העיר מתחדשת והמחירים לא עוצרים: מה קורה ברמלה?
רמלה היא עיר שנהנית מקרבה יחסית לתל אביב, מרוכזים בה מתקנים של המשטרה וצה"ל ויש בה קומפלקס של בתי כלא של שב"ס. בעיר יש כיום יותר מ-81.5 אלף תושבים, נכון לינואר האחרון, לפי נתוני הלמ"ס. בכל הנוגע למגורים, יש בעיר בנייני שיכון ישנים רבים, שבשנים האחרונות חווים פריחה מצד משקיעים, על רקע התוכניות הרבות להתחדשות עירונית ברחביה.
הגרף של ממוצע מחירי הדירות בעיר נמצא כמעט תמיד מתחת לממוצע הארצי. ב-2022 הגיעו מחירי הדירות לסביבות 20-17 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2023 נרשמה עלייה קלה במחירים, בניגוד למגמה הכלל-ארצית, והם הגיעו לממוצע של 22-19 אלף שקל למ"ר. מתחילת השנה נשמרת רמת המחירים הזו, עם עלייה קלה ביותר. מתחילת מלחמת חרבות ברזל בוצעו בעיר עשרות עסקות, כולל לפחות שש עסקות שבוצעו ממש בשבוע הראשון שלה.
אב-גד החזקות דיווחה בינואר האחרון כי הוועדה המחוזית מרכז החליטה לתת תוקף לתוכנית פרויקט שערי עיר, הכוללת 530 יחידות דיור, ברחוב הרצל בעיר. הוועדה דחתה את ההתנגדויות לתוכנית, בכפוף לשינויים המפורטים בהחלטתה. הפרויקט הוא בשיתוף קבוצת טטרויה. במסגרת הפרויקט ייהרסו שמונה בניינים ובית כנסת, ובמקומם יוקמו 530 יחידות דיור (מתוכן כ-116 יחידות דיור ששייכות לבעלי הזכויות) בחמישה בנייני מגורים, שטחי מסחר בהיקף של כ-2,500 מ"ר ובית כנסת.
תוכנית ההתחדשות של רמלה שמחליפה את תמ"א 38 בעיר, עלתה לדיון בוועדה המחוזית מרכז ביולי 2023. התוכנית תאפשר הקמת מגדלים של עד 23 קומות ברחובות הראשיים, וגם תוספת של עד 13 מ"ר בלבד לדיירים הוותיקים במסלול חיזוק ותוספת. רמלה היתה העיר הראשונה שבה אושרה להפקדה תוכנית מסוג זה, בפברואר 2023.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב דני מס דירה בשטח של 97 מ"ר נמכרה תמורת 1.9 מיליון שקל, לפי 19.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב שושנה דמארי דירה בשטח של 104 מ"ר נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל, לפי 20.2 אלף שקל למ"ר
ברחוב בורוכוב דירה בשטח של 59 מ"ר נמכרה תמורת 1.3 מיליון שקל, לפי 22 אלף שקל למ"ר.
ברחוב הרצל דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 1.18 מיליון שקל, לפי 22.6 אלף שקל למ"ר.
ברחוב שטיין יהודה דירה בשטח של 56 מ"ר נמכרה תמורת 1.2 מיליון שקל, לפי 21.4 אלף שקל למ"ר.
ביוני 2023 החליטה הוועדה המחוזית מרכז לתת תוקף לתוכנית רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת מרכז עסקים חדש בעיר, שישלב מגורים, מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ומלונאות. התוכנית היא על שטח כולל של כ-120 דונם, והיא ממוקמת במתחם הרחובות דני מס מדרום, הרצל ממזרח, וויצמן ממערב. היא כוללת 864 יחידות דיור שייבנו במבני מגורים בני תשע עד 15 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 259 יוקצו לדירות קטנות ו-120 יוקצו למעונות סטודנטים. בנוסף למבני המגורים, יוקצו כ-11.5 אלף מ"ר לשטחי מסחר, שישולבו בחזיתות הרחובות, כ-11 אלף מ"ר לשטחי מלונאות, כ-56 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה, כ-68 אלף מ"ר למבני ציבור (שטחים עיקריים) ו-25 דונם לשטחים פתוחים. במסגרת התוכנית, יוקם מלון במתחם הטיגארט ההיסטורי, שיכלול 250 חדרי מלון.
באפריל 2022 החליטה הוועדה למתחמים מועדפים (הוותמ"ל) לאשר למתן תוקף תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת שפרינצק ברמלה (תמ"ל 2032). התוכנית שקודמה על ידי עיריית רמלה והרשות להתחדשות עירונית, היא על שטח כולל של 22 דונם, והיא ממוקמת במתחם הרצל-בן יוסף. במסגרת התוכנית, ייבנו במתחם 615 יחידות דיור חדשות במבני מגורים של חמש עד תשע קומות, חלקם מעל קומת מסחר; וכן בבנייה גבוהה יותר של עד 25 קומות מעל קומת מסחר; ומבנה נוסף בן 18 קומות המשלב תעסוקה ומגורים. מתוך כלל יחידות דיור, יוקצו 122 יחידות דיור לדירות קטנות ו-30 יחידות דיור לדיור להשכרה ארוכת טווח.
עוד באותו החודש לפני שנתיים, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז למתן תוקף את התוכנית להקמת אזור תעסוקה מטרופוליני משותף לרשויות רמלה, גזר וחבל מודיעין (רג"מ). התוכנית כוללת כמיליון מ"ר לשטחי תעסוקה, 75 אלף מ"ר לשטחי מסחר ו-378 דונם של שטחים פתוחים, שמתוכם יוקם פארק ציבורי גדול על שטח של 195 דונם, בצמוד לנחל גזר. התוכנית, שהוגשה על ידי רמ"י, היא על שטח כולל של 1,082 דונם, לצד מחלף נשרים בכביש 6 וממערב לכביש 1. היא מאפשרת, בין היתר, הקמת 250 חדרי מלון, אופי הבינוי במתחם יהיה של ארבע עד שש קומות.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בפברואר 2022 אישרה הוותמ"ל להפקדה תוכנית התחדשות עירונית ענקית במתחם בן-גוריון בדרום רמלה. התוכנית, שמקודמת על ידי הכשרת הישוב ועיריית רמלה, משלבת כלים שונים להתחדשות עירונית - פינוי בינוי לצד עיבוי, מחזקת ציר מרכזי בעיר, ומציעה בינוי אינטנסיבי עירוני לאורכו. היא כוללת הקמת 3,082 יחידות דיור במגוון סוגי בינוי: מגדלים בני 19 ו-25 קומות, מבנים של עד תשע קומות ובנייה מרקמית. 100 יחידות דיור יוקצו לדיור מיוחד (מעונות סטודנטים ודיור מוגן). 616 מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית יהיו דירות קטנות. בנוסף, מציעה התוכנית שטחים למסחר ותעסוקה, מקצה שטחים לצורכי ציבור ושטחים פתוחים.
במסגרת תוכנית משרד הביטחון לפנות בסיסים ממרכז הארץ לדרום, החליטה הוועדה המחוזית מרכז בנובמבר 2021 להפקיד תוכנית ענקית אחרת, להקמת שכונת מגורים על שטח מחנה רחבעם בעיר, שידוע כמפקדת פיקוד העורף. התוכנית היא על שטח כולל של כ-378 דונם, והיא ממוקמת במתחם שבין הכבישים 40 מצפון ו-431 מדרום ושכונת קריית האמנים ממזרח. התוכנית כוללת 2,500 יחידות דיור שיוקמו במבני מגורים בני 16-8 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 625 יוקצו לדירות קטנות, ובנוסף יוקצו 300 יחידות דיור לדיור מוגן. מלבד ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-77 דונם למבני ציבור, כ-7 דונמים לשטחי ספורט ונופש וכ-46 דונם שטחים פתוחים. כמו כן, בחלק הצפוני של התוכנית, יוקצה שטח של 46 דונם להקמת מתחם התעסוקה שבו יוקמו ארבעה מגדלים בני 20 קומות.
- 2.מולי 14/03/2024 10:53הגב לתגובה זותושבים מטומטמים שבחרו שוב באיש שהחזיר את רמלה אחורה שלושים שנה מה שבטוח שהוא יישאר עם כל האשפה, כל הטובים כבר עוזבים
- 1.יוסי 13/03/2024 01:06הגב לתגובה זואתה חי אוכלוסייה מבוגרת שומעים פה ושם בלילות יריות כמעט כל שבוע שבועיים מישו מת אומנם לא יהודי אבל זה לא מוסיף לסטיגמה ואין פה עבודות עם שכר נורמאלי זה טוב כי זה זול ועדיין לא רחוק מהמרכז
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
