סלע נדל"ן , אחת מקרנות ההשקעה בנדל"ן (REIT), השלימה אמש גיוס הון של כ-161 מיליון שקל במסגרת הנפקת מניות למשקיעים מסווגים. ההנפקה, שהתבצעה באמצעות מכרז מוקדם, זכתה לביקושי יתר של כ-174 מיליון שקל, אך החברה בחרה לבצע הקצאה מלאה לפי מחיר הסגירה של 1,070 שקל ליחידה.

הגיוס בוצע לפי שווי המשקף כ־95% מההון העצמי של החברה, ונועד בראש ובראשונה לחזק את מבנה ההון: יחס ההון למאזן צפוי לעלות מ-43% טרם ההנפקה לרמה של כ-46%-45%. מעבר לעמידה בדרישות הפורמליות של קרנות ריט, חיזוק ההון מעניק לחברה גמישות תזרימית ואפשרות לשקול רכישות או השקעות חדשות, לראשונה מזה תקופה די ארוכה.

אחת ההתפתחויות הבולטות שנרשמו במקביל לגיוס היא ההשכרה הראשונה בבית מאני, בניין המשרדים של הקרן בתל אביב שנרכש על ידי סלע בשנת 2022 תמורת 650 מיליון שקל, ועמד ריק במשך יותר משנה.

חברת הסייבר Koi Security שכרה שטח של כ-800 מ"ר במחיר של 154 שקל למ"ר, אמנם נמוך מהציפיות, אך עשוי לסמן את תחילת האכלוס. מאז הרכישה, החברה מחקה כ-185 מיליון שקל מערך הנכס, והעסקה הנוכחית נתפסת בעיני משקיעים רבים לפוטנציאל השבחה משמעותי או לפחות חזרה למצב האידיאלי של הנכס.

חשוב לציין - אם תצליח סלע למלא את יתרת השטחים בנכס, היא עשויה להוסיף לתזרים השנתי שלה כ-30-35 מיליון שקל, מהלך שיכול להשפיע באופן ניכר על ה-FFO ולשפר את התמחור בשוק ההון.

כיום, הקרן נסחרת במכפיל FFO מוערך של כ- 10, וממשיכה להיסחר מתחת להונה העצמי, מכפיל ההון שלה עומד על0.97. למרות עלייה של 14% מתחילת השנה ושל 20% בשנת 2024.

בית מאני - לקראת חזרה לאיכלוס משמעותי?

סלע רכשה את הבניין האייקוני, ששימש בעבר את הנהלת בנק לאומי, באפריל 2022 תמורת 650 מיליון שקל. אלא שבפברואר 2024 השוכרים עזבו את הבניין, ומאז הוא עמד ריק. שוק המשרדים בתל אביב היה אז בשפל, והציפייה לשוכר עוגן שימלא את הנכס כולו נתקלה במציאות מורכבת.

בתוך פחות משנתיים ספגה סלע מחיקת שווי של כ-185 מיליון שקל על בית מאני, כשליש מהשווי המקורי - לצד הוצאות תפעול גבוהות בגין תחזוקה, ארנונה וריבית. הקרן לא מיהרה להשכיר את השטחים, מתוך הערכה להתאוששות עתידית בביקושים. או בכלל מתוך הצעות נמוכות משמעותית מהתשלומים להם היא ציפתה.

בית מאני הוא דוגמה מובהקת לאתגר הקלאסי של שוק הנדל"ן: נכס שנרכש במחיר גבוה, איבד מערכו בעקבות משבר, אך בטווח הארוך - עשוי להפוך להזדמנות. ההיסטוריה מלמדת שלא מעט חברות נכשלו בניסיון "לתזמן את השוק", אך מי שמחזיק מספיק זמן ומבצע התאמות,לפעמים קוטף את הפרי.

איך תשפיע סביבת המאקרו על הענף?

העסקה הראשונה בבית מאני בתל אביב אינה רק נקודת אור בתיק של סלע נדל"ן, אלא גם חלק מגל של מקרים, שכך נראה לפחות, מעידים על התאוששות אפשרית בשוק המשרדים.

לאחר תקופה ממושכת של האטה, ירידת מחירים ושיעורי תפוסה מאתגרים, בעיקר בפרויקטים חדשים או באזורים פחות מרכזיים - מתחילים להופיע סימנים ראשונים לשיפור. עסקת הענק של רפאל, שרכשה 6.5 קומות עם  16 אלף מ"ר תמורת 521 מיליון שקל, נתפסת כקריאת השכמה מצד גוף גדול שמכיר היטב את השטח.

בתוך כך, פרמיית הסיכון של ישראל ירדה משמעותית לאחרונה, בעקבות הרגיעה הביטחונית בגזרות המרכזיות ובמיוחד מול איראן. הירידה הזו באה לידי ביטוי בירידת תשואות האג"ח, בהקטנת עלויות הביטוח למכשירים פיננסיים, ובשיפור תנאי המימון בשוק.

עבור הנדל"ן, ובעיקר ענף המשרדים, מדובר בשינוי מהותי: משקיעים ומממנים מוכנים לקחת יותר סיכון, ובתמורה לצפות לעלייה בשווי הנכסים. לכך מצטרפות גם ציפיות הולכות וגוברות להפחתת ריבית כבר במחצית השנייה של 2025, תרחיש שעשוי לייצר רה-תמחור משמעותי בענף.

ירידת ריבית לא רק מעלה את ערך הנכסים (באמצעות שיעורי היוון נמוכים יותר), אלא גם מקלה על מימון עסקאות חדשות, משפרת תזרים, ומחזקת את האטרקטיביות של חברות עם פורטפוליו איכותי ותזרים יציב.