מדד ת"א נדל"ן שובר שיאים – חלק גדול מהמניות נסחר בשיא, אבל עדיין יש מניות מומלצות. 

מתחילת השנה עלה מדד מניות הנדל"ן ב-56%. ירידת התשואות הדרמטית באג"ח הממשלתיות בשילוב עם פעילות יציבה, הטיסו את המדד. למרות שמניות נדל"ן רבות נסחרות בתמחור מלא ואף מעבר, להערכתנו, ישנן עדיין הזדמנויות בחברות טובות שנסחרות בתמחור אטרקטיבי שעשויות להציף ערך בעתיד הקרוב

לכאורנ נראה כי סקטור הנדל"ן בישראל מעולם לא היה במצב טוב יותר. עלויות המימון הנמוכות מחד והתשואות הגבוהות יחסית על נכסי הנדל"ן מאידך, בשילוב שוק ריאלי חזק, גרמו לסקטור, שעד לפני מספר חודשים נראה חבוט, להיות אטרקטיבי ולייצר תשואות עודפות למשקיעים.

הפער הזה – בין עלות המימון הממוצעת לבין התשואה על נכסים, בולט במיוחד בשוק המקומי. בעוד שבקרנות ריט בארה"ב המרווח (Spread) הנ"ל עומד על 3.5% - 4.5%, בישראל המרווח עומד על 6%-4%. עלות המימון השולית – כלומר תשואת האג"ח הארוכה של החברות בשוק, מעידה אף על המרווח גבוה יותר. בריט 1,קרן הריט הגדולה בישראל – הפער עומד על כ-6.5%, כאשר האג"ח הארוכה של החברה, במח"מ 7.5 שנים, נסחרת בתשואה של 0.48% בלבד.

יחד עם זאת, התשואה העודפת, תנאי המימון הנוחים והביצועים הטובים של החברות, כבר באים לידי ביטוי באופן מלא, ואף מעבר לכך, בחלק מן החברות, כאשר חלקן כבר הגיעו למכפילי הון של 1.8 ותשואת FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת) של 6%-5% בלבד. להלן מספר חברות אשר  להערכתנו עדיין נמצאות בתמחור אטרקטיבי ועשויות להציף ערך למשקיעים בעתיד.

• מנכ״ל ביג: "הפדיונות בגלילות חזקים בכל ימות השבוע - לא רק בסופי שבוע"
• שופרסל משביחה נדל"ן בראשון לציון - זאת רק ההתחלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אפי (אפריקה) נכסים

חברת אפי נכסים (לשעבר אפריקה נכסים) עברה מספר שינויים חיוביים אסטרטגית. החברה עברה שינוי בעלות, כאשר נפרדה מחברת האם שלה – אפריקה השקעות, במסגרת הסדר החוב שהאחרונה עוברת ועברה לחברה בבעלות מבוזרת – משקיעים מוסדיים ומשקיעים "מקצועיים" בדמות חברות נדל"ן המניב – מגה אור וביג.

במסגרת שינוי השליטה, הציגה החברה גם אסטרטגיה חדשה – יותר התמקדות בנכסים מניבים ופחות בפעילויות ייזום שונות. בתוך כך פרסמה החברה לראשונה בדוחותיה האחרונים את נתון ה-FFO שלה. בנוסף, אפי מחפשת שותף לשלושת הקניונים שלה ברומניה, בכללם גם הנכס המשמעותי ביותר של החברה, קניון קוטרוצ'ן, במסגרת מהלך בריא של הורדת חשיפה לנכס מהותי, לתחום המסחרי ולרומניה בכלל.

כיום החברה פעילה בשבע מדינות באירופה, אך עיקר הכנסותיה נובעות מישראל ורומניה (כ-77%). לחברה סך נכסים של 9.3 מיליארד שקלים, מתוכם 71% משויכים לנדל"ן מניב.

• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

אפי חנכה השנה שני פרויקטים חדשים בפולין ובסרביה וצפויה להשלים עוד שלושה פרויקטים משמעותיים עד סוף 2020. בנוסף, החברה החלה לרכוש נכסים מניבים – השנה רכשה את השותף בפרויקט שלה בבלגרד וצפויה להשלים השנה רכישה נוספת של פורטפוליו משרדים ברומניה.

אנו סבורים שהחברה נסחרת בתמחור נוח יחסית לסקטור המניב – מכפיל הון של כ-1 ותשואת FFO של כ-7%, כאשר זו צפויה לעלות עם הבשלת הפרויקטים החדשים והשלמת הרכישות. אפי אינה מחלקת דיבידנד, אך מדיניות זו עשויה להערכתנו להשתנות בשנת 2020.

ביג מרכזי קניות

קבוצת ביג היא השחקן המוביל בארץ בתחום מרכזי קניות פתוחים. החברה מחזיקה ב-56 מרכזים בשווי כולל של כ-6.8 מיליארד שקלים ופועלת בשלוש מדינות: ישראל, ארה"ב וסרביה.

מרכזי קניות פתוחים מתאפיינים בעלויות תפעול נמוכות המאפשרים גביה של דמי שכירות וניהול נמוכים ולפיכך עומס השוכרים במרכזים של ביג נמוכים יחסית ועומדים על כ-8.5% בלבד. רמת הפדיונות במרכזים של החברה בישראל עלתה בכ-2% במחצית הראשונה של 2019 וב-3.3% ב-2018, זאת בניגוד למגמה בסקטור.

מצבו המאתגר של הריטייל בארה"ב הדאיג את משקיעי ביג בחודשים האחרונים. הנכסים בארה"ב חוו ירידה בהכנסות מנכסים זהים ושערוכים שליליים בשנת 2018. אך השנה נראה כי המגמה התהפכה – עם עליה בשיעור התפוסה ל-93.3% וקצב הכנסות גבוה מהתחזית. בנוסף, החלק של הנכסים בארה"ב מה-FFO הכולל של ביג צפוי לרדת בשנים הקרובות – עקב הפיתוח והייזום בישראל ובסרביה ורכישת 13% מאפי נכסים, עסקה אשר הושלמה בחודש מרץ. החל מהרבעון ה-2 השנה –ביג מכירה בחלקה ב-FFO של אפי.

לחברה מספר מרכזים משמעותיים הנמצאים בשלבי ייזום שונים – קומפלקסים של מסחר ומשרדים ביהוד, בגלילות ובפתח תקווה. בנוסף החברה מרחיבה מספר מרכזים קיימים שלה – ביג קריות, ביג קרית גת, ביג באר שבע ושניים נוספים בארה"ב. בסרביה יוזמת ביג קומפלקס מסחר וקמפוס משרדים, זאת בנוסף לרכישת מרכז קניות שהחברה השלימה השנה.

בחודש יולי הנפיקה ביג סדרת אג"ח של 480 מיליון שקלים בריבית אפקטיבית של 0.78% בלבד. האיגרת, במח"מ 7.31 שנים, נסחרת כיום בתשואה של 0.58% בלבד. המרווח בין התשואה הכוללת על הנכסים לבין עלות הגיוס השולית עומד על כ-6.7%.

החברה נסחרת במכפיל 1.24 על ההון העצמי ובתשואת FFO של כ-8%. תשואת דיבידנד עומדת על 2.4%. תנופת הייזום, רכישת נתח מאפי נכסים בשילוב תמחור נוח הופכים להערכתנו את ביג להשקעה מעניינת.

אדגר השקעות

אדגר השקעות בעלת 38 נכסים מניבים בשווי כולל של כארבעה מיליארד שקלים. מרבית הנכסים ממוקמים במרכזי ערים ראשיות – טורונטו, תל אביב, ורשה ואנטוורפן. לחברה שוכרים יציבים בחוזים ארוכי טווח – ממשלת ישראל, פולין ובלגיה, שגרירות גרמניה, בנק מונטריאול, GM, IBM, איי.די.איי חברה לביטוח ועוד. שיעור התפוסה בנכסים עומד על 87% אך אם מוסיפים שטחים בשיווק השיעור עולה ל-90% - מה שצפוי להגדיל את הכנסות החברה מנכסים קיימים.

לאדגר מותג בית לחללי עבודה משותפים בשם "Embassy Brain" – נכון להיום לחברה כ-14 אלף מ"ר משרדים בפולין תחת המותג וכשמונה אלף מ"ר נוספים בתהליך הסבה בורשה, בנכס שהחברה רכשה, ובבניין קיים באנטוורפן.

החברה צפויה לחנוך בקרוב את בניין C באדגר 360 בת"א בשטח של כ-17 א' מ"ר. 32% מהשטח הושכר בשכירות ארוכת טווח לשגרירות גרמניה ו-24% ימותגו כ-"Embassy Brain" לראשונה בישראל. 19% מהשטחים נמצאים תחת משא ומתן מתקדם. ההכנסות מהבניין בהנבה מלאה צפויות לעמוד על כ-22 מיליון שקלים.

עלות המימון הממוצעת באדגר עומדת על כ-3.6% וזאת צפויה לרדת בשנים הקרובות ולתרום תרומה נוספת ל-FFO מעבר להכנסות מנכסים קיימים ופרויקטים בייזום.

אנו סבורים שהחברה נסחרת בתמחור מאוד אטרקטיבי שצפוי אף להשתפר עם השלמת הפרויקטים בייזום. מכפיל של 0.93 בלבד על ההון העצמי ובתשואת FFO של כ-11%. תשואת הדיבידנד גבוהה יחסית ועומדת על 4.7%.