למה קרנות הריט בארץ לא ממריאות? כתבה שניה בסידרה
בטורי הקודם באתר זה כתבתי על כך ש
יריית הפתיחה של קרנות ריט בישראל נורתה במסגרת רצון הממשלה לאושש את שוק הנדל"ן בישראל, ובאה לידי ביטוי בשנת 2005 בתיקון פקודת מס הכנסה לחוק ני"ע, ובכך נוצרה התשתית החוקית להקמתן. הסנונית הראשונה הייתה כעבור שנה, קרן ריט1 הונפקה, אך מאז הונפקה קרן אחת בלבד: סלע קפיטל ב-2008. היו הרבה ניסיונות להקים קרנות נוספות, ביניהן של גופים המנהלים עשרות מיליארדי שקלים, אך אלו כשלו. להערכתי, העיכוב נגרם עקב רגולציה - מיסוי, דרישות פיזור והיקף נכסים ראשוני הנדרש מהן.
מיסוי . התקופה הנוכחית אינה כדאיות עבור חברות במשק להעברת נכסים לקרנות ריט - הדבר יוגדר כאירוע מס, למרות שמדובר בהליך טכני בלבד, ללא מפגש עם מזומנים (ההעברה לקרן היא כנגד הקצאת מניות בלבד). חברות שתעשיינה זאת צפויות לשלם מס רווחי הון בעת ההעברה. לגבי מס הרכישה, קרנות ריט משלמות 0.5% בלבד על רכישת מניות בשלב ההקמה, אך אח"כ ישוב המס ל-5%. חסמי מס אלו מהווים בלם עיקרי בפני הקמת קרנות נדל"ן בארץ, ומגבילים מאוד את יכולת התחרותיות שלהן.
פיזור . החוק בישראל אוסר על 5 מחזיקים להחזיק יחד מעל 50%, כך שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות. זו מגבלה קשה שכן התרבות הנפוצה של בעלי שליטה בארץ היא להחזיק שיעור גבוה בחברות שלהן.
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המוסדיים ממשיכים להתנפל על השוק: אמות מגייסת מעבר לתכנון המקורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מגבלת היקף נכסים ראשוני של 200 מיליון ש' מונעת כניסה של גופים קטנים, שיבקשו להגדיל את היקף הנכסים עם הזמן, לכן היא מהווה חסם כניסה לענף.
קושי נוסף נעוץ ב הגבלת דמי הניהול של מנהלי הקרנות על 1% משווי נכסי הקרן (עד מיליארד ש'). עבור יזמים רבים התמורה לא שווה את המאמץ והסיכון.
לדעתי, במידה ויתוקן החוק, חברות הנדל"ן יחויבו לשלם מס רווח הון רק בזמן מימוש הנכסים שהועברו לקרנות (ולא במועד העברתם), וכך מגבלת הריכוזיות תוקל. הדבר יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות, ושוק הנדל"ן הישראלי יצא נשכר מכך.
עם זאת, גם אם יוקל המיסוי, לא תפעלנה בארץ קרנות רבות, שכן שוק הנדל"ן מוגבל גיאוגרפית. המועמדות הטבעיות להקמת קרן ריט הן גב ים, מבני תעשיה, אמות השקעות, נצבא ועוד. אפשרות נוספת, שחברות ביטוח וגופים מוסדיים מחוץ לשוק הנדל"ן, עם נכסים מניבים רבים בשווי של עשרות מיליוני שקלים, יעבירו את נכסיהן לקרנות ריט, כדרך נוחה להצפת ערך במניותיהן וגריפת רווחי הון.
*לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של הרשות לניירות ערך אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה
- 12.ע.א 17/06/2013 11:24הגב לתגובה זואולי מישהו יודע למה המס על דוידנד שונה כל פעם לדוגמא: - סלע- המס על דוידנד שישולם החודש הוא 30.4% ולא כפי הנהוג בחברות אחרות 25% על דוידנד או רווח הון בתודה מראש למשיב.
- 11.רונן טל 16/06/2013 07:47הגב לתגובה זובעלי השליטה הם חסם העיקרי כאן, בעיה רצינית בכל המישורים בישראל.
- 10.אחד שמבין 14/06/2013 08:07הגב לתגובה זוזהו מוצר מצוין למשקיע, בארץ עוד לא הפנימו את זה.. כרגיל יקח עוד הרבה מאוד זמן להפנים, פשוט ככה זה.
- 9.כתבה לעיניין (ל"ת)מבין 14/06/2013 00:41הגב לתגובה זו
- 8.כתבה מעניינת ומקצועית....כותבת לעניין!! (ל"ת)דנה 13/06/2013 16:05הגב לתגובה זו
- 7.כל הכבוד! כתבה עניינית וכתובה יפה (ל"ת)אנליסטית בחופשה 13/06/2013 14:08הגב לתגובה זו
- 6.bbe3317 13/06/2013 14:04הגב לתגובה זוכתבה לעניין!! גם כאן חוסר יצירתיות ועודף רגולציה מונעים התפתחות של שוק בריא.
- 5.עינת 13/06/2013 13:15הגב לתגובה זוU go girl
- 4.כתבה מעניינת ומחכימה, יישר כח לכותבת!! (ל"ת)אא 13/06/2013 12:41הגב לתגובה זו
- 3.רון 13/06/2013 12:21הגב לתגובה זויחד עם כל הרצון הטוב אני ממש לא מאמין שזה יפתר בקרוב, בארץ לוקח שנים לעשות שינוי...חבל
- 2.מנטליסט 13/06/2013 10:57הגב לתגובה זומתקבל הרושם כי ניתן לשפר את מצב האפיק, אך לא לתלות בו תקוות גדולות מדי. יש גם הצעה אופרטיבית בסוף וזה תמיד דבר רצוי ומועיל. תודה.
- 1.לא סחיר = בעיה 13/06/2013 10:08הגב לתגובה זואחזקת נכסים לא סחירים ישירות אינה מסוכנת ובעייתית מבחינת שערוך.
- שושו הירוק 13/06/2013 12:21הגב לתגובה זומי שאומר שנכס שאינו נזיל ואינו סחיר הוא מסוכן ובעייתי לא מבין שאת מרבית ההון העולמי צברו אנשים כך! נזיל וסחיר הוא בקורלציה מלאה לשוק ההון וכל תנודה בשוק מעלה ומורידה את השווי. מה זה משנה אם יש לך שוכר טוב בחוזה ארוך טווח וכמובן מנהל טוב אם השוק יורד?? לא משנה כלל! בשוק סחיר השווי יורד. בשוק שאינו סחיר אין כלל בעיה. בסופו של דבר הכי חשוב הוא מנהל הנכס וחשוב שישקיע לצידך ויתוגמל רק על בסיס הצלחה. רק כך תבטיח זהות אינטרסים.
עדר (X)העדר הדיגיטלי ואפליקציות ההשקעה: האם כולנו הופכים למשקיעי המונים?
איך משקיעים היום בבורסה, מהם אפליקציות השקעה והאם אנחנו חלק מעדר ענק?
בורסה והשקעות הפכו למשחק ילדים - כהורים תמיד תהינו איך לחנך את ילדינו לחסוך ולהשקיע נכון. חשבנו להיעזר בספר ״השקעות לעצלנים, הדרך הפשוטה להשקעה ארוכת טווח בשוק ההון״ אך העצלנים נשארו עצלנים. קראנו את הספר של רוברט קיוסאקי ״אבא עשיר אבא עני, שיעורים על כסף שהורים עשירים מלמדים את ילדיהם״, אך ההורים קראו ואת הילדים לא לימדו!
בשנים האחרונות, עולם ההשקעות עבר מהפכה של ממש, מהפכה שהובלה על ידי טכנולוגיה ונגישות חסרות תקדים. המסחר בבורסה, שהיה בעבר נחלתם הבלעדית של אנשי מקצוע בבנקים ובבתי השקעות, נפתח בפני כל ילד עם סמארטפון וחיבור לאינטרנט. אפליקציות השקעה ידידותיות למשתמש כמו eToro, Robinhood, ובישראל גם Pepper Invest, הפכו את המסחר לקל, מודעות מפתות בסגנון ״יש לכם 50 ש״ח? – תשקיעו!״, מחסום גודל ההשקעה נפרץ לילדים אך גם למבוגרים ביננו שלא העזו להשקיע בשוק ההון, תמיד מקנן בנו החשש מסיכון, חוסר ידיעה ולרוב גם חוסר הבנה. תורת ההשקעות הינה מקצוע, אך המהפכה הטכנולוגית הפכה את ההשקעה לנגישה לכל גם בסכומים קטנים המאפשרים טעימה ולימוד תוך כדי.
עדר ההשקעות הדיגיטלי
המסחר הפך למהיר ולעתים קרובות גם לממכר. אלא שהנגישות המהירה הזו יצרה תופעה חדשה: "העדר הדיגיטלי" – התנהגות עדר שבה משקיעים רבים פועלים במקביל, לאו דווקא על בסיס ניתוח יסודי, אלא על בסיס טרנדים, המלצות ברשתות חברתיות והייפ וירטואלי.
התופעה הזו אינה מקרית. היא מוזנת מכמה מנועים מרכזיים: ראשית, הפיכתו של שוק ההון ל"משחק" חברתי. פלטפורמות כמו eToro בנו את המודל העסקי שלהן על Social Trading, שבו משתמשים יכולים לראות את הפעולות של משקיעים אחרים, ואף להעתיק אותן באופן אוטומטי. בפורומים כמו Reddit, ובמיוחד תת-הפורום המפורסם WallStreetBets, משקיעים חובבים מחליפים המלצות (או ליתר דיוק, "טיפים" עם נימה של קריאה לפעולה) ויוצרים קהילה תוססת שמניעה מהלכים דרמטיים.
העלייה והנפילה של גיימסטופ
דוגמה בולטת לכוחו של "העדר הדיגיטלי" הייתה פרשת GameStop בשנת 2021. משקיעים קטנים בפורום WallStreetBets התאחדו והחלו לרכוש במאסיביות את מניות החברה, כדי להעלות את מחירן ולגרום להפסדים אדירים לקרנות גידור שהימרו נגד המניה. באמצעות אפליקציות כמו Robinhood, שהציעה עמלות מסחר אפסיות ואפילו אפס עמלה על חלק מהמניות, הם הצליחו ליצור תנודתיות קיצונית שלא נראתה כמותה בשוק. רובין-הוד עצמה, שצמחה על גב המשקיעים הקטנים, מצאה את עצמה במרכז סערה ציבורית כשבשלב מסוים הגבילה את המסחר במניות מסוימות, מה שעורר זעם בקרב הקהילה וגרר חקירות רגולטוריות.
