מילה של מוסדי: "אנו מחפשים נכסים דווקא בתקופה שהיזמים חנוקים"
"אנחנו שחקן מאוד משמעותי בנדל"ן בישראל כך שאם היינו הופכים את הפעילות הזו לחברה נפרדת זאת הייתה חברת הנדל"ן הרביעית בישראל בתחום אחרי עזריאלי, מליסרון ואמות", כך אומר בראיון ל"ביזפורטל" ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח ופיננסים. חברת הביטוח מגדל מגדל ביטוח רכשה כ-90% מנכס של חברת הנדל"ן המניב סאמיט סאמיט בבאר טוביה בתמורה ל-175.5 מיליון שקל המשקפים שווי נכס של כ-195 מיליון שקל. במגרש קיימים מתחמי אחסנה יבשה, אחסנה בקירור, הפצה ומשרדי הנהלה, בשטח כולל של כ-14,000 מ"ר אשר כיום מושכרים ל"אלוניאל" (זכיינית מקדונלד'ס בישראל), ל"בלדי" ול"בן אנד ג'ריס", והחל מאוקטובר 2030 צפוי להיות מושכר ברובו לשוכר מהותי שישכור באופן מדורג כ-70% מהנכס בחוזה שכירות עד לשנת 2046. לפי הודעתה של סאמיט, הנכס מניב הכנסות, נטו לאחר הוצאות תפעול, של כ-11.5 מיליון שקל לשנה. החברה התחייבה כי חלק הרוכשת בתזרים התפעולי מהנכס לא יפחת מ-9.9 מיליון שקל לשנה. בנוסף, לחברה יש אופציה למכירת יתרת אחזקותיה בעתיד. מימוש האופציה יחד עם מענקי עמידה ביעדים יכול להביא את התמורה הנוספת לכ-55 מיליון שקל. שווי הנכס בדו"ח לרבעון השני של 2023 הסתכם בכ-164 מיליון שקל. "אנחנו משקיעים שנים בנדל"ן בצורה לא ממונפת באזורי ביקוש והחל מפני כמה שנים גם יוזמים הרבה פרויקטים. אחד הכיוונים שסימנו לעצמנו לגדול בו הוא תחום הלוגיסטיקה וברור שצרכי הלוגיסטיקה של הכלכלה עולים לאורך הזמן בגלל התמיכה בסחר, פעילות האונליין וכו' כפי שקורה בכל העולם", מסביר מגדלי את העסקה מוול סאמיט. "אנחנו מגדילים בצורה עקבית את התחום הזה ומחפשים את המקומות הנכונים והמחירים הנכונים כדי לגדול כדי שזה יעמוד בציפיות שלנו ויניב לתיקים שלנו תשואה שוטפת גבוהה עם עליית ערך לאורך זמן". "המרלו"ג אותו אנחנו רוכשים עכשיו מסאמיט ממוקם בצורה מאוד טובה בקרבת גוש דן ושאר אזורי הביקוש אם כי השוני בו לעומת מרלו"גים אחרים הוא העובדה שיש בו מרכז קירור, תחום שהופך לנדרש מאוד ככל שצרכי הלוגיסטיקה משתנים. אנחנו חושבים שעל פני ציר הזמן השימוש במרלו"ג הזה יגדל ועבורנו מדובר בנכס שנותן יציבות, תשואה יפה עם פוטנציאל להשבחה על פני הזמן, וזה חלק מאסטרטגיית ההשקעות שלנו". למה אתם מחפשים נדל"ן מניב בחברת הביטוח? "תיק ההשקעות שלנו מחפש להכניס לתוכו נכסים ריאלים שמייצבים אותו ושנותנים גם תשואה משמעותית שהיא עדיפה. אם אנחנו מסתכלים על הנדל"ן בישראל, בין היתרונות שלו זה שהחוזים שלו צמודי מדד, דבר שטוב במיוחד בתקופות שהאינפלציה גבוהה כפי שאנו חווים עכשיו ושהוא לא ממונף ולכן אנחנו לא סובלים מהעלאות הריבית. מבחינת התרומה לתיק אז כאמור התשואה המשמעותית והשוטפת, שכר הדירה צמוד המדד ולאורך זמן גם עליית הערך. מדובר באפיק השקעה משמעותי אצלנו, זו בעצם חברת נדל"ן בתוך תיק ההשקעות שלנו". מה אתם רוצים להפיק מהנכס הזה? "אנחנו צופים שנצליח להשביח לאורך זמן את השכירות והפוטנציאל של המקום הזה. התשואה השוטפת מאוד יפה בתקופות האלו ומגיעה ל-7%-10%. תשואות יפות בראייה נדל"נית בהתחשב שזה לא ממונף". מה היתרון שלכם בניהול של התחום? "יש לנו ניסיון רב ברכישה וניהול של מרכזים לוגיסטיים וספציפית כאן סאמיט ישארו עם 10% מהנכס כך שננהל אותו במשותף. אנחנו משתפים פעולה בנכסים וגם יוזמים בעצמנו. אנחנו ממשיכים לחפש נכסים לוגיסטיים ודווקא בתקופה הזו שהרבה יזמים חנוקים מהריביות ומתמודדים עם עלויות גבוהות, אזי שעבורנו כגוף ארוך טווח שלא ממונף אלו תקופות טובות לצבור נכסים כי אנחנו יודעים שערכו של הנדל"ן עולה לאורך זמן".
- 2.השחיל את מיגדל.בקושי 5% תשואה.יש את זה באגח אין סוף (ל"ת)סאמיט גאון 18/09/2023 18:35הגב לתגובה זו
- 1.קשקש 18/09/2023 16:55הגב לתגובה זו7-12% תשואה זה כבר אופרה אחרת שלא נדבר ההשבחה .בדרך כלל הם המובילים
החברה שזינקה פי 9 ורוצה עכשיו להיות בנק
מיטב השקעות הייתה מתחת לרדאר במשך שנים עד שהגאות בבנקים זלגה גם אליה והיא הפכה למניה הכי טובה בבורסה כשהיא "פותחת מבערים" ועושה כ-830% בשנתיים - אבל במיטב מכוונים אפילו יותר גבוה - המנכ"ל אילן רביב: "שוקלים את הכדאיות בכניסה לתחום עם רישיון בנק קטן" - דוחות מיטב השקעות לרבעון השני
בתי ההשקעות הפכו לכוכבות של הבורסה, הריביות הגבוהות, העליות במדדים והחזרה של המשקיעים הקטנים לבורסה סידרו להן רווחים אסטרונומיים מעמלות שהקפיצו את ההכנסות, הנכסים המנוהלים גדלו ופעילות הברוקראז' התרחבה. מניות כמו מיטב, איביאי, אנליסט ואטראו, שנסחרו במכפילים נמוכים במשך שנים, זוכות לעדנה כשהדוחות האחרונים מצביעים גם על קרב גובר על הלקוחות הפרטיים והתרחבות לשוק האלטרנטיבי.
החגיגה בשוק ההון המקומי, שהחלה עם הדוחות החזקים של הבנקים ונמשכה בזינוק ברווחים של חברות הביטוח, מגיעה עכשיו גם לבתי ההשקעות. תנאי השוק תומכים בסקטור כולו: ריביות גבוהות יחסית שעוד לא ירדו, עליות במדדים, ומשקיעים שחוזרים לזירה. התוצאה היא קפיצה בהכנסות, גידול בנכסים המנוהלים, ופריחה מחודשת בפעילות הברוקראז'.
בתי ההשקעות הם כמו מכונה לייצור כסף כבר שנים וזה לא חדש. אבל בשנה האחרונה הסקטור הפיננסי כולו נהנה מזינוק ברווחיות בזכות הריביות הגבוהות והמרווחים הגדולים, ככה שזה זלג גם לבתי ההשקעות. מניית מיטב נסחרה במשך שנים במכפיל חד-ספרתי של כ-8-7 אבל בשנה וחצי האחרונות המשקיעים גילו אותה מחדש.
מיטב נסחרת כיום בשווי שוק של כ-7.4 מיליארד שקל אחרי שבחודש האחרון היא עלתה כ-11%, מתחילת השנה היא רושמת זינוק של 216% וקרוב ל-500% ב-12 החודשים האחרונים, 835% בשנתיים האחרונות (!).
- "מחירי הדירות ימשיכו לרדת"
- המלצת מכירה למיטב השקעות? בעלי העניין מממשים במאות מיליונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הגרף של מיטב - דשדוש במשך שנים ואז זינוק בקו אחד
עיקרי התוצאות
מיטב מדווחת על רבעון שני חזק. ההכנסות הכוללות ברבעון מגיעות ל־477 מיליון שקל, עלייה של 18% לעומת 405 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח התפעולי עולה ל־126 מיליון שקל לעומת 103 מיליון שקל, צמיחה של 22%. בשורה התחתונה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות מטפס ל־108 מיליון שקל, עלייה של 64% לעומת 66 מיליון שקל ברבעון השני אשתקד.
מה יהיה היום בבורסה ולמה חלל עלתה פי 3 בשלושה ימים?
איך משקיעים בחברות צמיחה, דוחות עזריאלי והדולר - לאן?
זה היה אפס או הכל. הסדר החוב של חלל חלל תקשורת בו הוגשו מספר הצעות עדיין לא הושלם סופית, אבל הוא הופך בעצם מהסדר חוב להסדר אקוויטי - בעלי המניות של החברה ינפיקו זכויות של 70 מיליון שקל, יאגדו מחדש חלק מהסדרות, והחברה תצא לדרך עם יכולת לפרוע את החובות של עצמה.
זו התפתחות מעניינת כי עד לפני מספר שבועות נראה היה שהולכים להסדר חוב עם ארגון מחדש של אגרות החוב הקיימות, אבל גם מחזיקי החוב הבינו שלפני שנותנים לגופים אחרים את אפשרות ההשקעה, צריך לתת לבעלי המניות - בעלי המניות הקיימים גוברים על חיצוניים. היתה לכך משמעות גדולה למחיר מניית חלל. אם עושים הסדר חוב ומכניסים גוף חדש, אין כמעט ערך למניות הקיימות. אם נותנים לבעלי המניות הקיימים את האפשרות להשקיע והם לוקחים אותה, למניה יש ערך משמעותי. המניה זינקה פי 3 בשלושה ימים. להרחבה - מאחורי הזינוק בחלל תקשורת: מה החזיר ערך למניה שנחשבה אבודה?
קריאה מעניינת - איך משקיעים בחברות צמיחה - התורה של פיליפ פישר המשקיע האגדי הראה לעולם ההשקעות שחברה איכותית עם הנהלה חזקה ותרבות של חדשנות יכולה להצדיק מחיר גבוה - כל עוד יש לה פוטנציאל להמשיך ולצמוח עשרות שנים קדימה. שיטתו, שהתבססה על מחקר שטח מעמיק ושיחות עם עובדים, ספקים ומתחרים, השפיעה על דורות של משקיעים ובהם וורן באפט
שער הדולר נסחר הבוקר בעלייה קלה, סביב 3.39 שקל לדולר (לעמוד שער הדולר). בבנק אוף אמריקה סבורים שהמניות בשיא, אך לא משוכנעים לגבי הכיוון העתידי של הדולר בשל זרימת כספים מסיבית לשווקים ובשל האינטרס של הממשל בארה"ב בבום ושגשוג של השווקים הפיננסים "שער הדולר יירד, רמת התמחור של המניות היא בשיא היסטורי ברוב המבחנים"
- נעילה חיובית בת"א: מדד הבנקים זינק 2%, הביטוח ב-1.2%
- מגדל זינקה 5.3%, לאומי 2.5%; או פי סי ירדה 3.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעיתים, הצריכה באה על חשבון החסכונות הפרטיים. הציבור מממש את הקרנות שלו בגלל עלייה ביוקר המחייה ותשלומים בגין הלוואות ומשכנתאות. אבל האמת שונה. זה לא שחור ולבן, זה איפשהו באמצע - למי שתהה לעצמו האם באמת יש גל של פדיונות ומתי כדאי לפדות את קרן השתלמות? הנה התשובה - "אני קורא שרבים פודים את קרן ההשתלמות - כדאי לפדות?".
