למה קרנות הריט בארץ לא ממריאות? כתבה שניה בסידרה

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן במזרחי טפחות, מתייחסת לסיבה האמיתית בגללה קרנות הריט בישראל אינן ממצות את הפונטציאל שלהן

אתי אגא | 13/06/2013 09:23 (13)

נושאים בכתבה אמות גב ים השקעה מבני תעשיה מחירי הדירות קרנות ריט

בטורי הקודם באתר זה כתבתי על כך שקרנות ה-REIT (ריט) בעולם צוברות תאוצה. כיום, כ-30 מדינות מאמצות את המודל, כולל ישראל. אך לעומת זאת, אם בארה"ב החלוצה קרנות הריט הן המשקיע הגדול ביותר בנדל"ן מסחרי ואפיק השקעה דומיננטי, בישראל התחום עדיין בחיתוליו - הוא נמצא על מסלול ההמראה, אך עקב מבנה וריכוזיות שוק ההון המקומי, ייקח לו זמן להתבסס.

יריית הפתיחה של קרנות ריט בישראל נורתה במסגרת רצון הממשלה לאושש את שוק הנדל"ן בישראל, ובאה לידי ביטוי בשנת 2005 בתיקון פקודת מס הכנסה לחוק ני"ע, ובכך נוצרה התשתית החוקית להקמתן. הסנונית הראשונה הייתה כעבור שנה, קרן ריט1 הונפקה, אך מאז הונפקה קרן אחת בלבד: סלע קפיטל ב-2008. היו הרבה ניסיונות להקים קרנות נוספות, ביניהן של גופים המנהלים עשרות מיליארדי שקלים, אך אלו כשלו. להערכתי, העיכוב נגרם עקב רגולציה - מיסוי, דרישות פיזור והיקף נכסים ראשוני הנדרש מהן.

מיסוי . התקופה הנוכחית אינה כדאיות עבור חברות במשק להעברת נכסים לקרנות ריט - הדבר יוגדר כאירוע מס, למרות שמדובר בהליך טכני בלבד, ללא מפגש עם מזומנים (ההעברה לקרן היא כנגד הקצאת מניות בלבד). חברות שתעשיינה זאת צפויות לשלם מס רווחי הון בעת ההעברה. לגבי מס הרכישה, קרנות ריט משלמות 0.5% בלבד על רכישת מניות בשלב ההקמה, אך אח"כ ישוב המס ל-5%. חסמי מס אלו מהווים בלם עיקרי בפני הקמת קרנות נדל"ן בארץ, ומגבילים מאוד את יכולת התחרותיות שלהן.

פיזור . החוק בישראל אוסר על 5 מחזיקים להחזיק יחד מעל 50%, כך שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות. זו מגבלה קשה שכן התרבות הנפוצה של בעלי שליטה בארץ היא להחזיק שיעור גבוה בחברות שלהן.

מגבלת היקף נכסים ראשוני של 200 מיליון ש' מונעת כניסה של גופים קטנים, שיבקשו להגדיל את היקף הנכסים עם הזמן, לכן היא מהווה חסם כניסה לענף.

קושי נוסף נעוץ ב הגבלת דמי הניהול של מנהלי הקרנות על 1% משווי נכסי הקרן (עד מיליארד ש'). עבור יזמים רבים התמורה לא שווה את המאמץ והסיכון.

לדעתי, במידה ויתוקן החוק, חברות הנדל"ן יחויבו לשלם מס רווח הון רק בזמן מימוש הנכסים שהועברו לקרנות (ולא במועד העברתם), וכך מגבלת הריכוזיות תוקל. הדבר יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות, ושוק הנדל"ן הישראלי יצא נשכר מכך.

עם זאת, גם אם יוקל המיסוי, לא תפעלנה בארץ קרנות רבות, שכן שוק הנדל"ן מוגבל גיאוגרפית. המועמדות הטבעיות להקמת קרן ריט הן גב ים, מבני תעשיה, אמות השקעות, נצבא ועוד. אפשרות נוספת, שחברות ביטוח וגופים מוסדיים מחוץ לשוק הנדל"ן, עם נכסים מניבים רבים בשווי של עשרות מיליוני שקלים, יעבירו את נכסיהן לקרנות ריט, כדרך נוחה להצפת ערך במניותיהן וגריפת רווחי הון.

*לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של הרשות לניירות ערך אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
ע.א 17/06/2013 11:24
הגב לתגובה זו
אולי מישהו יודע למה המס על דוידנד שונה כל פעם לדוגמא: - סלע- המס על דוידנד שישולם החודש הוא 30.4% ולא כפי הנהוג בחברות אחרות 25% על דוידנד או רווח הון בתודה מראש למשיב.
11.
רונן טל 16/06/2013 07:47
הגב לתגובה זו
בעלי השליטה הם חסם העיקרי כאן, בעיה רצינית בכל המישורים בישראל.
10.
אחד שמבין 14/06/2013 08:07
הגב לתגובה זו
זהו מוצר מצוין למשקיע, בארץ עוד לא הפנימו את זה.. כרגיל יקח עוד הרבה מאוד זמן להפנים, פשוט ככה זה.
9.
כתבה לעיניין (ל"ת)
מבין 14/06/2013 00:41
הגב לתגובה זו
8.
כתבה מעניינת ומקצועית....כותבת לעניין!! (ל"ת)
דנה 13/06/2013 16:05
הגב לתגובה זו
7.
כל הכבוד! כתבה עניינית וכתובה יפה (ל"ת)
אנליסטית בחופשה 13/06/2013 14:08
הגב לתגובה זו
6.
bbe3317 13/06/2013 14:04
הגב לתגובה זו
כתבה לעניין!! גם כאן חוסר יצירתיות ועודף רגולציה מונעים התפתחות של שוק בריא.
5.
עינת 13/06/2013 13:15
הגב לתגובה זו
U go girl
4.
כתבה מעניינת ומחכימה, יישר כח לכותבת!! (ל"ת)
אא 13/06/2013 12:41
הגב לתגובה זו
3.
רון 13/06/2013 12:21
הגב לתגובה זו
יחד עם כל הרצון הטוב אני ממש לא מאמין שזה יפתר בקרוב, בארץ לוקח שנים לעשות שינוי...חבל
2.
מנטליסט 13/06/2013 10:57
הגב לתגובה זו
מתקבל הרושם כי ניתן לשפר את מצב האפיק, אך לא לתלות בו תקוות גדולות מדי. יש גם הצעה אופרטיבית בסוף וזה תמיד דבר רצוי ומועיל. תודה.
1.
לא סחיר = בעיה 13/06/2013 10:08
הגב לתגובה זו
אחזקת נכסים לא סחירים ישירות אינה מסוכנת ובעייתית מבחינת שערוך.
שושו הירוק 13/06/2013 12:21
הגב לתגובה זו
מי שאומר שנכס שאינו נזיל ואינו סחיר הוא מסוכן ובעייתי לא מבין שאת מרבית ההון העולמי צברו אנשים כך! נזיל וסחיר הוא בקורלציה מלאה לשוק ההון וכל תנודה בשוק מעלה ומורידה את השווי. מה זה משנה אם יש לך שוכר טוב בחוזה ארוך טווח וכמובן מנהל טוב אם השוק יורד?? לא משנה כלל! בשוק סחיר השווי יורד. בשוק שאינו סחיר אין כלל בעיה. בסופו של דבר הכי חשוב הוא מנהל הנכס וחשוב שישקיע לצידך ויתוגמל רק על בסיס הצלחה. רק כך תבטיח זהות אינטרסים.

צילום: pixabay

מעבר לים

הפד' מתכונן להורדת ריבית: האם זה תחילת ראלי סוף השנה או מלכודת שורית?

סיכויי הורדת הריבית בדצמבר מגיעים ל-90%, אבל הסיכון הוא שהפד יאותת על עצירת ההקלה המוניטרית; איך עליית התשואות ביפן משפיעה על ההשקעות ברחבי העולם, והאם יש ממה לחשוש?

גיא טל | 03/12/2025 11:43

נושאים בכתבה ראלי סוף שנה ריבית יפן הגירה לארה"ב

מאקרו ארצות הברית: הורדת הריבית הופכת לודאית - ראלי סוף שנה בפתח?

ההתפתחות המרכזית בתחום המאקרו בארצות הברית בשבועיים האחרונים היא סיבוב הפרסה היוני של הפד, כשסיכויי הורדת הריבית בדצמבר כבר נושקים ל-90%. המפנה היוני נובע מהמשך מה שנראה כחולשה בנתונים הכלכליים, בעיקר בנתונים הרכים התלויים בסקרי דעת קהל. כך, סנטימנט הצרכנים נחלש מאוד וגם הייצור מתכווץ. גם נתונים חלקיים הנוגעים לשוק העבודה מצביעים על חולשה מסוימת. בהקשר זה נציין שדו"ח התעסוקה לחודש נובמבר נדחה בשלב זה לאמצע דצמבר, ולכן הפד ממשיך להיות מעט עיוור בתחום זה. דו"ח ה-ADP שיפורסם השבוע מקבל משנה חשיבות עקב כך, בדומה לדו"ח ה-PCE שהופך למרכזי עוד יותר מבדרך כלל בהיעדר נתוני אינפלציה מעודכנים.

האם הנרטיב של "חולשה מתפתחת" בכלכלה האמריקאית נכון? בשבוע האחרון החלה "עונת הקניות" בארצות הברית לקראת סוף השנה עם חגיגות ה-Black Friday ו-Cyber Monday, שבהן נרשמו קניות שיא. הצרכן האמריקאי קנה מכל הבא ליד ושבר שיאים בקניות אוף-ליין ואונליין. נתונים אלה סותרים מעט את נתוני הפסימיות של סקרי דעת הקהל שצוינו קודם לכן. נראה שהצרכנים הפסימיים בארצות הברית אינם עוצרים בדרך לקופות.

בנוסף, התביעות הראשוניות לדמי אבטלה נשארות באזור הבטוח של כ-220 אלף, כשאין הרבה משרות חדשות, אבל גם אין הרבה פיטורים. כנראה שמצב שוק העבודה מושפע עמוקות ממדיניות ההגירה, ולכן קשה מאוד לקרוא את הנתונים (הרחבה בחלק האחרון של הטור). הצמיחה, על כל פנים, ממשיכה להיות בריאה ואף חזקה – באזור ה-4%.

בינתיים השוק אופטימי למדי עם נטייה שורית מאז שהתחזק הנרטיב להורדת ריבית בדצמבר. האם אנחנו בתחילתו של ראלי סוף שנה? לדעתי לפחות עד ה-10 בדצמבר (החלטת הריבית) אין סיבה לירידות חדות ויש סיכוי סביר להמשך עליות מתון, אבל יש סיכון מסוים סביב החלטת הפד עצמה. בעוד הורדת ריבית צפויה בוודאות גבוהה למדי, היא עלולה להיות "הורדת ריבית ניצית", במובן זה שהפד יבהיר שבכוונתו לעצור את מחזור ההורדות בפגישה שלאחר מכן. תרחיש כזה עלול לגרום לגל מימושים נוסף לפני סוף השנה, בדומה לירידות שנרשמו רק לפני שבועיים כשהשוק חשב שלא תהיה הורדת ריבית בדצמבר.

הקארי טרייד היפני: הגורם לירידות בקריפטו?

למרות הציפייה להורדת ריבית, תשואות אגרות החוב בארצות הברית טיפסו (כלומר מחירי האג"ח ירדו) בימי המסחר הראשונים של השבוע ומחקו את כל הירידות שנרשמו בשבוע שעבר. מלבד החשודים המיידיים (חששות מאינפלציה ומהתרחבות החוב הפיסקלי), תרמה לכך גם התנהגות אגרות החוב של יפן. השווקים ביפן עוברים זעזועים משמעותיים בשבועות האחרונים, עם השפעה לא מבוטלת על השווקים הגלובליים. מבלי להיכנס לסקירה מקיפה, נציין שתשואות אגרות החוב של יפן – שנסחרו שנים ארוכות באזור האפס ואף בתשואה שלילית והיוו מקור זול למזומן ברחבי העולם (ה"קארי טרייד" היפני), החלו לטפס לאחרונה בחדות ורושמות כעת שיאים שלא נראו מאז סוף העשור הראשון במאה הנוכחית. העליות בתשואות ביפן הובילו לעליית תשואות כללית בשווקי האג"ח בעולם, כולל בארצות הברית. ההשפעה אינה מסתיימת רק באגרות החוב. רבים מייחסים את הירידות בקריפטו להתרחשויות אלה, שכן הכסף הזול מיפן שימש שנים ארוכות להזרמת כספים מאסיבית לנכסים ספקולטיביים כמו קריפטו ושוק המניות. התייבשות המקור הזה, יחד עם הצורך "לסגור פוזיציות" עקב ההפסדים שנגרמים ללווים מהעלייה בתשואות, גורמת ליציאת כספים מנכסי סיכון.

להמשך הכתבה לחץ כאן