עסקת מכר דירה, שנראתה בתחילתה שגרתית לחלוטין, הסתבכה והלכה עם התקדמותה. לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם לא כובדו, התשלומים לא הועברו במועד, והמוכרים מצאו את עצמם נאלצים להתמודד עם לחצים כלכליים, הלוואות גישור ותשלומים לקבלן שמועדיהם התקרבו והלכו. אלא שבסופו של יום, אף שהקונים הפרו את ההסכם באיחור בתשלומים - ומדובר בהפרה יסודית - בית המשפט קבע כי הם לא חייבים לשלם את הפיצוי המוסכם בסכום של 150 אלף שקל, מכיוון שהעסקה עצמה לא בוטלה והושלמה עד תומה. פסק הדין, שניתן בבית משפט השלום באשקלון על ידי השופט עידו כפכפי, עוסק בשאלה שאינה נדירה בעולם הנדל"ן: האם איחור משמעותי בתשלומי התמורה מזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם, גם כשהוא בוחר שלא לבטל את ההסכם ולהשלים את העסקה. התשובה, כך מתברר, תלויה לא רק בהתנהלות הצדדים אלא גם, ואולי בעיקר, בניסוח המדויק של ההסכם.

המוכרים, בני זוג שמכרו את דירתם במסגרת עסקת שרשרת, חתמו באוקטובר 2021 על הסכם למכירת הדירה לרוכשים. גם הם, כמו הקונים, היו בעיצומו של מהלך מורכב: מכירת דירה קיימת ורכישת דירה חדשה מקבלן. ההסכם קבע מנגנון תשלומים ברור, שלפיו החלק הארי של התמורה, 930 אלף שקל, ישולם בשני שלבים: האחד עד ה-28 בפברואר 2022 כנגד מכתב כוונות מהבנק, והשני בתוך שבעה ימים מהמצאת נסח טאבו נקי וביטול המשכנתה.

אלא שבפועל, לוחות הזמנים האלה לא קוימו. לפי ממצאי בית המשפט, מכתב הכוונות האחרון הועבר לקונים ב-28 בפברואר, אך התשלום לסילוק המשכנתה בוצע רק כעבור כמעט חודש, ב-27 במרץ. גם התשלום השני, שהיה אמור להיות מועבר בתחילת אפריל, שולם בפועל רק במאי. השופט קבע בצורה חד-משמעית כי מדובר באיחור של שבועות, וכי הקונים לא הצליחו להציג גרסה עובדתית סדורה שתסביר מדוע הם לא שילמו במועד.

בית המשפט דחה את הניסיון של הקונים

בית המשפט דחה את ניסיונם של הקונים לגלגל את האחריות לאיחור לאחריותם של המוכרים, בטענה שמכתבי הכוונות היו פגומים או שתוקנו כמה פעמים. בפסק הדין נקבע כי הקונים לא הציגו ראיות לכך שהיה מדובר במכתבים לא תקינים, וכי גם אם תוקפם הסתיים ימים ספורים לפני מועד התשלום, לא היתה בכך מניעה לבצע את התשלום קודם לכן. השופט ציין בהחלטתו כי "די במכתב כוונות זה כדי להוכיח כי הקונים איחרו בביצוע התשלום", והוסיף כי גם ביחס לנסח הטאבו לא הובאה גרסה ממשית שסותרת את טענת המוכרים.

• הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
• פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לא פחות מכך, נדחתה גם הטענה המרכזית של הקונים שלפיה המוכרים הסכימו לאיחור, או ויתרו בדיעבד על זכותם לטעון להפרה. הקונים הצביעו על כך שלא נשלח מכתב התראה, שהתביעה הוגשה רק כשנתיים לאחר השלמת העסקה, ושהחזקה בדירה נמסרה להם מבלי שנדרשו לשלם פיצוי. ואולם בית המשפט קבע כי אין בכך כדי ללמד על ויתור. השופט כפכפי כתב בפסק הדין שפורסם כי "פער של שנתיים בין הולדת העילה להגשת תביעה אינו בגדר שיהוי המעיד על וויתור על זכויות", והבהיר כי גם מסירת החזקה ללא תנאי אינה שוללת את הזכות לתבוע בדיעבד. מעבר לכך, ההסכם עצמו כלל סעיף מפורש שלפיו כל ויתור או שינוי נדרשים להסכמה בכתב, והסעיף הזה עמד בצורה ברורה בפני טענות הוויתור בהתנהגות. השופט הדגיש כי העובדה שהמוכרים ביקשו להשלים את העסקה, בין היתר בשל הצורך שלהם בכספים לצורך רכישת דירה חדשה מקבלן, לא צריכה לפעול לרעתם.

עד כאן, לכאורה, התמונה ברורה: הקונים איחרו בתשלומים, הפרו את ההסכם בהפרה יסודית, ולא הוכיחו שהמוכרים מחלו על כך. אלא שבשלב הבא מגיע הטוויסט המשפטי המרכזי של פסק הדין: פרשנות סעיף הפיצוי המוסכם. בהסכם נקבע כי במקרה של הפרה יסודית "ועקב כך בוטל הסכם זה", ישלם הצד המפר פיצוי מוסכם בסכום של 150 אלף שקל. בית המשפט שם דגש על הקשר הלשוני הברור בין ההפרה לבין ביטול ההסכם, וקבע כי הזכות לפיצוי המוסכם נוצרת רק כשההפרה הובילה לביטול העסקה. השופט כתב בהכרעת הדין כי "על פניו לשון ההסכם ברורה והזכות לפיצוי מוסכם קמה רק במידה ועקב ההפרה היסודית בחר הצד הנפגע לבטל את ההסכם".

משמעות הקביעה של בית המשפט היתה דרמטית

מאחר שבמקרה זה המוכרים בחרו שלא לבטל את ההסכם, אלא להשלים את העסקה ולקבל את מלוא התמורה, גם אם באיחור, הם לא זכאים לפיצוי המוסכם. בית המשפט אף הפנה לפסק דין דומה שניתן באותו בית משפט, שבו נקבע כי כשההסכם לא בוטל, הצדדים צפו מראש נזק מוגבל בלבד בגין האיחור, ולא את הפיצוי המוגדל שנקבע למקרה של קריסת העסקה. המשמעות המעשית של הקביעה הזו היתה דרמטית מבחינת היקף הפיצוי. במקום 150 אלף שקל, נותרו המוכרים עם אפשרות לתבוע רק נזקים מוכחים שנגרמו להם בפועל עקב האיחור. כאן התמונה היתה צנועה בהרבה. בית המשפט בחן את רכיבי הנזק השונים - תשלומי ריבית והצמדה לקבלן, הלוואות גישור שנטלו המוכרים, וטענות לעוגמת נפש ואובדן ימי עבודה - ודחה את מרביתם.

• האחות ביקשה מחצית מהירושה - השופט לא הבין למה
• המסמכים הכריעו: נדחתה בקשה למס שבח היסטורי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...

השופט קבע כי לא הוכח קשר סיבתי מספק בין האיחור בתשלומים לבין עיקר חיובי ההצמדה למדד תשומות הבנייה, וכי המוכרים לא פירטו כיצד כל עיכוב בתשלום הוביל לחיוב ספציפי. לעומת זאת, הוכח כי המוכרים שילמו ריביות מסוימות לקבלן בגלל הדחייה של חלק מהתשלומים, וכן נשאו בעלויות ריבית ועמלות בגין הלוואות קצרות טווח שהם נאלצו ליטול.

בסופו של דבר, הפיצוי שנפסק הגיע לסכום כולל של כ-4,172 שקל בלבד - סכום זעום ביחס לסכום התביעה המקורי, שהגיע ליותר מ-200 אלף שקל. גם לגבי ההוצאות קבע בית המשפט כי כל צד יישא בהוצאות המשפט שלו, תוך שהוא מציין כי אף שהתביעה התקבלה רק בחלק קטן מאוד, מרבית טענות הקונים נדחו.

איחור של יום־יומיים בדרך כלל לא ייחשב דרמה גדולה, אבל כשמדובר באיחור של שבועות, ובייחוד כשמדובר בתשלומים מרכזיים בעסקה - בית המשפט בהחלט רואה בזה הפרה משמעותית. במקרה הזה האיחורים לא היו טכניים או שוליים, אלא כאלה שהשפיעו על כל שרשרת העסקה.

אם הקונים שילמו בסוף את כל הכסף, למה בכלל נחשבת הפרה?

מפני שחוזה לא עוסק רק בשאלה אם הכסף שולם, אלא גם מתי. מועדי תשלום הם חלק מההתחייבות. גם אם הכסף הגיע בסוף, איחור משמעותי עדיין יכול להיחשב הפרה, בייחוד כשברור שהצד השני הסתמך על הכסף במועד שנקבע.

אז למה בעצם המוכרים לא קיבלו את הפיצוי המוסכם?

מפני שהחוזה קבע במפורש שהפיצוי המוסכם ישולם רק אם ההסכם בוטל בגלל ההפרה. כאן המוכרים בחרו להשלים את העסקה ולא לבטל אותה, ולכן לפי לשון החוזה הפיצוי הזה פשוט לא התקיים.

האם המוכרים יכלו לבחור אחרת ולקבל את הפיצוי?

כן, תיאורטית. אם הם היו מבטלים את ההסכם בגלל האיחור, ייתכן שהם היו זכאים לפיצוי המוסכם. אבל ביטול עסקת דירה הוא צעד כבד, עם סיכונים לא קטנים, ובפועל הם העדיפו לקבל את הכסף ולהתקדם.

האם מסירת מפתח בלי מחאה נחשבת ויתור?

לא בהכרח. בית המשפט הבהיר שמסירת החזקה בדירה, גם בלי דרישה מיידית לפיצוי, לא אומרת שהמוכרים ויתרו על הזכויות שלהם. הרבה פעמים אנשים מעדיפים לסגור את העסקה ורק אחר כך לברר חשבונות.

למה בית המשפט לא פסק פיצוי גבוה יותר על עוגמת נפש?

בתי משפט לא ממהרים לפסוק כסף על עוגמת נפש בהפרות חוזה, אלא אם מדובר במקרים חריגים מאוד. כאן, למרות הלחץ והמתח, נקבע שלא מדובר בהתנהלות קיצונית או פוגענית במיוחד שמצדיקה פיצוי כזה.

מה אפשר ללמוד מהמקרה הזה כמי שעומד לקנות או למכור דירה?

שפרטים קטנים בניסוח החוזה הם לא באמת קטנים. סעיף אחד, שמקשר פיצוי מוסכם לביטול העסקה, יכול לעשות הבדל של מאות אלפי שקלים. חשוב להבין מראש מה קורה אם יש איחור, ומה המחיר של הבחירה להמשיך בעסקה.

האם פיצוי מוסכם תמיד תלוי בביטול ההסכם?

לא. יש חוזים שבהם הפיצוי המוסכם חל על עצם ההפרה, גם בלי ביטול. הכל תלוי בניסוח. במקרה הזה הניסוח היה ברור יחסית, ולכן הוא גם הכריע את התוצאה.

אם המוכרים היו תובעים מיד, זה היה משנה משהו?

כנראה שלא לגבי הפיצוי המוסכם, מכיוון שהבעיה היתה לשון החוזה ולא העיתוי. אבל ייתכן שתביעה מוקדמת יותר היתה מקלה על הוכחת נזקים מסוימים, בייחוד כאלה שקשורים לתשלומים וריביות.

ולמה בסוף הסכום שנפסק היה כל כך נמוך?

מכיוון שבית המשפט פוסק רק על נזק שמוכח במסמכים ובקשר ברור לאיחור. חלק גדול מהנזקים הנטענים לא הוכחו מספיק, וחלקם פשוט לא נבעו ישירות מהאיחור של הקונים.