לאחר יותר מעשור של צמיחה מתמשכת ועליות מחירים בשוק המגורים בישראל, שנמשכו משנת 2009 ועד 2022, חווה השוק כעת התמתנות בקצב עליית המחירים וירידה בביקוש. מגמה זו נובעת בעיקר מעליית הריבית במשק, מ-0% לרמה של 4.5% כיום. תקופת הריבית הנמוכה עודדה משקיעים להיכנס לשוק ויזמים לקחת סיכונים גדולים יותר, מה שהוביל לתנופה בתחום.

עם זאת, להבנתנו, מדובר בהתמתנות זמנית בלבד. במרכז הארץ, בו קיימת מצוקת קרקעות משמעותית, המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שולטת בשחרור הקרקעות ואינה ממהרת לעשות זאת, בוודאי שלא במחירים נמוכים. תהליכי התכנון והאישורים בישראל מסורבלים ואיטיים, מה שמאריך את הזמן ממועד התכנון ועד לאכלוס הדירה לכ-5-6 שנים במקרה הטוב ול-8-10 שנים במקרים אחרים. כל אלו מונעים מההיצע לגדול בקצב שידביק את הביקושים, ואף למדינה עצמה אין אינטרס ממשי בירידת מחירי הנדל"ן, שכן ירידה חדה עלולה לפגוע בבנקים, בחברות הנדל"ן ובמשק כולו.

בנוסף לכך, המדינה נהנית מהכנסות שנתיות גבוהות ממיסים בתחום (מס שבח, מס רכישה, מס חברות ועוד), המסתכמות במיליארדי שקלים בשנה. קצב הבנייה השנתי עומד כיום על כ-60-70 אלף יחידות דיור, בעוד שהביקוש עולה על כך. בשנת השיא הגיעה ישראל ל-80 אלף התחלות בנייה, אך מאז חלה ירידה.

הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה כוללות:

• כדאיות כלכלית נמוכה: עליית הריבית הפחיתה את רווחיות החברות ואת היכולת של רוכשים לקחת משכנתאות.
• המלחמה: עצרה את התחלות הבנייה וגרמה למחסור חמור בעובדים, בעיקר לאור הירידה במספר הפועלים הפלסטינים.
• זמינות הקרקעות: בעיקר באזור המרכז, לצד עיכובים בירוקרטיים באישור תוכניות בנייה ושינויי ייעוד קרקע.

• נופר מציגה קפיצה בהכנסות - אבל הרווחיות עוד מתנדנדת
• קרן העושר התבקשה להקצות כספים לפרויקטים באנרגיה מתחדשת ב-386 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהצד השני, הביקושים בשוק הישראלי נשארים קשיחים, בשל:

• קצב גידול אוכלוסייה גבוה יחסית למדינות מערביות.
• ביקוש קבוע של 70-80 אלף דירות בשנה.
• גידול במספר מקרי הגירושין.
• גלי עלייה חדשים, בעיקר בעקבות המלחמה והאנטישמיות בעולם.
• ביקושי רוכשים מחו"ל המנצלים את חוזקו של השקל.
• נטייה חזקה בקרב הציבור הישראלי להחזיק בדירה פרטית.
• העדפה להשקיע בדירות, למרות תשואה נמוכה יחסית לעומת השקעות פיננסיות אחרות.

בשל כך, מחירי הדיור אינם צפויים לרדת בטווח הקצר, ואף ממשיכים לטפס. להערכתנו, השקעה בדירות למגורים נחשבת לנחותה משמעותית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. למי שמעוניין להיחשף לשוק הנדל"ן, ובפרט לתחום המגורים, עדיף להשקיע בחברות נדל"ן יזמיות המתמחות במגורים. בדרך זו, אינכם משקיעים בנכס בודד ושמים את כל הביצים בסל אחד, אלא מפזרים את ההשקעה על פני מספר נכסים, נהנים מיכולות יזמיות מוכחות ומפיזור גיאוגרפי רחב. היכולת של יזם לייצר תשואה על ההון ועל כל דירה שהוא בונה גבוהה עשרות מונים מהתשואה שמשקיע פרטי יכול להשיג מהשקעה בדירה אחת או שתיים.

• כל המתחרות של אנבידיה: תמונת מצב בשוק החם ביותר ואיך זה ישפיע על השווקים?
• המחיר של טסלה יורד באירופה - האם זה יגיע לישראל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המעשה הטוב של השבוע - חברה נתנה לה לפני 40 שנה הלוואה כדי...

 אורי תובל וצורי אילן. קרדיט: טל כהן

הזדמנויות השקעה בתחום היזמות למגורים

למשקיעים המעוניינים להיחשף לשוק הנדל"ן, השקעה ישירה בדירה אינה בהכרח הבחירה הנכונה כיום. השקעה בחברות יזמיות למגורים עשויה להוות אלטרנטיבה חכמה, בזכות פיזור הסיכון, ניהול מקצועי ויכולת לייצר תשואה גבוהה יותר על ההון.

ישראל קנדה

החברה, בהובלת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, נסחרת בשווי של כ-4.35 מיליארד שקל ונכללת במדד ת"א 125. החברה עוסקת בייזום והקמה של פרויקטי מגורים ובנייה משולבת (מסחר ומגורים) באזורים מבוקשים. בין הפרויקטים הבולטים: מידטאון תל אביב, מידטאון ירושלים ופרויקט שדה דב בתל אביב.

חברת הבת שלה, ICR, עוסקת גם היא ביזמות מגורים ברחבי הארץ. פרויקטים כגון "Vertical City" ברמת גן צפויים להניב לחברה הכנסות במיליארדי שקלים. החברה מציגה אסטרטגיה חכמה של רכישת קרקעות, השבחתן וגיוס שותפים תוך הקטנת המינוף.

פרויקט נוסף של החברה הוא "מידטאון ירושלים" – יוזמה שבמסגרתה נטלה החברה אזור קיים, פיתחה אותו מחדש ומיתגה אותו, בהמשך להצלחה המרשימה של פרויקט "מידטאון תל אביב". כתוצאה מהמהלך, נוצרה שכונה יוקרתית שלא הייתה קיימת קודם לכן. הצלחת המותג הובילה לכך שיזמים נוספים מבקשים כיום לפתח פרויקטים בסמוך אליו, מתוך כוונה ליהנות מהביקוש הגבוה שהוא יצר.

דוגמה נוספת ליכולות השיווק והמיתוג המרשימות של החברה היא פרויקט "הריינבו" בשדה דב. בעוד שהמתחרים נתקלים בקשיים באזור זה, החברה מצליחה להפתיע את השוק שוב ושוב, עם היקף מכירות מרשים ובמחירים הגבוהים משמעותית מהציפיות ומהמחירים שמציעים המתחרים באזור. עד כה מכרה החברה יותר מ-220 דירות "על הנייר", במחיר ממוצע של מעל 80,000 שקל למ"ר – באזור שבו עדיין לא נבנתה דירה אחת, כאשר החברה רק כעת החלה את עבודות הבנייה בפועל.

האסטרטגיה של החברה מבוססת על מומחיותה בזיהוי הזדמנויות: רכישת קרקעות, השבחתן המהירה והחדרת שותפים במחיר גבוה יותר, במטרה להחזיר את ההון העצמי שהושקע כבר בתחילת הדרך. מהלך זה מאפשר לה להקטין את רמת המינוף ולהפנות את ההון לפרויקטים חדשים, תוך הפחתת הסיכון הכללי וצמיחה מהירה.

להערכתנו, החברה נסחרת כיום בהערכת חסר עמוקה, שכן קצב הצמיחה שלה גבוה באופן ניכר ביחס לגודלה. שווי הפרויקטים העתידיים שלה מוערך בהרבה מעבר ל-5 מיליארד שקל, והונה העצמי עומד על כ-2.5 מיליארד שקל. אנו מעריכים כי ההון העצמי של החברה צפוי להכפיל ואף לשלש את עצמו בשנים הקרובות, מה שיוביל לעלייה משמעותית בשווי השוק שלה. בהתבסס על מגמת הצמיחה וההצלחות האחרונות, אנו סבורים כי החברה צפויה להיכנס למדד המעו"ף בשנים הקרובות.

פרשקובסקי

פרשקובסקי היא חברת נדל"ן משפחתית בעלת מסורת של למעלה משלושה דורות, המתמחה בייזום ובניית דירות למגורים בעיקר באזור המרכז. החברה פועלת במספר תחומים, כשהעיקרי שבהם הוא ייזום פרויקטים למגורים בישראל. בשנים האחרונות פועלת החברה גם בייזום משרדים והשכרה למגורים בארצות הברית (מקבצי דיור), מה שתורם ליציבות התזרים הכספי שלה.

לאחרונה, זכתה החברה במכרז משמעותי באזור שדה דב, במסגרתו תבנה דירות להשכרה, המהווה הרחבה אסטרטגית לפעילותה הקיימת. שילוב בין ייזום פרויקטים לבין נכסים מניבים מייצר עבור החברה יציבות פיננסית ומקטין את רמת הסיכון, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים חשיפה לחברת נדל"ן הצומחת באופן אחראי.

פרשקובסקי פועלת בגישה שמרנית, נמנעת מנטילת סיכונים מיותרים ומקפידה על קצב צמיחה עקבי וידוע מראש. כיום, החברה נסחרת במדד ת"א 125 לפי שווי שוק של כ-1.95 מיליארד שקל.

להערכתנו, מניית החברה מתומחרת כיום בחסר עמוק. בניגוד לחברות נדל"ן אחרות בתחום המגורים, מנייתה לא רשמה עליות משמעותיות בשנה האחרונה, ולפיכך אנו סבורים כי קיים פוטנציאל רווח משמעותי (Upside) עבור משקיעים בשנים הקרובות.

לסיכום, המציאות הנדל"נית בישראל מראה כי הביקושים נשארים גבוהים, בעוד שההיצע מתקשה להדביק את הקצב. השקעה בחברות יזמיות גדולות, כמו ישראל קנדה ופרשקובסקי, עשויה להוות פתרון משתלם יותר מהשקעה ישירה בנדל"ן, תוך שמירה על פיזור סיכונים והזדמנות ליהנות מצמיחה משמעותית לאורך זמן.

אורי תובל הוא מנכ"ל תובל בית השקעות וצורי אילן הוא מנכ"ל קרן הגידור אלמנדה.

תובל בית השקעות ייתכן ומחזיקה חלק מני"ע המוזכרים במאמר. אין בנאמר לעיל להיחשב כייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.