גם קהל רוכשים חדש של משקיעים עם אופציה למגורים, משפחות וזודות צעירים שמנצלים את ההטבות בשלב הפריסייל ורוכשים דירות תוך ציפייה לעליית מחירים ומשאירים את ההחלטה האם לעבור בפועל לשכונה לשלב האכלוס".

בנוסף, הוסיפה ואמרה כי:" מהניתוח שערכה החברה, הסיבה להתעניינות בשכונה נובעת ממספר סיבות: הראשונה היא שבשנים האחרונות יש ירידה בהתחלות הבנייה החדשות במודיעין לצד עלייה חדה בבנייה בלוד. כך לדוגמא על פי נתוני הלמ"ס בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 החלו להבנות בלוד 2,510 יח"ד לעומת 15 יח"ד בלבד במודיעין, בשנת 2023 החלו להבנות בלוד 1,599 יח"ד לעומת 422 יח"ד במודיעין כך שלוד מציעה היום מגוון מאוד רחב של דירות חדשות לרכישה. הסיבה השנייה היא הקרבה הפיזית בין הערים ( כ- 15 דקות נסיעה) וההבנה שלוד קרובה יותר לאזור המרכז אבל מחירי הדירות בה נמוכים באופן משמעותי ממודיעין ולכן פוטנציאל ההשבחה שלהן גבוה יותר."
- 6.מה שמומחי נדלן זיהו לפני עשור רם אדרת מזהה עכשיו (ל"ת)המומחה 27/01/2025 12:06הגב לתגובה זו
- 5.עדי 27/01/2025 04:57הגב לתגובה זוהשכונה החדשה הכי קרובה לכל היריות נראה אם תצליחו לישון השוואה לא במקום בכלל במודיעין יש הכל . מה יש בלוד חנות אחת של יהודים לא נשאר
- 4.לוד עדיפה על מודיעין לוד נמצאת במרכז הארץ (ל"ת)משה 26/01/2025 22:02הגב לתגובה זו
- 3.והם קונים גם הרלי דוידסון (ל"ת)אא 26/01/2025 22:00הגב לתגובה זו
- 2.פחי שואו 26/01/2025 20:08הגב לתגובה זולוד עיר מגעילה. אני אפילו לא עוצר לתדלק שם. מי יעזוב את מודיעין לעיר שהלינץ בה הוא עניין של זמן!!
- לא חושב . שווה בדיקה 26/01/2025 23:47הגב לתגובה זואצלנו
- 1.יש ממד בכל דירה ודירה במודיעין. העיר הוקמה ב1996. (ל"ת)א.א. 26/01/2025 15:51הגב לתגובה זו
- מודיעיני 26/01/2025 19:36הגב לתגובה זומי מתייחס לעובדות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום
הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה
מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.
בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.
לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".
- באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".