מנהלי/כיצד תסווג חניה בבנין משרדים?/עליון

עובדות וטענות: המערערים הינם בעלים או מחזיקים בנכסים בבנין "חלונות הסיטי" בחיפה. על-פי צו העירייה, מחושב שטח המשרד ככולל גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים בקומות המשרדים בבניין (שטחים אלו כוללים דרכי גישה, שירותים, מעליות, לובי וכד'). התעריף המוטל על השטח הכולל הוא אחיד. המערערים טענו כי אין זה סביר לחייב את השטח העיקרי ואת השטחים המשותפים באותו תעריף ארנונה. כמו כן, הם טענו כי אין זה סביר לחייבם בארנונה עבור כל השטחים המשותפים בבניין. לטענתם, הם מופלים יחסית למרכזי קניות אשר בהם ממוסים רק 15% מהשטחים המשותפים. זאת ועוד, ברשות המערערים מצויות חניות אשר נקנו או הושכרו מבעלי הבניין והחניון. חניות אלו מסומנות ומשמשות אך ורק את המחזיקים. על-פי צו המיסים של עיריית חיפה, שטח חנייה יחויב על-פי שטחו בפועל, כאשר השטח המקסימאלי לחיוב הינו 25 מ"ר לחנייה. שטח החנייה כולל גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים ובמעברים שבחניון כולו, כך שהתעריף המוטל על השטחים המשותפים זהה למעשה לתעריף המוטל על החניות עצמן. התעריף המוטל על השטח הכולל הינו במסגרת פריט שימוש של "עסקים אחרים". לטענת המערערים, אין לחייב את השטחים המשותפים בחניון בארנונה, ואף אם יש לחייבם, אין זה סביר לחייבם באותו תעריף המוטל על השטח העיקרי, דהיינו החנייה עצמה. כמו כן, לטענתם יש להטיל עליהם את התעריף הקבוע בצו ל"חניון בתשלום". הם ציינו כי תעריף זה מוטל על חניון בתשלום המצוי באותו פרויקט. ביהמ"ש המחוזי דחה את טענות המערערים ומכאן הערעור דנן.

דיון משפטי: כב' הש' ע' ארבל (דעת מיעוט): ברע"א 10643/00 חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עירית הרצליה נידון עניינם של שטחי חניה בבעלות המבקשים שחויבו בתעריף ארנונה זהה לזה שהוטל על הבניין בו הם שוכנים (דהיינו תעריף מבני תעשיה). המבקשים טענו, כי יש לסווג את שטחי החניה בבעלותם כ"חניון בתשלום" לפי הגדרתו בסעיף 1 לתקנות ההסדרים, בעוד שהמשיבה טענה כי כוונת ההגדרה היא לחניונים הפתוחים לציבור הרחב בלבד, ולכן שטחי החניה של המבקשים אינם נופלים במסגרת הגדרה זו. יודגש, כי שם דובר במקומות חניה מסומנים שמרביתם מושכרים בשכירות חודשית לדיירי הבניין השונים. לאחר ניתוח בהתאם לפרשנות התכליתית, נקבע כי פרשנות כזו מחייבת את העדפת פירושם של המבקשים, לפיו חניון שחניותיו מושכרות על בסיס חודשי (אף אם החניה שמורה באופן בלעדי לשוכרים) הינו בגדר "חניון", ולכן יש לחייבו בתעריף שאינו חורג מתעריפי המינימום והמקסימום שנקבעו בתקנות לסיווג זה. אין הבדל מהותי בין עניין חבס לעניין שבפנינו, ולכן גם בעניין זה יש לסווג את שטחי החניה הנידונים כ"חניון" בהתאם לתקנות ההסדרים ואין לחייבם מעבר לתעריף המקסימאלי שנקבע בתקנות. בדומה לעניין חבס, ההכרעה בשאלת הסיווג תיעשה בהתאם לפרשנות התכליתית. תכליתו של תעריף הארנונה הנמוך המוחל על חניונים הינה עידוד ליצירת פתרונות למצוקת החניה הקיימת בעיקר בערים הגדולות. מקום בו תכלית זו מתקיימת באופן פחות מובהק, אין בכך כדי לשלול את תחולתה לחלוטין. שטחי חניה שנקנו על-ידי בעלי משרדים בבניין מסייעים בפתרון מצוקת החניה אף הם. אמנם, מכיוון שההחזקה בהם ניתנת באופן ייחודי לאדם מסוים, או לחבר בני-אדם, תרומתם לפתרון מצוקת החניה הוא מועט מזה של חניות על בסיס מקום פנוי, אך לא ניתן לומר כי בחניות אלו אין כלל תרומה להפחתת מצוקת החניה. לפיכך, אם הפרשנות התכליתית משאירה בידי הפרשן שתי אפשרויות, עליו לבחור בזו המטיבה עם הנישום. בענייננו המשמעות היא, שיש להעדיף את פרשנותם של המערערים, שכאמור אף היא עומדת בקנה אחד עם תכלית החקיקה. אין היגיון או תכלית כלשהי בהבחנה שעושה המשיבה בין שטחי החניה של המערערים שנקנו על-ידם, לבין שטחי חניה באותו בניין, ואף באותה קומה, שהושכרו לתקופות ארוכות ובאופן ייחודי לאנשים מסוימים. בשני המקרים החניה נשמרת עבור אדם מסוים או חבר בני-אדם מסוים ואופן התשלום על חניה זו אינו רלוונטי. אם יראה המחוקק או מחוקק המשנה לנכון להטיל על סוג חניונים מסוים תעריף הגבוה מהתעריף המקסימאלי הקבוע כיום ל"חניון", עליו לעשות זאת על-ידי תיקון החוק או התקנות בעניין. המשיבה רואה בחניה הקנויה שטח נלווה לזה של המשרד שניתן להשוותו לארכיון, מחסן או שירותים של המשרד הממוסים בתעריף זהה לזה של המשרד עצמו. השאלה מתי תסווג יחידת שטח כשטח לוואי לשטח העיקרי ומתי תסווג כשטח בעל תכלית עצמאית נידונה בעבר מספר פעמים. בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עירית ראשל"צ סוכמה ההלכה בעניין: ככלל, כאשר מדובר במתקן 'רב תכליתי' שניתן להפריד בין יחידותיו השונות על-פי שימושיהן, יעשה הסיווג בנפרד לכל יחידה על-פי שימושה ותכליתה. עם זאת, יישמה פסיקת בתי המשפט המחוזיים הלכה זו בצמצום וקבעה כי אין לפצל נכס בעל מהות אחת לנתחים קטנים וטפלים למהות העיקרית. ניתנו לכך שני טעמים: למנוע מצבים אבסורדיים בהם יסווגו באופן שונה ארכיון ושירותים של אותו משרד, למשל, ולמנוע הרחבת הסכסוכים בין הפרט לרשות ובכך למנוע מצב בו הרשות תצטרך לעקוב אחרי השימוש בכל יחידה ויחידה בנכס. בענייננו, ניתן לראות את חניות המערערים כיחידה נפרדת בעלת תכלית ושימוש נפרדים מהנכס העיקרי. החניות אינן נמצאות בסמוך לעסקיהם של המערערים, אלא בקומות שונות של הבניין; אין זיקה בין מהות עסקיהם של המערערים לבין השימוש בחניות, בניגוד, למשל, לארכיון הצמוד למשרד ומשמש אותו; השימוש בחניה אינו הכרחי למימוש תכליתם של עסקי המערערים; בעלי החניות משלמים בנפרד עבור שירותי ניקיון ושמירה הניתנים בחניון. כל אלה מצדיקים את בחינת היחידה העסקית ויחידת החניה בנפרד על-פי שימושן ותכליתן לשם סיווגן לצורך הטלת ארנונה. השימוש בחניה כמקום להחניית כלי רכב סביר כי לא ישתנה במהלך הזמן. המערערים אף טוענים כי נאסר עליהם להשתמש בחניות לצרכים אחרים מלבד החניית רכבים. לפיכך, יש לקבל את הערעור ולחייב את המשיבה לסווג את חניות המערערים כ"חניון", כהגדרתו בתקנות ההסדרים. אשר לשאלת מיסוי השטחים המשותפים, בין של עסקי המערערים ובין של חניותיהם, יש לדחות את טענות המערערים. המבחנים שהוזכרו לעיל לצורך בחינת השאלה האם מדובר בשטח טפל לשטח העיקרי או לשטח בעל תכלית ושימוש נפרדים אשר יש לסווגו בנפרד מהשטח העיקרי, רלוונטיים במיוחד בעניין זה. בהתאם למבחנים אלו ואף בהתאם לשכל הישר, נראה כי מדובר במקרה מובהק של שטחים טפלים לשטח העיקרי. המערערים מלינים על מעברים, חדרי מדרגות ושטחי גישה לעסקיהם וכן על שטחי מעבר בחניונים. אלו שטחים שזיקתם לשטח העיקרי ברורה ואינה שנויה במחלוקת ולא ניתן לסווגם כשטח עצמאי ונפרד מהשטח העיקרי. שטחים אלה הכרחיים לצורך השימוש בשטחים העיקריים. לא ניתן לצפות כי המשיבה תסווג כל מעבר, שטח גישה, חדר מדרגות וכו' בסיווג שונה ועל-פי תכלית שונה. כב' הש' מ' נאור (דעת הרוב): בעניין השטחים המשותפים, דעתה כדעת כב' הש' ארבל. לא כך, בשאלת החניונים. בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומית בשנת 2000), התש"ס-2000 מוגדר חניון "בין מקורה ובין שאינו מקורה ואשר החניה בו נעשית תמורת תשלום". כך גם צו הארנונה של המשיבה המדבר ב"חניונים אשר החניה בהם היא תמורת תשלום". כלומר, המחלוקת שלפנינו היא בשאלה אם מקום החניה של המערערים הוא ב"תשלום". אם הוא אינו כך, לכל הדעות, אין מדובר בחניון. לטענת המערערים, בשל רכישת מקום החניה מדובר בחניון שהוא ב"תשלום". המשיבה לעומתם טוענת כי רכישת מקום חניה אינה מהווה "תשלום תמורת חניה" וכי מקומות החניה של המערערים משמשים שטחי לוואי ושירות לשטח העיקרי (עסקי המערערים) ויש לסווגם כחלק מהשטח העיקרי. נקבע, כי משנרכשה הבעלות ממילא השימוש השוטף על ידי הבעלים אינו כרוך עוד ב"תשלום". כאשר אדם רוכש מקום חניה והוא חונה במקום שבבעלותו לא ניתן לומר כי "החניה בו נעשית תמורת תשלום". ביחס לדיני הארנונה, עלינו לפרש את המונח "תשלום" על פי מבחן השכל הישר או ההיגיון הבריא והפשוט של חיי המציאות. קרי, יש ללכת לפי מובנו הרגיל והמקובל. לא ניתן לדבר על חניה תמורת תשלום רק בשל כך שבאופן היסטורי שילם הבעלים עבור מקום החניה, דהיינו רכש אותו. תהא אשר תהא התשובה לשאלה מהו תשלום שוטף בחניון (לפי שעה, תשלום יומי, תשלום חודשי וכו'), הרי שימוש בנכס שנרכש אינו שימוש ב"תשלום". אם אין המדובר ב"חניון" כיצד יש לסווג את מקום החניה? כאמור בחוות דעתה של כב' הש' ארבל, שטחים נלווים יסווגו בענייננו כמו שמסווג השטח העיקרי ואין לסווגם כשטח עצמאי ונפרד. מכאן, שאין הבדל בין מקום החניה למסקנתנו בעניין יתר השטחים הנלווים. בפרשת אחוזת ראשונים הנ"ל נקבע, כי כאשר מדובר ב'מתקן רב-תכליתי' בעל שימושים מגוונים, שניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד ואילו כאשר הפעילויות המבוצעות בחלקים השונים משולבות זו בזו ותכליתן אחת, אין מקום לפצל את הסיווג. לעתים, פיצול הנכס לחלקים שונים הוא מבוקשו של הנישום ולעתים הנישום דווקא מבקש להימנע מהפיצול ולראות בנכס, על חלקיו השונים, יחידה אחת. יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו כאשר סיווג הנכס יחתך, ככלל, על פי השימוש בו ובהתאם לצו הארנונה הרלבנטי. בענייננו, יקשה לומר כי הנכס דנן מהווה "מתקן רב תכליתי" אשר מוצדק להפריד בין חלקיו השונים. למערערים יש משרד. לנכס זה של המערערים שטחים נלווים כאלה ואחרים (הכוללים גם מקום חניה) אך אין מדובר במתקן רב תכליתי. הזיקה שבין השטחים הנלווים (לרבות מקום החניה) לבין השטח העיקרי (המשרד) היא ברורה ואף אם יאמר כי לא כל השטחים הנלווים הכרחיים לתכליתו של השטח העיקרי, עדיין לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד. ואשר לשאלת הסמיכות הפיזית של מקום החניה לשטח העיקרי - אין בה כדי להכריע את הכף. כאמור ברע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה: "אף שאין מדובר ביחידות סמוכות מבחינה פיזית. עם זאת, אני סבורה כי מדובר ביחידות סמוכות מבחינה מהותית". על כן, לא ניתן לומר כי הסיווג שקבעה המשיבה למקומות החניה – דהיינו בהתאם לסיווג השטח העיקרי וכמו יתר השטחים הנלווים – אינו סביר.