קבוצת רם אדרת, חברת אג"ח מהבורסה בתל אביב, אשר עוסקת בייזום פרויקטי בניה למגורים וביצוע קבלנות בניה, מעלה שאלה ונקודה למחשבה. מניתוח נתוני המכירות שלה, עולה כי חלק גדול מהרוכשים דירה בפרויקט שלה בלוד הם תושבי מודיעין לשעבר. מנהלי רם אדרת מציגים לנו  פילוח של כ-150 דירות שמכרה בשכונה, הנתון המעניין: כ-40% מהרוכשים הינם תושבי מודיעין. החברה היא הראשונה שיצאה לשיווק ברובע הבינלאומי עם פרויקט המיועד כולו לשוק החופשי וכולל 400 דירות. כשחושבים על זה - זה נשמע הגיוני. המחירים בלוד נמוכים בכ-30% ויותר מהמחירים במודיעין, ומדובר במרחק של 15 קילומטר בין הערים. זמן נסיעה של 20 דקות וזה רק בגלל שיש פקקים. אחרת זה הרבה יותר מהיר.   

אז יש תושבים רבים שמעדיפים דירה חדשה במחירים נמוכים ב-30% ובמרחק של 20 דקות ממודיעין. בפרויקט המדובר נבנות כאמור כ-400 דירות ב-8 בניינים בני 11 קומות, ומוצעות בו דירות בגדלים שונים (3-6 חדרים), לרבות דירות גן ופנטהאוזים. בפרויקט מוצעות למכירה דירות 3 חדרים במחירים החל מ-2.27 מיליון שקל, דירות 4 חדרים החל מ-2.63 מיליון שקל ודירות 5 חדרים החל מ-3 מיליון שקל. גם כאן אנחנו מדברים על עסקאות שמשלבות הלוואות קבלן, 90/10.

לוד Vs מודיעין: מחירי הדירות, מחיר למטר ועוד

נתחיל עם מודיעין שבה המחיר הממוצע למטר עומד על כ-30 אלף שקל למטר, המחיר הממוצע השנתי חציוני עומד על כ-3.1 מיליון שקל (משוקלל לכלל החדרים), בנוסף התשואה על שכירות עומדת על כ-2.5% ועם מחיר ממוצע חציוני לשכירות של 6.5 אלף שקל (משוקלל לכלל החדרים) ואם תרצו לראות על עסקאות שנעשו בעיר תוכלו לעיין כאן. הניתוח הוא מנובמבר האחרון וככל הנראה הייתה עליית מחירים בעיר מאז של כ-1.5%-2%.

ונמשיך עם העיר המעורבת - לוד. שם, מחירי הדירות חוו עלייה משמעותית ב-15 השנים האחרונות, כאשר בתקופה זו עלו מחירי הדירות קרוב לפי 3. אם בוחנים את חמשת השנים האחרונות - מוצאים  שהייתה בעיר עליית מחירים של 45% בזמן שבכל הארץ העלייה הייתה נמוכה יותר בכ-30%. בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-7%, בדומה לשיעור העלייה הממוצע בארץ. המחיר החציוני לקניית דירה בעיר עומד על -2.1 מיליון שקל, והמחיר הממוצע הוא כ-2 מיליון שקל.   המחיר למ"ר הוא כ-20 אלף שקל. 

• הקבלנים מציגים: קבלו דירה חדשה, שלמו בעוד שנתיים; משכנתא ב-3%
• רם אדרת תמכור דופלקסים בלוד ב-3.85 מיליון שקל - מה המחירים באזור?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לוד הוכתרה כעיר המובילה בישראל בתחום הפינוי-בינוי, עם הכרזות על למעלה מ-14 אלף דירות חדשות בפרויקטים אלו. בנוסף, הושקעו משאבים משמעותיים בשיפור תשתיות התחבורה, מה שהפך את לוד לעיר נגישה במיוחד לאזורים הסמוכים. המהלכים האסטרטגיים הללו שיפרו את איכות החיים בעיר, העלו את ערך הנדל"ן ותרמו לעלייה החדה במחירי הדירות. עם כי, צריך לזכור שמדובר בעיר מעורבת ורק לפני שלוש שנים העיר בערה בגלל מהומות של מוסלמים שפגעו באוכלוסייה היהודית. 

למרות שהמחיר הממוצע למטר בעיר לוד עומד על כ-19 אלף שקל, סכום נמוך משמעותית לעומת מודיעין. אנחנו רואים שכאשר מדברים על דירות חדשות - רואים מחיר ממוצע למטר של כ-28 אלף שקל למטר וזה כבר מתחיל לעשות שכל.

דירה חדשה בעיר אחרת? או דירה ישנה בעיר המוכרת?

ואז בקרב תושבי מודיעין ניצבת השאלה: מה עדיף לי? אז התשובה היא מעניינת ואפילו קצת מורכבת, ננסה לענות עליה יחד - אז מה עדיף: דירה חדשה בעיר שאני כבר מכיר, אשר ילדיי כבר נמצאים בבתי ספר שמוכרים להם והתרגלו אליהם? אולי אפילו נמצאים בצופים או בקהילה חברתית אחרת וכל התא המשפחתי כבר מחובר לאזור.

אבל כל זה נשאר זהה רק בתנאי אחד, נשארים לגור בדירה הישנה, שאולי היא גם לא נוחה ומתאימה לגודל המשפחה הנוכחי. לעומת זאת קיימת לאותה משפחה אלטרנטיבה מסוימת והיא כוללת בתוכה מעבר לעיר שאינה מוכרת אבל טומנת בתוכה הבטחה מסוימת.

ההבטחה היא בעצם כזאת: פחות או יותר באותו המחיר של הדירה בה הם מחזיקים/שוכרים היום, הם יוכלו לקבל דירה חדשה בשטח גודל יותר במ"ר ועם חדר נוסף. שזה שדרוג משמעותי במיוחד לאור העובדה שלא בכל הדירות הישנות יש ממדים, אלא רק בכאלו שנבנו לאחר שנת 1990.

• מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
• עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

נראה שלא נצליח להגיע לתשובה חד משמעית לצד זה או זה, אבל נוכל לשער (בעקבות הניתוח שעשתה רם אדרת) שאכן ההגירה ממודיעין ללוד תמשיך לגדול.

אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת מציינת כי "החברה משווקת את הפרויקט במסגרת מבצע פריסייל מזה מספר חודשים והנתונים מראים כי חלק ניכר מהרוכשים ( כ- 40% ) מגיעים לשכונה ממודיעין. מדובר גם במשקיעים ממודיעין וגם משפרי דיור וזוגות צעירים. זיהינו בפרויקט גם קהל רוכשים חדש של משקיעים עם אופציה למגורים, משפחות וזודות צעירים שמנצלים את ההטבות בשלב הפריסייל ורוכשים דירות תוך ציפייה לעליית מחירים ומשאירים את ההחלטה האם לעבור בפועל לשכונה לשלב האכלוס".

בנוסף, הוסיפה ואמרה כי:" מהניתוח שערכה החברה, הסיבה להתעניינות בשכונה נובעת ממספר סיבות: הראשונה היא שבשנים האחרונות יש ירידה בהתחלות הבנייה החדשות במודיעין לצד עלייה חדה בבנייה בלוד. כך לדוגמא על פי נתוני הלמ"ס בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 החלו להבנות בלוד 2,510 יח"ד לעומת 15 יח"ד בלבד במודיעין, בשנת 2023 החלו להבנות בלוד  1,599 יח"ד לעומת 422 יח"ד במודיעין כך שלוד מציעה היום מגוון מאוד רחב של דירות חדשות לרכישה. הסיבה השנייה היא הקרבה הפיזית בין הערים ( כ- 15 דקות נסיעה) וההבנה שלוד קרובה יותר לאזור המרכז אבל מחירי הדירות בה נמוכים באופן משמעותי ממודיעין ולכן פוטנציאל ההשבחה שלהן גבוה יותר."