חברת הנדל"ן המניב דורסל העוסקת ביזום בניה ורכישה של נכסים מניבים לענף ההיי-טק, המשרדים, המסחר, הלוגיסטיקה והתעשיה בארץ ובחו"ל, דיווחה על תוצאותיה לרבעון השני ולמחצית הראשונה לשנת 2022. 

בחודש האחרון מניית החברה קופצת ב-6% וב-17% בשנים עשר החודשים האחרונים. הכנסותיה של החברה מדמי שכירות ומכירת חשמל ברבעון השני צמחו ב-24.6% והסתכמו בכ-18.5 מיליון שקל, לעומת 14.9 מיליון שקל ברבעון השני לשנת 2021.

בראיון לביזפורטל, גבי בוגנים, מנכ"ל דורסל מספר על עליית הריבית שלא פוגעת בחברה אלה מיטיבה עימה, "כל חוזי השכירות שלנו צמודים למדד", על החיבה שלו לשוק האנגלי, בו הוא רואה פוטנציאל עצום, ועל העסקה של רכישת חלקה של החברה בקניון בקפריסין, קניון שמניב תשואה של 20%. איך הצלחתם לקנות את הקניון המבוקש בקפריסין?

"זוהי רכישה שהקלוזינג שלה היה ב-30 ביוני 2022. רכשנו את הקניון בשותפות יחד עם ארי נדל"ן, שבבעלות צחי אבו שהוא שותף שלנו. אני מתנהל סביב העסקה הזו שנה וחצי, מאז שזיהיתי את פוטנציאל העסקה. זה היה תהליך לא פשוט, תהליך שהיה מול הנאמנים של ב.ס.ר אירופה, שהחזיקו 54% מהקניון, ועוד שתי משפחות ישראליות, שהראשונה החזיקה 17%, ועוד אחת 20%, ושותף קפריסאי נוסף שנשאר איתנו".

• כתוצאה מהארכת הסכם שכירות: דורסל תכיר ברווח של 17 מיליון שקל
• רני צים מממש: דורסל רוכשת 50% מקניון מעלות תמורות 121 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"זה היה מהלך לא פשוט, אך למזלנו נכנסו לתהליך בתקופת הקורונה, ניצלנו את המומנטום ועשינו כך עסקה טובה מאוד. קנינו קניון שיושב על 90 דונם, 32,000 מטר בנוי ומושכר באופן מלא, ומייצר NOI של כמעט 8 מיליון יורו בשנה".

יש לכם פעיליות נוספות גם בקפריסין ובאנגליה, יכול לספר על הפעילות שם והאם יש כוונה להתרחב?

"אנחנו קיבלנו לפני כשנתיים כאשר מחירי הנכסים המניבים בישראל עלו והיה קשה להשיג עסקאות בתשואות של 6%. אז קיבלנו החלטה אסטרטגית לצאת לאנגליה לפני כשנתיים, אני חושב שזו היית החלטה נכונה וזה בא לידי ביטוי גם בדו"חות שפרסמנו. רכשנו 4 נכסים איכותיים ובערים מצוינות עם חוזים ארוכי טווח, כאשר מימנו את החוזים ב-50% מימון מבנק אנגלי".

"התוצאות מדברות בעד עצמן, אני חושב שבהשקעה לא גדולה (כ-20 מיליון פאונד הון עצמי) הצלחנו לייצר רווחיות נאה. היתרון בהשקעות באנגליה הוא שהתזרים הוא מיידי, כי ההחזרים הם בערך 2% בשנה. אתה לוקח הלוואות שהן ברובן בלון ואתה מייצר תזרים טוב בצורה מהירה. כמו כן, החוזים הם ארוכי טווח (יש לנו הסכמים ל-15 שנה) ויתרון נוסף זה שבאנגליה רוב הנכסים מתוחזקים ע"י הדיירים אנחנו קנינו גם נכסים שיושבים בהם חברות גדולות ומבוססות וזה בא לידי בתוצאות".

• מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

"בעתיד נמשיך לשאוף ולבחון עסקאות באנגליה, אנחנו כמובן גם לא פוסלים עסקאות בארץ, אבל אני מעריך שעכשיו בארץ לאור עליית הריבית תהיינה הזדמנויות טובות. אנחנו בהחלט לא פוסלים רכישות בישראל, אך אנגליה בשבילנו היא הטופ. העסקה בקפריסין כמובן שהייתה מאוד מעניינית וטובה עבורונו".

איך עליית הריבית משפיע עליכם כחברת נדל"ן מניב בישראל?

"לשמחתי, מבנה המימון שלנו הוא לא צמוד למדד וזה יתרון. לעומת זאת, כל החוזים שלנו בישראל: יש לנו 100,000 מטר נכסים מושכרים בישראל וכל ההסכמים שלנו הם צמודי מדד. חלק מהמימון שלנו מול הבנקים הוא בפריים מינוס בין חצי אחוז לאחוז".

"הגיוס האחרון שעשינו, לפני כשמונה חודשים היה גיוס שקלי בריבית קבועה של 2.4% שזה פיס עבורונו - גייסנו 150 מיליון שקל. יתכן ותהיה עלינו השפעה של הריבית אבל יחסית היא תהיה לא גדולה ובמקביל עליית המדד תשרת אותנו בגידול בהכנסות, ככה שאנחנו במקרה או לא במקרה מממנים את עצמנו במיקס שהוא נוח עבורנו. אנחנו נכנסים לתקופה הזו של עליית הריבית עם חשיפה לא גדולה".

יש צפי או כוונה להנפקת מניות נוספות או גיוסי חוב בעתיד?

"כמו כל חברת נדל"ן ששואפת להתפתח אז ברור שצריך לגייס כספים או בדרך של אגרות חוב, או בדרך של מניות. כרגע אין משהו ברור על הפרק אבל אנחנו לא פוסלים, אם השוק יאפשר לנו לגייס הון בריביות נוחות אנחנו לא פוסלים גיוס נוסף. פונים אלינו כל הזמן להרחיב את סדרת האג"ח האחרונה שלנו, אך בשלב זה לא נענינו לפניות".

מה מנועי הצמיחה של דורסל?

"בשנתיים האחרונות ביצעה דורסל מהלכים משמעותיים כמו רכישה של ארבעה נכסים באנגליה ורכישה של הקניון בלימסול. לאור העובדה שאנחנו לא חברה ממנופת בצורה משמעותית, אני מעריך שבטווח של חצי השנה הקרובה תיווצרנה פה הזדמנויות שנהיה יכולים לבצע עסקאות בתנאים טובים. אני חושב שדורסל נמצאת בפוזיציה שהיא כן תוכל להגדיל את פרוטפוליו הנכסים שלה. הבנקים והמשקיעים מעריכים אותנו ואני מאמין שיווצרו הזדמנויות בשוק".

מה החזון שלך ל-3-4 שנים הקרובות?

"דורסל פועלת בישראל באנגליה וקפריסין, אני מאמין בשני השווקים האלה. אני חושב שהשוק האנגלי מהווה הזדמנות טובה מאוד למשקיעים ישראלים בתחום הנדל"ן. ראשית, בגלל פערי שערי המטבע, הפאונד מאוד נמוך וגם היורו. בשביל חברות ישראליות אני חושב שזו הזדמנות טובה בהחלט להתפתח מעבר לים לשווקים שמתנהלים ביורו ובפאונד".

"החזון שלנו זה להגיע להיקף נכסים נאה באנגליה, להמשיך לפתח את הקניון בקפריסין ואת המתחם מסביב לקניון. יש לנו שם אפשרות לבנות במתחם של הקניון, גם לבנות מגורים להשכרה באזור של הקניון ולהרחיב את גודל הקניון. אנחנו פועלים  בכיוון הזה ואני מאמין שנצליח לקבל את ההיתרים עוד בשנה הקרובה. יש יתרון למיקום שלנו בקפריסין, אנחנו נמצאים ליד הקזינו הכי גדול במזרח התיכון שיפתח עוד חצי שנה, ומלון של 600 חדרים".

"אחת הסיבות שקניתי את הקניון בקפריסין היא בגלל שהוא ממוקם באזור פיתוח אדיר, ויש שם מספיק רזרבה של קרקע לפיתוח עתידי של 90 דונם - זה שטח ענק. אני חושב שדורסל תתפתח בכיוונים האלה, ובהחלט אם יהיו הזדמנויות בישראל אנחנו נלך עליהם".

"לפני שנתיים ששווי הנכסים היה 600 מיליון ואמרתי שאני שואף להגיע לשווי נכסים של מיליארד - ואכן הגעתי. אני שואף להגיע לחברה יציבה, רווחית שתדע לשלם את החובות שלה ותדע לחלק דיבדנדים לבעלי המניות שלה, זו המטרה. אנחנו רוצים לצמוח לאט ובזהירות".