עובדות וטענות

המערערת, חברת כלפון נווה ארזים בע"מ, רכשה בשנת 1973, נכס מקרקעין המצוי בתחומה של המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהינה הגוף המוסמך ליתן היתרי בנייה על המקרקעין. בשעת קניית הנכס, חלו עליו מספר תכניות מתאר כלליות, אשר ייעדו את האזור לבנייה מסחרית. בשנת 1979 התקשרה המערערת, על-סמך זכויות בנייה אלו, בהסכם קומבינציה לבנייה בנכס. פניית המערערת למתן היתר בניה נענתה בשלילה, בטענה, כי האזור כולו עובר תהליך תכנון מחדש לשם הגשת תכנית חדשה, ועל-כן מוקפאת בו כל בנייה.

לאור סירוב הוועדה, בוטל ההסכם שנחתם והמערערת נאלצה לשלם דמי תיווך. בשנת 1983 התקשרה החברה עם חברה נוספת בהסכם קומבינציה, אולם גם הוא לא יצא אל הפועל בנסיבות דומות. בשנת 1988, הוגשה בקשה נוספת לאישור תוכנית, ברם, גם בקשה זו לא נענתה בחיוב על-ידי הוועדה המקומית. בשנת 1997 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית החדשה וביום 10.2.1998 פורסם דבר הפקדתה ברשומות. המערערת הגישה תביעה נזיקית כנגד המשיבה בגין הנזקים שנגרמו לה, בעילות של לרשלנות והפרת חובה חקוקה.

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת החברה באופן חלקי וקבע, כי במניעת מתן היתר בניה באופן גורף, ללא הצבת תנאים ספציפיים ופרסומם למתן היתר, כמצוות סעיף 78 לחוק, יש משום הפרת חובת הזהירות. בנוסף, התייחס בית המשפט להתמשכות הארוכה של הליכי התכנון וקבע, כי לא יתכן, כי מחד תקפיא הוועדה לחלוטין את היתרי הבניה ומאידך, לא תגביל עצמה בזמן סביר לאישור התכנית. לסיכום, קבע בית המשפט המחוזי, כי הוועדה התרשלה כלפי המערערת וחבה בנזיקין. בבחינת מרכיבי הנזק והקשר הסיבתי בין הנזק למחדלי המשיבה, קבע בית המשפט קביעות שונות שעל חלקן הוגש הערעור. עיקר טענות המערערת מופנה כנגד הקביעה בדבר ניתוק הקשר הסיבתי המשפטי בשנים הראשונות להחזקתה בנכס בהן ניתן היה לכאורה לפתוח בהליכי תכנון.

המשיבה טוענת כי לא פעולתה שלה גרמה לאי הוצאת היתר הבנייה אלא דווקא מעשיה של החברה. לטענת הוועדה, גם בהתמשכות הליכי התכנון לאורך זמן אין משום הפרת חובת הזהירות, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, שכן הליכי תכנון הם עניין שמצוי בשיקול דעתן של הרשויות.

דיון משפטי

כב' הש' ס' ג'ובראן:

בית המשפט קבע כי מדובר במחדל מתמשך של הוועדה, אשר גרם למערערת נזק הולך ומצטבר, בשל העיכוב וחוסר היכולת לבנות. מאחר והתרחשותו של נזק הנה תנאי בלעדיו אין לקיום העוולה במקרה דנן, חל למעשה סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין.

עניין הטלת חובת זהירות כלפי רשויות ציבור עבר התפתחויות שונות במשפט הישראלי, אך ככל שהדבר נוגע לוועדה לתכנון ובנייה, נפסק במספר פרשות, כי הכוח השלטוני שבידי הוועדה, המאפשר את הגבלתה החמורה של זכות הקניין של בעלי נכסים, נושא עמו אף אחריות נזיקית, במקרה של רשלנות.

נקבע, כי בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי אין זה ייתכן שהוועדה תקפיא לחלוטין את היתרי הבנייה מחד, ולא תתחם את שלב הכנת התוכנית לפרק זמן סביר, מאידך. הקפאת מתן היתרי הבנייה לחלוטין למשך תקופה של למעלה מ-20 שנה, מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי החברה, בעלת הנכס. מסקנה משפטית זו אליה הגיע בית משפט קמא מעוגנת היטב בעובדות הפרשה ואין מקום להתערב בה.

הגורמים אשר היו עלולים לסכל את מהלך קבלת האישורים השונים לשם הבנייה והפקת הרווחים מהנכס, הינם גורמים אשר עומדים מול כל חברה קבלנית סבירה הפועלת באופן מסחרי במקרקעין וביניהם אישורי בעלי הנכס, בקשת הקלות שונות וכיוצא באלו. הוועדה במחדלה, מנעה מהחברה להתחיל, ולו במעט, להתמודד עם אותם מכשולים סבירים, ובכך היוותה "גורם בלעדיו אין" להתרחשות הנזק.

לעניין הנזק, יש מקום לקבוע, כי הנזק אשר בגינו תבעה החברה הוא חוסר היכולת ליהנות מפירות המגרש ולעשות שימוש בנכס בשל העיכוב שנוצר במתן היתרי הבנייה, וכי הסכם הקומבינציה שבוטל שימש כאומדן בלבד לנזק זה. החברה זכאית הייתה לקבל פיצוי על נזק זה, אף אם לא היתה נקשרת כלל בהסכם כלשהו, אם הסיבה לעובדה זו היתה נעוצה בהתרשלותה של הוועדה במתן ההיתר הבנייה. נזק הנגרם בשל עיכוב הינו נזק כלכלי אמיתי, אשר ניתן לתבוע פיצוי בגינו.

על התובע-הניזוק, מוטל הנטל להוכיח בהתבסס על נתונים עובדתיים הנוגעים לאותו מקרה, מהו הנזק שנגרם לו. בפני בית המשפט המחוזי, הוצגו חוות דעת של שני מומחים – האחד מטעם החברה, והאחר מטעם הוועדה – ובהן מופיעות שומות הנזקים שנגרמו לחברה. בין שתי חוות הדעת של המומחים קיימים פערים משמעותיים. שני המומחים נחקרו ארוכות על חוות דעתם, אלא שבסופו של יום בית המשפט המחוזי לא קבע ממצאי מהימנות כלשהם לגבי הערכת רכיב הנזק, שנגרם לחברה בתקופת האחריות. מאחר ורכיב נזק זה הינו לכל הדעות הרכיב המרכזי בתביעה, הרי שדומה כי אין מנוס מהשבת העניין לבירור בערכאה הראשונה. בית המשפט המחוזי יידרש להעריך את גובה הנזק שנגרם, על יסוד מכלול הראויות והנתונים העובדתיים שבפניו, ובכללן חוות דעת המומחים ועדויותיהם.

במסגרת ההערכה השמאית יש מקום להתחשבות במכלול הגורמים המשפיעים על יכולותיה של החברה לבנות על הקרקע ולהפיק רווח כלכלי, בין ביחס לגובהו ובין ביחס למשך הזמן הנצרך לשם סיום הבנייה והפקת הרווח האמור.

למול אלו יש לבחון את מצבה של החברה עקב העיכובים השונים במתן היתרי הבנייה, תוך התחשבות ברווחים ובהפסדים השונים שעשויים היו להיגרם לה במרוצת הזמן.

באשר לתשלומי מס הרכוש שנכפו על החברה בשל אי יכולתה הזמנית לבנות על הנכס, אין חולק כי תשלומים אלו מהווים אחד מן ההפסדים שנגרמו לחברה עקב העיכוב במתן היתר הבנייה. הפסד זה, יש לקזז למול הרווחים שנגרמו לה עקב העיכובים במתן ההיתר, בהנחה כמובן שיעלה בידה של החברה להוכיח כדבעי את סכום ההפסד הנטען.

לפיכך הוחלט לקבל את שני הערעורים באופן חלקי, ולהחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי, כאמור לעיל.