סלע נדל"ן גייסה 161 מיליון שקל ממשקיעים מסווגים - ומחזקת את ההון העצמי
קרן הריט השלימה גיוס הון במסגרת מכרז שנערך אמש, תוך הקצאה מלאה במחיר השוק. ברקע: השכרת שטח ראשון בבית מאני בתל אביב, מגמת התאוששות בשוק המשרדים, ועלייה במניית החברה; וגם - מה תהיה ההשפעה עליה אם הריבית תרד?
סלע נדל"ן , אחת מקרנות ההשקעה בנדל"ן (REIT), השלימה אמש גיוס הון של כ-161 מיליון שקל במסגרת הנפקת מניות למשקיעים מסווגים. ההנפקה, שהתבצעה באמצעות מכרז מוקדם, זכתה לביקושי יתר של כ-174 מיליון שקל, אך החברה
בחרה לבצע הקצאה מלאה לפי מחיר הסגירה של 1,070 שקל ליחידה.
הגיוס בוצע לפי שווי המשקף כ־95% מההון העצמי של החברה, ונועד בראש ובראשונה לחזק את מבנה ההון: יחס ההון למאזן צפוי לעלות מ-43% טרם ההנפקה לרמה של כ-46%-45%.
מעבר לעמידה בדרישות הפורמליות של קרנות ריט, חיזוק ההון מעניק לחברה גמישות תזרימית ואפשרות לשקול רכישות או השקעות חדשות, לראשונה מזה תקופה די ארוכה.
אחת ההתפתחויות הבולטות שנרשמו במקביל לגיוס היא ההשכרה הראשונה בבית מאני, בניין המשרדים של הקרן בתל
אביב שנרכש על ידי סלע בשנת 2022 תמורת 650 מיליון שקל, ועמד ריק במשך יותר משנה.
חברת הסייבר Koi Security שכרה שטח של כ-800 מ"ר במחיר של 154 שקל למ"ר, אמנם נמוך מהציפיות, אך עשוי לסמן את תחילת האכלוס. מאז הרכישה, החברה מחקה כ-185 מיליון שקל מערך
הנכס, והעסקה הנוכחית נתפסת בעיני משקיעים רבים לפוטנציאל השבחה משמעותי או לפחות חזרה למצב האידיאלי של הנכס.
חשוב לציין - אם תצליח סלע למלא את יתרת השטחים בנכס, היא עשויה להוסיף לתזרים השנתי שלה כ-30-35 מיליון שקל, מהלך שיכול להשפיע באופן ניכר על
ה-FFO ולשפר את התמחור בשוק ההון.
כיום, הקרן נסחרת במכפיל FFO מוערך של כ- 10, וממשיכה להיסחר מתחת להונה העצמי, מכפיל ההון שלה עומד על0.97. למרות עלייה של 14% מתחילת השנה ושל 20% בשנת 2024.
בית מאני - לקראת חזרה לאיכלוס משמעותי?
סלע רכשה את הבניין האייקוני, ששימש בעבר את הנהלת בנק לאומי, באפריל 2022 תמורת 650 מיליון שקל. אלא שבפברואר 2024 השוכרים עזבו את הבניין, ומאז הוא עמד ריק. שוק המשרדים בתל אביב היה אז בשפל, והציפייה לשוכר עוגן שימלא את הנכס כולו נתקלה
במציאות מורכבת.
בתוך פחות משנתיים ספגה סלע מחיקת שווי של כ-185 מיליון שקל על בית מאני, כשליש מהשווי המקורי - לצד הוצאות תפעול גבוהות בגין תחזוקה, ארנונה וריבית. הקרן לא מיהרה להשכיר את השטחים, מתוך הערכה להתאוששות עתידית בביקושים. או בכלל מתוך הצעות
נמוכות משמעותית מהתשלומים להם היא ציפתה.
בית מאני הוא דוגמה מובהקת לאתגר הקלאסי של שוק הנדל"ן: נכס שנרכש במחיר גבוה, איבד מערכו בעקבות משבר, אך בטווח הארוך - עשוי להפוך להזדמנות. ההיסטוריה מלמדת שלא מעט חברות נכשלו בניסיון "לתזמן את השוק", אך מי שמחזיק מספיק זמן ומבצע התאמות,לפעמים קוטף את הפרי.
איך תשפיע סביבת המאקרו על הענף?
העסקה הראשונה בבית מאני בתל אביב אינה רק נקודת
אור בתיק של סלע נדל"ן, אלא גם חלק מגל של מקרים, שכך נראה לפחות, מעידים על התאוששות אפשרית בשוק המשרדים.
לאחר תקופה ממושכת של האטה, ירידת מחירים ושיעורי תפוסה מאתגרים, בעיקר בפרויקטים חדשים או באזורים פחות מרכזיים - מתחילים להופיע סימנים ראשונים
לשיפור. עסקת הענק של רפאל, שרכשה 6.5 קומות עם 16 אלף מ"ר תמורת 521 מיליון שקל, נתפסת כקריאת השכמה מצד גוף גדול שמכיר היטב את השטח.
בתוך כך, פרמיית הסיכון של ישראל ירדה משמעותית לאחרונה, בעקבות הרגיעה הביטחונית בגזרות המרכזיות ובמיוחד מול איראן.
הירידה הזו באה לידי ביטוי בירידת תשואות האג"ח, בהקטנת עלויות הביטוח למכשירים פיננסיים, ובשיפור תנאי המימון בשוק.
עבור הנדל"ן, ובעיקר ענף המשרדים, מדובר בשינוי מהותי: משקיעים ומממנים מוכנים לקחת יותר סיכון, ובתמורה לצפות לעלייה בשווי הנכסים. לכך
מצטרפות גם ציפיות הולכות וגוברות להפחתת ריבית כבר במחצית השנייה של 2025, תרחיש שעשוי לייצר רה-תמחור משמעותי בענף.
ירידת ריבית לא רק מעלה את ערך הנכסים (באמצעות שיעורי היוון נמוכים יותר), אלא גם מקלה על מימון עסקאות חדשות, משפרת תזרים, ומחזקת את
האטרקטיביות של חברות עם פורטפוליו איכותי ותזרים יציב.
- 2.עושה חשבון 03/07/2025 08:14הגב לתגובה זוגיוס הון מאפשר קיטון הוצאות ריבית וגיוס חוב בריבית נמוכה. אלה היסודות של חברת נדלן מסחרי .שוק המשרדים יתאושש.
- 1.שופטים התותח (ל"ת)אנונימי 02/07/2025 11:09הגב לתגובה זו
שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
קמטק עם פער חיובי של 11.94%, טאואר סמיקונדקטור עם 6.5% ונובה עם 4.84%
השוק הישראלי יחזור לפעילות אחרי יום כיפור, ומניות השבבים נראות כמו המועמדות המובילות לעליות חדות. הארביטרז מצביע על פוטנציאל משמעותי: קמטק עם פער חיובי של 11.94%, טאואר סמיקונדקטור עם 6.5%, ונובה עם 4.84%.
מחוץ לסקטור השבבים, גילת מראה פער חיובי של 5.82% ותאת טכנולוגיות עם 4.7%, מה שמעיד שסקטור הטכנולוגיה הרחב עשוי להנות מהחזרה למסחר. טבע בולטת עם פער של 2.68%, מה שמצביע שלא רק השבבים יהנו.
בצד השני של הארביטרז, כן פייט ביופרמה מובילה עם פער שלילי של 32.98%, לייבפרסון עם 14.81% ופרפל ביוטק עם 11.41%. נייס, אחת ממניות הטכנולוגיה הגדולות, מראה פער שלילי של 4.9%.
טרם יום כיפור, הפוטנציאל לסיום המלחמה המשיך לתמוך בסנטימנט החיובי. המדדים זינקו - ת"א 35 עלה 2.77% וסגר ב-3,199 נקודות, ת"א 90 זינק 3.95% לל-3,295 נקודות. המשקיעים מתמחרים כבר את "היום שאחרי". הפעילות הייתה גבוהה במיוחד, כאשר מחזור המסחר הסתכם על 5.4 מיליארד שקל. הסקטורים שהובילו את העליות טרם יום כיפור היו הנדל"ן והביטוח. סקטור הביטוח זינק 6.5% עם הפניקס, מנורה, כלל ומגדל בחזית. עם זאת, שום דבר עדיין לא בטוח. ההסתברות שהמצב ימשך כמו שהוא גבוהה כאשר לארגון הטרור אין באמת אינטרס לסיים את המלחמה, היות המשמעות של סיום המלחמה לפי התנאים של טראמפ היא הסוף של חמאס.
- הולמס פלייס צריכה לחשוש? Barry's הבינלאומית נוחתת בישראל
- העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב גם לזכור את המציאות שמאחורי האופוריה הזו. המשקיעים הפרטיים הפכו לקונים העיקריים בגל העליות הנוכחי, כשהם מציפים ביקושים על בסיס התקווה ש"היום שאחרי" קרוב. אבל מבט קרוב על השוק מגלה פער בין הציפיות לנתונים בפועל - הכלכלה עדיין מדשדשת, נתוני התמ"ג לרבעון השני היו חלשים מהצפי, והסביבה הביטחונית רחוקה מיציבות.
הנפקה ראשונית עליות IPO CHATGPTההנפקות של 2025: מי טסה ומי צללה?
שוק ההנפקות בתל אביב מתעורר עם 20 חברות חדשות שהגיעו לבורסה השנה בהנפקות ומיזוגים, אך הפערים בין ההנפקות משמעותיים; המשקיעים בררניים מתמיד ומתגמלים רק מי שמביאה הצלחה ותמחור נכון
הנפקות בשנים האחרונות, שוק ההנפקות בישראל היה בקיפאון אחרי הירידות מהשיאים של שנת 2022. למשל, בשנת 2024 הונפקו בבורסה בתל אביב רק חמש חברות חדשות ב-IPO רגיל, וגויסו כ-832 מיליון שקל, נתון נמוך מאוד ביחס לפוטנציאל בשוק. בשנת 2023 המצב היה אפילו גרוע יותר, כאשר
הונפקה רק חברה אחת, חברת האנרגיה המתחדשת זפירוס, שגייסה כ-145 מיליון שקל. המשקיעים זכרו את השנים שלפני, בהם הגיעו חברות לא תמיד בשלות בשווים מנופחים ורשמו ירידות חדות, תוך שהן מסבות למשקיעים הפסדים כבדים.
ברקע העליות של שנת 2024 שוק ההנפקות שידר סימנים של התאוששות, כאשר חברות רבות הגישו תשקיפים כדי להגיע לבורסה, ומתחילת השנה כ-20 חברות החלו להיסחר בבורסה. ברקע חזרת ההנפקות לת״א, ניתן לראות תמונה חיובית עם כוכבית. בממוצע, ההנפקות של 2025 הניבו כ-14.1% מאז יום המסחר הראשון, אך החציון עומד רק על 3.63%, כלומר מספר קטן של הצלחות גדולות דוחף למעלה את הממוצע, בעוד מניות רבות מדשדשות. בקצה העליון בולטת חברה ביטחונית, ובקצה התחתון, בעיקר נדל״ן.
המובילות של 2025
בראש רשימת ההצלחות השנה עומדת אר פי אופטיקל אר פי אופטיקל -6.86% , יצרנית מערכות אלקטרו-אופטיות לתחום הביטחוני, שהונפקה לפי שווי של כ-700 מיליון שקל וגייסה כ-150
מיליון. החברה רוכבת על גל אדיר של עניין בחברות ביטחוניות מקומיות, שנוצר בעקבות הביקושים חסרי התקדים למערכות מתקדמות מאז תחילת הלחימה והעלייה בהשקעות ביטחוניות בעולם. בצד הדוחות, ההכנסות במחצית הראשונה עלו ב-31% ל-20.1 מיליון דולר, והרווח הנקי קפץ ב-48% ל-3.4
מיליון דולר. שיעור הרווחיות הגולמית נשמר גבוה, כ-42% מההכנסות, וה-EBITDA המתואם זינק בכ-45% לכ-5 מיליון דולר. במקביל, צבר ההזמנות תפח ל-110 מיליון דולר נכון לאוגוסט, לעומת כ-66 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד, כשהחברה מדווחת גם על הזמנה מהותית של כ-12 מיליון דולר
מלקוח ביטחוני מרכזי. המניה זינקה ביותר מ-120% מאז ההנפקה, כשהחברה נהנית מהמשך הביקוש למערכות מתקדמות על רקע המצב הביטחוני ועסקאות חדשות מול לקוחות צבאיים.
- תגייס 3 מיליארד דולר: נביוס מנצלת את ההייפ כדי לדלל את המשקיעים
- ג'ין טכנולוגיות: הקצאה פרטית בדיסקאונט של 31% בתמורה לכ-23 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקום השני נמצאת אלעד תוכנה אלעד תוכנה 0.58% , חברת IT ותיקה המתמחה בשירותים מנוהלים ובפיתוח מערכות לעסקים גדולים, שהונפקה בתחילת השנה לפי שווי של כ-370 מיליון שקל וגייסה כ-70 מיליון שקל. ההנפקה בוצעה בתמחור שמרני יחסית אחרי תהליך בדיקה עמוק מול המוסדיים, והמניה נהנית מאז מהערכת השוק למודל היציב של החברה. בדוחות החצי שנתיים החרבה רשמה קפיצה, עם עלייה דו ספרתית בהכנסות ושיפור במרווחים, שהגיע עד לשורה התחתונה שם רשמה זינוק של 62% ברווח הנקי. המניה טיפסה בכ-65% מאז ההנפקה, כשהשוק מתגמל את הצמיחה ושיפור השורה התחתונה. מי שזוכר את הסקירה האחרונה שלנו ודאי זוכר שאלעד מערכות רשמה תשואה אפסית, כך שבחודשים האחרונים החברה עשתה את הקפיצה שלה. התשואה בהנפקות האחרונות - מי מובילה ומי אחרונה?
