מניות הנדל"ן בנפילה - הנה שתי הזדמנויות
על אף הסימנים להתמתנות בשוק, מחירי הדיור אינם צפויים לרדת בטווח הקצר, ואף ממשיכים לטפס, אילו חברות עשויות להרוויח מכך; וגם, למה למה השקעה בחברות יזמיות עדיפה על פני רכישת דירה?
לאחר יותר מעשור של צמיחה מתמשכת ועליות מחירים בשוק המגורים בישראל, שנמשכו משנת 2009 ועד 2022, חווה השוק כעת התמתנות בקצב עליית המחירים וירידה בביקוש. מגמה זו נובעת בעיקר מעליית הריבית במשק, מ-0% לרמה של 4.5% כיום. תקופת הריבית הנמוכה עודדה משקיעים להיכנס לשוק ויזמים לקחת סיכונים גדולים יותר, מה שהוביל לתנופה בתחום.
עם זאת, להבנתנו, מדובר בהתמתנות זמנית בלבד. במרכז הארץ, בו קיימת מצוקת קרקעות משמעותית, המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שולטת בשחרור הקרקעות ואינה ממהרת לעשות זאת, בוודאי שלא במחירים נמוכים. תהליכי התכנון והאישורים בישראל מסורבלים ואיטיים, מה שמאריך את הזמן ממועד התכנון ועד לאכלוס הדירה לכ-5-6 שנים במקרה הטוב ול-8-10 שנים במקרים אחרים. כל אלו מונעים מההיצע לגדול בקצב שידביק את הביקושים, ואף למדינה עצמה אין אינטרס ממשי בירידת מחירי הנדל"ן, שכן ירידה חדה עלולה לפגוע בבנקים, בחברות הנדל"ן ובמשק כולו.
בנוסף לכך, המדינה נהנית מהכנסות שנתיות גבוהות ממיסים בתחום (מס שבח, מס רכישה, מס חברות ועוד), המסתכמות במיליארדי שקלים בשנה. קצב הבנייה השנתי עומד כיום על כ-60-70 אלף יחידות דיור, בעוד שהביקוש עולה על כך. בשנת השיא הגיעה ישראל ל-80 אלף התחלות בנייה, אך מאז חלה ירידה.
הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה כוללות:
- כדאיות כלכלית נמוכה: עליית הריבית הפחיתה את רווחיות החברות ואת היכולת של רוכשים לקחת משכנתאות.
- המלחמה: עצרה את התחלות הבנייה וגרמה למחסור חמור בעובדים, בעיקר לאור הירידה במספר הפועלים הפלסטינים.
- זמינות הקרקעות: בעיקר באזור המרכז, לצד עיכובים בירוקרטיים באישור תוכניות בנייה ושינויי ייעוד קרקע.
- שנתיים של תשואת חסר: האם המדד הזה בדרך לסגור פערים?
- הפניקס תשקיע עד מיליארד שקל בפרויקטי אנרגיה של EDF ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהצד השני, הביקושים בשוק הישראלי נשארים קשיחים, בשל:
- קצב גידול אוכלוסייה גבוה יחסית למדינות מערביות.
- ביקוש קבוע של 70-80 אלף דירות בשנה.
- גידול במספר מקרי הגירושין.
- גלי עלייה חדשים, בעיקר בעקבות המלחמה והאנטישמיות בעולם.
- ביקושי רוכשים מחו"ל המנצלים את חוזקו של השקל.
- נטייה חזקה בקרב הציבור הישראלי להחזיק בדירה פרטית.
- העדפה להשקיע בדירות, למרות תשואה נמוכה יחסית לעומת השקעות פיננסיות אחרות.
בשל כך, מחירי הדיור אינם צפויים לרדת בטווח הקצר, ואף ממשיכים לטפס. להערכתנו, השקעה בדירות למגורים נחשבת לנחותה משמעותית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. למי שמעוניין להיחשף לשוק הנדל"ן, ובפרט לתחום המגורים, עדיף להשקיע בחברות נדל"ן יזמיות המתמחות במגורים. בדרך זו, אינכם משקיעים בנכס בודד ושמים את כל הביצים בסל אחד, אלא מפזרים את ההשקעה על פני מספר נכסים, נהנים מיכולות יזמיות מוכחות ומפיזור גיאוגרפי רחב. היכולת של יזם לייצר תשואה על ההון ועל כל דירה שהוא בונה גבוהה עשרות מונים מהתשואה שמשקיע פרטי יכול להשיג מהשקעה בדירה אחת או שתיים.
- AMD מציגה תחזית צמיחה אגרסיבית - שוק הבינה המלאכותית לא עוצר
- אורקל חזרה למחיר טרם הזינוק: האם האופטימיות סביב החברה מתפוגגת?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הונאה של 2 מיליארד דולר - עונש של 11 אלף שנות מאסר - ומוות...
אורי תובל וצורי אילן. קרדיט: טל כהן
הזדמנויות השקעה בתחום היזמות למגורים
למשקיעים המעוניינים להיחשף לשוק הנדל"ן, השקעה ישירה בדירה אינה בהכרח הבחירה הנכונה כיום. השקעה בחברות יזמיות למגורים עשויה להוות אלטרנטיבה חכמה, בזכות פיזור הסיכון, ניהול מקצועי ויכולת לייצר תשואה גבוהה יותר על ההון.
ישראל קנדה
החברה, בהובלת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, נסחרת בשווי של כ-4.35 מיליארד שקל ונכללת במדד ת"א 125. החברה עוסקת בייזום והקמה של פרויקטי מגורים ובנייה משולבת (מסחר ומגורים) באזורים מבוקשים. בין הפרויקטים הבולטים: מידטאון תל אביב, מידטאון ירושלים ופרויקט שדה דב בתל אביב.
חברת הבת שלה, ICR, עוסקת גם היא ביזמות מגורים ברחבי הארץ. פרויקטים כגון "Vertical City" ברמת גן צפויים להניב לחברה הכנסות במיליארדי שקלים. החברה מציגה אסטרטגיה חכמה של רכישת קרקעות, השבחתן וגיוס שותפים תוך הקטנת המינוף.
פרויקט נוסף של החברה הוא "מידטאון ירושלים" – יוזמה שבמסגרתה נטלה החברה אזור קיים, פיתחה אותו מחדש ומיתגה אותו, בהמשך להצלחה המרשימה של פרויקט "מידטאון תל אביב". כתוצאה מהמהלך, נוצרה שכונה יוקרתית שלא הייתה קיימת קודם לכן. הצלחת המותג הובילה לכך שיזמים נוספים מבקשים כיום לפתח פרויקטים בסמוך אליו, מתוך כוונה ליהנות מהביקוש הגבוה שהוא יצר.
דוגמה נוספת ליכולות השיווק והמיתוג המרשימות של החברה היא פרויקט "הריינבו" בשדה דב. בעוד שהמתחרים נתקלים בקשיים באזור זה, החברה מצליחה להפתיע את השוק שוב ושוב, עם היקף מכירות מרשים ובמחירים הגבוהים משמעותית מהציפיות ומהמחירים שמציעים המתחרים באזור. עד כה מכרה החברה יותר מ-220 דירות "על הנייר", במחיר ממוצע של מעל 80,000 שקל למ"ר – באזור שבו עדיין לא נבנתה דירה אחת, כאשר החברה רק כעת החלה את עבודות הבנייה בפועל.
האסטרטגיה של החברה מבוססת על מומחיותה בזיהוי הזדמנויות: רכישת קרקעות, השבחתן המהירה והחדרת שותפים במחיר גבוה יותר, במטרה להחזיר את ההון העצמי שהושקע כבר בתחילת הדרך. מהלך זה מאפשר לה להקטין את רמת המינוף ולהפנות את ההון לפרויקטים חדשים, תוך הפחתת הסיכון הכללי וצמיחה מהירה.
להערכתנו, החברה נסחרת כיום בהערכת חסר עמוקה, שכן קצב הצמיחה שלה גבוה באופן ניכר ביחס לגודלה. שווי הפרויקטים העתידיים שלה מוערך בהרבה מעבר ל-5 מיליארד שקל, והונה העצמי עומד על כ-2.5 מיליארד שקל. אנו מעריכים כי ההון העצמי של החברה צפוי להכפיל ואף לשלש את עצמו בשנים הקרובות, מה שיוביל לעלייה משמעותית בשווי השוק שלה. בהתבסס על מגמת הצמיחה וההצלחות האחרונות, אנו סבורים כי החברה צפויה להיכנס למדד המעו"ף בשנים הקרובות.
פרשקובסקי
פרשקובסקי היא חברת נדל"ן משפחתית בעלת מסורת של למעלה משלושה דורות, המתמחה בייזום ובניית דירות למגורים בעיקר באזור המרכז. החברה פועלת במספר תחומים, כשהעיקרי שבהם הוא ייזום פרויקטים למגורים בישראל. בשנים האחרונות פועלת החברה גם בייזום משרדים והשכרה למגורים בארצות הברית (מקבצי דיור), מה שתורם ליציבות התזרים הכספי שלה.
לאחרונה, זכתה החברה במכרז משמעותי באזור שדה דב, במסגרתו תבנה דירות להשכרה, המהווה הרחבה אסטרטגית לפעילותה הקיימת. שילוב בין ייזום פרויקטים לבין נכסים מניבים מייצר עבור החברה יציבות פיננסית ומקטין את רמת הסיכון, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים חשיפה לחברת נדל"ן הצומחת באופן אחראי.
פרשקובסקי פועלת בגישה שמרנית, נמנעת מנטילת סיכונים מיותרים ומקפידה על קצב צמיחה עקבי וידוע מראש. כיום, החברה נסחרת במדד ת"א 125 לפי שווי שוק של כ-1.95 מיליארד שקל.
להערכתנו, מניית החברה מתומחרת כיום בחסר עמוק. בניגוד לחברות נדל"ן אחרות בתחום המגורים, מנייתה לא רשמה עליות משמעותיות בשנה האחרונה, ולפיכך אנו סבורים כי קיים פוטנציאל רווח משמעותי (Upside) עבור משקיעים בשנים הקרובות.
לסיכום, המציאות הנדל"נית בישראל מראה כי הביקושים נשארים גבוהים, בעוד שההיצע מתקשה להדביק את הקצב. השקעה בחברות יזמיות גדולות, כמו ישראל קנדה ופרשקובסקי, עשויה להוות פתרון משתלם יותר מהשקעה ישירה בנדל"ן, תוך שמירה על פיזור סיכונים והזדמנות ליהנות מצמיחה משמעותית לאורך זמן.
אורי תובל הוא מנכ"ל תובל בית השקעות וצורי אילן הוא מנכ"ל קרן הגידור אלמנדה.
תובל בית השקעות ייתכן ומחזיקה חלק מני"ע המוזכרים במאמר. אין בנאמר לעיל להיחשב כייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
- 9.אנונימי 15/03/2025 11:07הגב לתגובה זוושום מילה על המלאי העצום שגדל בכל חודש והגיע בינתיים ל 78 אלף!!!! דירות לא מכורות אצל הקבלנים כתבה יותר כמו בדיחה!
- 8.אחד שיודע 14/03/2025 21:11הגב לתגובה זוזה שלבנקים אין אינטרס שהמחירים יתרסקו לא אומר שהם לא יתרסקו.הפושעים ממשיכים לפמפם עוד ואין עוצר. זו הטרגדיה של צעירי ישראל
- 7.מוסדי 13/03/2025 15:46הגב לתגובה זושני תותחים ומביני עניין
- 6.אם שוק יד 2 מחובר למכונת אקמו תשקיעו בחברות שמשווקות אופציות 595 (ל"ת)פרסומת 13/03/2025 15:44הגב לתגובה זו
- 5.עלאק לא יירדו 13/03/2025 14:58הגב לתגובה זוחחח עלק לא יירדו. בעלי אינטרסים יודעי העתיד משקרים לעצמם מתוך פחד שהכל ירעד.
- 4.תזהרו אנשים 13/03/2025 13:51הגב לתגובה זוהשוק יורד והוא על סף קריסה.יש 80000 דירות לא מכורות שאיש לא נוגע בהן עם מקל וזו כמות לשנתיים בלי שיבנו עוד חדר...הריבית גבוהה והמיתון פה כשלאנשים נגמר הכסף.מאיפה המצאתם את המשפט שהמחירים לא ירדו
- 3.כבר יורדים . יד 2 במינוס 15% (ל"ת)מתווך 13/03/2025 13:44הגב לתגובה זו
- 2.מחיר בדיור בדרך לירידה של כ10% לפחות (ל"ת)רון 13/03/2025 13:22הגב לתגובה זו
- 1.סופר סבבבבבב פריים לפנינו...הרצת עגל הנדלן פושעים זה בדיוק כמו הרצת מניות רק בנדלן זה (ל"ת)רועי 13/03/2025 13:16הגב לתגובה זו
איבדו עשרות אחוזים: הביטקוין נפל - וחברות אוצר הקריפטו צנחו
המודל שאפשר למשקיעים מוסדיים להיחשף למטבעות דיגיטליים דרך מניות חברות האוצר מתגלה כפגיע במיוחד, כשהביטקוין יורד ב־15%, מניות החברות קורסות פי שניים ויותר, ובוול-סטריט מזהירים: הפרמיה המנופחת גובה את המחיר
ההשקעה שנחשבה לפופולרית ביותר השנה בקרב משקיעי הקריפטו - רכישת מניות של חברות שמחזיקות במטבעות דיגיטליים כנכס מרכזי - נקלעה לתקופה קשה. מחירי הביטקוין והאתריום ירדו, ומניות אותן חברות נסוגו אף בשיעורים חדים יותר. מיקרוסטרטג'י MicroStrategy Inc -3.15% , שמוכרת כיום בשם סטרטג'י, הייתה החלוצה במודל הזה בהובלת מייקל סיילור. החברה, שהחלה כחברת תוכנה קטנה, הפכה לאחת המחזיקות הגדולות בביטקוין. בשיאה ביולי שוויה עמד על כ־128 מיליארד דולר, וכעת הוא ירד לכ־70 מיליארד.
הרעיון מאחורי חברות האוצר היה לאפשר למשקיעים מוסדיים, שלא יכלו לרכוש קריפטו ישירות, דרך עקיפה להשקעה במטבעות דיגיטליים. המשקיעים קנו מניות של חברות שהחזיקו ביטקוין או אתריום עבורם, מה שנחשב פתרון נוח למגבלות רגולציה. אלא שהמודל הזה יצר בעיה מובנית: מניות החברות נסחרו בפרמיה גבוהה ביחס לשווי האמיתי של המטבעות שברשותן. ברנט דונלי, נשיא ספקטרה מרקטס, הסביר כי “משקיעים שילמו שני דולר על כל דולר של ביטקוין שהחברות החזיקו בפועל”.
נקודת המפנה הגיעה ב־10 באוקטובר, כשנשיא ארה״ב דונלד טראמפ הכריז על הטלת מכסים חדשים על סין. ההודעה גרמה לגל מכירות בשווקים, והקריפטו הצטרף לירידות. השבתת הממשל הפדרלי וחוסר הוודאות סביב מדיניות הריבית של הבנק המרכזי הגבירו את הלחץ.
כשהנכס הבסיסי יורד, המניה יורדת יותר
מחיר הביטקוין ירד בכ־15% בחודש האחרון, אך מניית סטרטג'י איבדה 26%. הירידה החדה משקפת את האופי הממונף של החברות הללו: כשהנכס הבסיסי יורד, המניה מגיבה בעוצמה גדולה יותר. פיטר ת'יל, משקיע הון סיכון בולט, נמנה עם התומכים הבולטים בתחום חברות האוצר הקריפטו והשקיע במספר חברות מהתחום. BitMine Immersion Technologies, אחת החברות הגדולות בתחום האת'ריום שנתמכת על ידי ת'יל, איבדה יותר מ-30% מערכה בחודש האחרון. גם ETHZilla, שהחלה כחברת ביוטכנולוגיה והפכה לאוצר את'ריום בהשתתפותו של ת'יל כמשקיע, ירדה ב-23% באותה תקופה.
- השוורים חוזרים: אסיה והחוזים בוול סטריט בעליות
- שוק הקריפטו תחת לחץ: הביטקוין בדרך ל-100 אלף דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתיו טאטל, שמנהל קרן סל שמטרתה להכפיל את תשואת סטרטג'י, חווה ירידות חדות עוד יותר, כאשר קרן MSTU שלו נפלה בכ־50%. לדבריו, “חברות אוצר דיגיטליות הן למעשה גרסה ממונפת של נכסי הקריפטו, ולכן כשהשוק יורד, זה הגיוני שהן יפלו מהר יותר.” מאט קול, מנכ"ל חברת Strive, אמר כי רבות מהחברות “תקועות”. Strive רכשה ביטקוין במחיר הגבוה בכ־10% ממחירו הנוכחי, ומנייתה ירדה ב־28%. עם זאת, קול ציין כי החברה ערוכה להתמודד עם התנודתיות בזכות גיוס הון באמצעות מניות ולא באמצעות חוב.
וול סטריט שור (גרוק)נעילה מעורבת בוול-סטריט; קמטק ובריינסוויי נפלו ב-6%, אפלובין עם 8%
המסחר בוול סטריט ננעל במגמה מעורבת אחרי פתיחה שלילית בעקבות הערכות כי השבתת הממשל האמריקאי צפויה להסתיים. הנאסד״ק ירד ב-0.2%, בעוד הדאו עלה ב-1.2% וה-S&P עם 0.2%. למרות התמתנות הירידות במדדים, החולשה בשוק מטבעות הקריפטו נמשכה, כאשר הביטקוין נפל ב-3% לכמעט 103 אלף דולר למטבע.
את הירידות במניות הטכנולוגיה הובילה אנבידיה, שאיבדה כ־3% לאחר שפורסם כי קבוצת סופטבנק מכרה את כל החזקתה בחברה תמורת 5.83 מיליארד דולר, במטרה לממן השקעות נוספות בתחום הבינה המלאכותית. המכירה יצרה לחץ זמני על מניות הסקטור, לאחר תקופה ארוכה של עליות חדות במניות השבבים.בזירת המט"ח והאג"ח נרשמת תנודתיות קלה: שוק האג"ח האמריקאי סגור היום לרגל יום הוותיקים, אך חוזים על אג"ח האוצר עלו במעט, והדולר נחלש. נתוני תעסוקה פרטיים של ADP הצביעו על התמתנות בקצב הצמיחה של שוק העבודה בחצי השני של אוקטובר, נתון שזכה לתשומת לב יתרה בשל עיכוב בפרסום הדוחות הרשמיים בעקבות סגירת הממשל.
- וול-סטריט ננעלה בירוק: הנאסד״ק קפץ ב-2.3%, סולאראדג׳ זינקה ב-13%
- אנבידיה מזנקת 3.2%, TSMC מוסיפה 2%, מאנדיי צונחת 19% - מה עושים החוזים העתידיים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ריגטי Rigetti
Computing הציגה הפסד נמוך מהצפוי - אבל ההוצאות ממשיכות לגדול והמניה נופלת ב־8% - חברת המחשוב הקוונטי רשמה הפסד של 3 סנט למניה לעומת צפי ל־5 סנט, אך ההכנסות היו נמוכות מהתחזיות; שיתוף פעולה עם אנבידיה והזמנות חדשות למחשבי Novera לא הצליחו
להרגיע את החשש מתלות במימון ממשלתי והפסדים מתמשכים.
