למה קרנות הריט בארץ לא ממריאות? כתבה שניה בסידרה

בטורי הקודם באתר זה כתבתי על כך שקרנות ה-REIT (ריט) בעולם צוברות תאוצה. כיום, כ-30 מדינות מאמצות את המודל, כולל ישראל. אך לעומת זאת, אם בארה"ב החלוצה קרנות הריט הן המשקיע הגדול ביותר בנדל"ן מסחרי ואפיק השקעה דומיננטי, בישראל התחום עדיין בחיתוליו - הוא נמצא על מסלול ההמראה, אך עקב מבנה וריכוזיות שוק ההון המקומי, ייקח לו זמן להתבסס. יריית הפתיחה של קרנות ריט בישראל נורתה במסגרת רצון הממשלה לאושש את שוק הנדל"ן בישראל, ובאה לידי ביטוי בשנת 2005 בתיקון פקודת מס הכנסה לחוק ני"ע, ובכך נוצרה התשתית החוקית להקמתן. הסנונית הראשונה הייתה כעבור שנה, קרן ריט1 הונפקה, אך מאז הונפקה קרן אחת בלבד: סלע קפיטל ב-2008. היו הרבה ניסיונות להקים קרנות נוספות, ביניהן של גופים המנהלים עשרות מיליארדי שקלים, אך אלו כשלו. להערכתי, העיכוב נגרם עקב רגולציה - מיסוי, דרישות פיזור והיקף נכסים ראשוני הנדרש מהן. מיסוי . התקופה הנוכחית אינה כדאיות עבור חברות במשק להעברת נכסים לקרנות ריט - הדבר יוגדר כאירוע מס, למרות שמדובר בהליך טכני בלבד, ללא מפגש עם מזומנים (ההעברה לקרן היא כנגד הקצאת מניות בלבד). חברות שתעשיינה זאת צפויות לשלם מס רווחי הון בעת ההעברה. לגבי מס הרכישה, קרנות ריט משלמות 0.5% בלבד על רכישת מניות בשלב ההקמה, אך אח"כ ישוב המס ל-5%. חסמי מס אלו מהווים בלם עיקרי בפני הקמת קרנות נדל"ן בארץ, ומגבילים מאוד את יכולת התחרותיות שלהן. פיזור . החוק בישראל אוסר על 5 מחזיקים להחזיק יחד מעל 50%, כך שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות. זו מגבלה קשה שכן התרבות הנפוצה של בעלי שליטה בארץ היא להחזיק שיעור גבוה בחברות שלהן. מגבלת היקף נכסים ראשוני של 200 מיליון ש' מונעת כניסה של גופים קטנים, שיבקשו להגדיל את היקף הנכסים עם הזמן, לכן היא מהווה חסם כניסה לענף.קושי נוסף נעוץ ב הגבלת דמי הניהול של מנהלי הקרנות על 1% משווי נכסי הקרן (עד מיליארד ש'). עבור יזמים רבים התמורה לא שווה את המאמץ והסיכון. לדעתי, במידה ויתוקן החוק, חברות הנדל"ן יחויבו לשלם מס רווח הון רק בזמן מימוש הנכסים שהועברו לקרנות (ולא במועד העברתם), וכך מגבלת הריכוזיות תוקל. הדבר יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות, ושוק הנדל"ן הישראלי יצא נשכר מכך.עם זאת, גם אם יוקל המיסוי, לא תפעלנה בארץ קרנות רבות, שכן שוק הנדל"ן מוגבל גיאוגרפית. המועמדות הטבעיות להקמת קרן ריט הן גב ים, מבני תעשיה, אמות השקעות, נצבא ועוד. אפשרות נוספת, שחברות ביטוח וגופים מוסדיים מחוץ לשוק הנדל"ן, עם נכסים מניבים רבים בשווי של עשרות מיליוני שקלים, יעבירו את נכסיהן לקרנות ריט, כדרך נוחה להצפת ערך במניותיהן וגריפת רווחי הון.*לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של הרשות לניירות ערך אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.