בזמנים אלו, בהם ירידת מחירי הדירות אינה נראית באופק, וגזירות חדשות מאיימות להכביד על המשקיעים לבצע עסקאות רכישה של נדל"ן למגורים, ניתן לראות שוב באתרי האינטנרט השונים ובשלטי חוצות, פרסומים רבים ל"הזדמנות השקעה נדירה שלא תחזור" ברכישת קרקע חקלאית במחירים נמוכים. הם מבטיחים זכויות לדירה יחידה או דירות מגורים בעוד מספר שנים.

כולם מכירים את הסיפור על הסבא שלא רכש את הפרדס שהציעו לו לרכישה במחיר של 11 לירות ופספס את הזדמנות חייו לסדר את כל משפחתו, כיוון שהיום בנויים על הקרקע שני מגדלי מגורים בני 19 קומות. על סמך הסיפור הזה, משווקים אנשים פרטיים וחברות גדולות, קרקעות חקלאיות ש"אוטוטו יופשרו, וניתן יהיה לבנות עליהן בתי מגורים רבים או פרויקט מסחרי גדול." רוכשים רבים קופצים על העגלה, על מנת לבנות את בית מגוריהם צמוד הקרקע, להבטיח את עתיד ילדיהם או נכדיהם ובעיקר על מנת שלא לפספס את "הזדמנות ההשקעה הנדירה שלא תחזור".

השאלה הגדולה, האם אכן מדובר בהזדמנויות ההשקעה העתידיות של ישראל או בהשקעה ספקולטיבית חסרת סיכוי מעשי?

חשוב לזכור כי כל פרויקט נבחן לגופו. בעת בדיקה יש לשים לב, בין היתר, מהן התוכניות החלות על הקרקע עצמה, לדעת את זהות הבעלים של הקרקע (האם מדובר בקרקע פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין או בקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל) ומהי עמדת וועדות התכנון בעניין (הן הוועדה המקומית והן הוועדה המחוזית).

מרבית הגופים המשווקים קרקעות חקלאיות דואגים לפרסם על מנת למשוך אליהם רוכשים פוטנציאליים ולהעלות את האטרקטיביות של ההשקעה בקרקע. אך חשוב לשים לב, כאמור, שכל תוכנית חייבת לעבור את אישור הוועדה המקומית, אך גם את אישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, שהרי היא זו המאשרת שינוי ייעוד קרקע מחקלאי לכזה המאפשר בניית בתי מגורים או מסחר. עובדה זו, ברוב המקרים, איננה מצויינת בפירסומים. מעבר לכך, ישנן פעמים בהן רכישת הקרקע עברה את אישור הוועדה המחוזית, אך זו האחרונה פסלה את עניין שינוי הייעוד - ומטרת ההשקעה נכשלה.

ברור לכולם, כי מחירי הקרקעות החקלאיות, הנעים בטווח של 49-50 אלף שקלים לכ-250 מ"ר לערך, הם מחירים המשקפים פוטנציאל עתידי (בין אם נכון ובין אם לאו). ברוב המקרים מדובר בהימור אשר תוצאותיו אינן ידועות ביום הרכישה.

בנוסף לחוסר הוודאות הקיימת אצל הרוכש, יש לצרף את התנגדויותיהם של הגופים הירוקים בשנים האחרונות, אשר דורשים (ואף נענים בחיוב במקרים מסוימים) לשמר את הנוף הירוק הפתוח ולא להחליף נוף בבטון. כמו כן קיימים גם הסדרי הרכישה הנוכחיים של הקרקעות החקלאיות, אשר נעשים באמצעות גופים המאגדים מספר רב של רוכשים תחת חלקה אחת או כמה חלקות. אלה האחרונים חותמים על הסכם שיתוף, אשר אינו אופטימלי לרוכש הקרקע, עקב היותו שותף של אנשים שאינו מכיר ולא בחר בם. בל נשכח כי רכישת פיסת אדמה כלל אינה מוגדרת במדויק ביום הרכישה, כיוון שרכש שטח יחסי ובלתי מסוים מהמגרש.

אין ספק כי כל רכישה כאמור אינה דומה לקודמתה ויש לבחון אותה באופן יסודי ומעמיק, לרבות בדיקת תוכניות המתאר, יחסן של ועדות התכנון, סוג הקרקע הנרכשת, הסדרי הרכישה והחלוקה במידה ותופשר, ועוד משתנים רבים. לדעתי האישית, עוד רחוקה הדרך להפיכת הקרקעות החקלאיות הקיימות כיום למקבצי דיור, אשר יניבו תשואה גבוהה למשקיעים השמים כספם בפרויקטים ומשוועים להפיכת הרכישה ל"הזדמנות השקעה נדירה שלא תחזור".