הדרך המהירה להגדלת היצע הדירות - במרכזי הערים

לא אחת אני כותב על מצוקת הדיור, שבאה לידי ביטוי לא רק בעלייה דרסטית ובלתי מתקבלת על הדעת במחירי הדירות הקיימים בשוק, אלא גם בהיצע הדירות הקיים בשוק - נמוך מכדי לספק את הביקוש הקיים, על אחת כמה וכמה באותן ערים המכונות: "ערי הביקוש".

נתונים אלו נתמכים על ידי הלמ"ס, איגוד הקבלנים וכן ידועים גם לממשלת ישראל ולוועדות התכנון השונות, אשר אינן מכחישות אותם. אז אחרי שהבנו בטורים האחרונים כי ממשלת ישראל בכלל והתקציב שלה בפרט ניזונים מעליית מחירי הדירות בשוק (וכאן שוב המקום להזכיר כי 60% מסך מכירתה של כל דירה חדשה מועבר במישרין או בעקיפין למדינה), נשאלת השאלה איך ניתן להגדיל את ההיצע של נכסים קיימים, על מנת לספק את הביקוש, בייחוד במרכז הארץ רבתי, באותן "ערי ביקוש".

נתחיל בסיפור, שלחלק מהקוראים אשר לא עקבו אחרי שוק הנדל"ן לפני כארבעה עשורים יישמע מעט דמיוני:

באותה תקופה, איזור המרכז בכלל ותל אביב בפרט, סבל מחוסר מובהק של משרדים וקליניקות, אשר יוכלו לשכן את בעלי המקצוע הקיימים באזור. ערים כמו הוד השרון, בני ברק, פתח תקווה, רמת גן ותל אביב אופיינו בחוסר גדול במשרדים לשימוש. לכן, החליטו הגופים הרלוונטים שהפתרון הטוב ביותר הוא להסב את השימוש בדירות מגורים קיימות לכדי שימוש משרדי, אשר יספק את הצורך ההולך וגובר למשרדים, קליניקות וסוכנויות למיניהן.

וכך, הוגדל היצע המשרדים הקיים באותן ערי ביקוש, על חשבון דירות מגורים, שכן הביקוש למשרדים באותה תקופה היה גדול מהביקוש לדירות מגורים (נשמע אולי קצת מופרך ביחס לתקופה שלנו היום, אך זו האמת). השנים חלפו והמגמה התהפכה. היום קיים היצע גדול מאוד הכולל משרדים, סוכנויות וקליניקות, אשר עומדות ריקות ואינן מאוכלסות כלל. קומות שלמות במגדלים רבים באותן ערי ביקוש, נשארות יתומות משוכרים בזמן שמשרדים רבים מאכלסים דירות מגורים רבות, להן משוועים רוכשי הדירות למגורים בכלל והזוגות הצעירים בפרט.

עד כאן גוללתי בפניכם את הבעיה הקיימת ואת העוול ההיסטורי שנעשה לשוק המגורים. אך מה הפיתרון? עשתה טוב ממשלת ישראל וכמוה שר האוצר לשעבר, ד"ר יובל שטייניץ, בכך שניסה להגדיל את היצע דירות המגורים על ידי מתן פור ממס שבח למוכרי משרדים וקליניקות אשר ישמשו החל מיום המכירה, לטובת מגורים - עשו טוב, אבל לא מספיק.

ראשית, הוראה זו הוגבלה בזמן והטילה מנגנוני פיקוח רבים, הן של רשות המיסים והן של המועצות המקומיות, אשר ספק אם אלה המוכרים יעמדו בהם. שנית, התמריץ למכירת הדירות לא היה משמעותי. מבחן התוצאה מראה כי מוכרים לא מכרו מספר רב של דירות מגורים והשפעת ההוראה הזו על ההיצע הקיים בשוק הנדל"ן, הייתה כטיפה בים.

לעניות דעתי, יש לקבוע הוראה גורפת ומתמשכת - כל אדם אשר יחפוץ במכירת דירה המשמשת כרגע לכל שימוש אחר מלבד מגורים, או אפילו יחפוץ בהשכרתה לטובת מגורים, לאחר הסבת השימוש בה ברשויות המתאימות - ייהנה מהטבות לא מבוטלות, כגון הנחה בארנונה בעת השכרתה ומיסוי נמוך עם חסמים מעטים (בניגוד להוראה הקודמת) בעת מכירתה.

נכון, שוק הנדל"ן לא יוצף כעת בעשרות אלפי משרדים אשר ממוקמים במרכזי ערי הביקוש אך מאות רבות של דירות ואף יותר, ייכנסו חזרה לשוק הנדל"ן למגורים, שם מקומן, ויגדילו את היצע הדירות הקיים בשוק.

הכותב הוא עו"ד - מנכ"ל DBO נדל"ן

**אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות רכישה או מכירה כלשהן ו/או ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.