שוק הדיור ממשיך להיות במוקד תשומת הלב. אתמול, פורסמו נתונים על כך שהיקף המשכנתאות שנטל הציבור ממשיך לרדת, בהמשך להאטה שרואים בשוק כבר תקופה. כרגע נראה כי ההאטה בשוק באה לידי ביטוי בשלל פרמטרים; נתון מדד הדיור של הלמ"ס לחודש נובמבר הציג ירידה משמעותית של 1.2%. זאת לאחר שבמשרד האוצר הציגו נתונים שהראו כי ברבעון השלישי של 2016 נרשמה ירידה חדה של 17% ברכישות דירות בהשוואה לרבעון השלישי. 

בעקבות הנתונים והתחושה שסוף סוף המחירים יורדים, Bizportal בראיון עם גיא יהודה, כלכלן בכיר במערך המחקר והאסטרטגיה בבית ההשקעות פסגות:

איך אתה רואה את הסיטואציה כרגע בשוק?

"השאלה היא כמובן האם הירידה החדה של 1.2% בעדכון הלמ"ס האחרון, זוהי הסנונית הראשונה ואנו לקראת שינוי מגמה במחירי הדיור או רק עניין נקודתי. לדעתי צריך לחכות מספר חודשים ולראות שאין עדכונים שהופכים את התמונה (נתוני הלמ"ס הנם ארעים משך 3 חודשים וצפויים לעדכון). הכי חכם כרגע זה להמתין. ובלי קשר אנחנו כבר תקופה אומרים שאנחנו מצפים לראות בקרוב מאוד התמתנות משמעותית של עליית המחירים". 

"מבחינת השוק כולו, כל הסיבות והגורמים תומכים בהתמתנות משמעותית של המחירים. לפני חודש, קצב עליית המחירים השנתי עמד על 8% בשנה, והיום הוא עומד על קצב של פחות מ-6%. כאמור, במידה ושאר הנתונים לא יעודכנו לאחור, מחירי הדיור הנם בקצב עלייה שנתי של 6% . זה אף יכול להתמתן עוד אפילו לקצב עלייה שנתי של 2%-3%. כמובן שקשה לנקוב במספרים, תוך שיש להבין שאנחנו לא מצפים לראות כאן ירידות מחירים משמעותיות לאורך זמן". 

• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התמתנות ללא ירידות מחירים בכלל? 

"להערכתנו, המגמה תהיה המשך עליות מחירים, אבל עלייה מתונה בהרבה ממה שראינו בשנים האחרונות. מכיוון שריבית המשכנתאות עולה, המשקיעים יוצאים מהשוק. כמו כן, המלאי של הדירות הלא מכורות גדול ביחס למספר העסקאות שנעשות. בהתאמה, מספר חודשי ההיצע, (החודשים שדירה ממתינה על המדף עד שתימכר) עלה משמעותית בחודשים האחרונים. כל אלו גורמים קצרי טווח יותר שמאותתים על התקררות בשוק הדיור והתמתנות בעליית המחירים. בהסתכלות לטווח ארוך יותר, כדי שנראה ירידות מחירים לאורך זמן צריך לבנות יותר, הרבה יותר. וזה עדיין לא קורה. כל עוד נתוני התחלות הבנייה ללא שינוי משמעותי כלפי מעלה, המגמה כרגע היא עדיין של עליות מחירים מתונות". 

"בעוד מספר שבועות יתפרסם נתון התחלות הבנייה לרבעון האחרון של 2016, אז נהיה יותר חכמים כשנראה לאן המגמה הזו הולכת. כרגע הנתון העדכני הוא לסוף הרבעון השלישי של 2016, אז החלה בנייתן של 51 אלף יח"ד. צריך לבנות לבנות לפחות 55-60 אלף יח"ד בשנה כדי לענות על הגידול הדמוגרפי השוטף. זה משהו שעוד לא קורה. על כן, קשה לדבר על היצע שמדביק את הביקוש ולכן ירידת מחירים זה דבר שלא יקרה".

מעבר להתייקרות המשכנתאות, מה ההסבר שלך להאטה בשוק הדיור?

"ישנם כמה דברים שקורים במקביל בשוק. העניין הפסיכולוגי קודם כל; הזוגות הצעירים וגם משפרי הדיור, הם רואים דיבורים ומעין 'הייפ' סביב הנושא של ירידת מחירים. הדבר הראשון שהם עושים, כי בכל זאת, בסופו של יום זו עסקת חייהם, זה להמתין. להבין לאן הרוח נושבת. כלומר, רבים יושבים על הגדר אבל זו לא כל התמונה בשוק, לחשוב שרק זה המצב, זה להסתכל בצורה פשטנית מידי. המצב בשוק מורכב גם בגלל המשקיעים. אנחנו רואים כאן משהו שקורה. משקיעים יוצאים מהשוק, פשוט בגלל שהם עושים את החשבון שהעסקה הזו פחות כדאית ברמה הפיננסית. בעיקר בגלל העלייה בריבית המשכנתאות. אז רבים מהם יצאו מהשוק. וחלק אחר גם ינסה לגלגל את זה על השוכרים. שזה גם משהו שאנחנו מעריכים שיקרה והשכירות תעלה בזמן הקרוב, בקצב גבוה יותר". 

• ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
• על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

"כרגע הירידה שראינו לפי הלמ"ס, זה נראה כמו משהו קצר טווח. כדי שנראה שינוי במגמה צריך לראות דברים מהותיים כמו הגברת הקצב בהתחלות הבנייה, וזה עדיין לא קורה., אבל ייתכן שייקרה בהמשך, משום שהנתונים בענף מראים יותר השקעה בתחום. בעתיד אנו מצפים לראות התרחבות משמעותית בבנייה, אבל לא רואים זאת כרגע בנתונים. וכל עוד לא רואים שינוי בנתונים, קשה לדבר על שינוי מגמה". 

"ההתמתנות לא מגיעה כעת מהמחסור בהיצע אלא מהביקוש עצמו; עליית ריבית המשכנתאות, צעדים שמשרד האוצר עושה ושהופכים השקעה בדירה לפחות אטרקטיבית. גם האפקט הפסיכולוגי בעל משקל רב, כאשר רואים ירידה אחת בפועל שמעלה סימני שאלה. גם עבור הרוכשים, הזוגות הצעירים שיושבים על הגדר וגם עבור המשקיעים שמתעורר אצלם סימני שאלה לעניין ההשבחה ורווחי ההון מדירות. ההשלכות של זה מדברות על הטווח הקצר ולכן זו התמתנות ולא משהו מאוד מהותי ולא שינוי מגמה מוחלט. המגמה עדיין תהיה עליית מחירים".