כמעט שישה עשורים לאחר שנחתמו ההסכמים הראשונים ביחס למגרש קטן ברחוב הפלך בתל אביב, מצאה את עצמה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין נדרשת לשאלה שמעסיקה לא מעט בעלי נכסים ותיקים ויורשיהם: מתי בעצם נרכש הנכס. השאלה הזו, שנראית לעתים טכנית בלבד, עשויה להיות שוות ערך לעשרות ולעתים למאות אלפי שקלים במס שבח, בעקבות ההבחנה שעושה החוק בין נכסים שנרכשו לפני 31 במרץ 1961 לבין כאלה שנרכשו לאחר מכן. במקרה שנדון, הפער הכספי הגיע לכ-90 אלף שקל, אך ההשלכות העקרוניות רחבות הרבה יותר.

ההליך עסק בזכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7087 חלקה 86, נכס תעשייתי ותיק ביפו, שנמכר ב-2018 על ידי יצחק אברט ז"ל. לאחר המכירה, התגלעה מחלוקת בין המוכר - ולאחר פטירתו, אלמנתו והיורשת שלו יפה אברט - לבין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, סביב השאלה האם המכירה זכאית לשיעור מס שבח מופחת, המכונה "שיעור מס היסטורי". הזכאות לשיעור שכזה מותנית בכך שיום הרכישה של הזכות במקרקעין היה עד ה-31 למרץ 1961.

לטענת העוררת, שורשי הזכויות בנכס נעוצים עוד בראשית 1961. היא הסתמכה על כך שבבסיס חוזה החכירה שנחתם עם עיריית תל אביב ב-1964 עמד הסכם מוקדם יותר, מ-29 בינואר 1961, שאושר בידי משרד הפנים. לשיטתה, די בכך כדי לראות את יום הרכישה כיום המוקדם, ולהחיל את שיעור המס ההיסטורי. מנגד, רשות המסים טענה כי יצחק אברט נכנס לתמונה רק ב-1970, כשרכש זכויות מאחד השותפים האחרים, ולכן הוא לא עומד בתנאי החוק.

ועדת הערר, בראשות השופט הרי קירש ולצדו רו"ח מיכה לזר ועו"ד דן מרגליות, נדרשה לפרק לגורמים מסכת מסועפת של מסמכים, חלקם בני יותר מ-60 שנה. כבר בראשית פסק הדין הבהיר השופט קירש כי ההכרעה תישען על "הרשום במסמכים (הרבים) שהוגשו", וכי גם אם יינתן משקל כלשהו לעדות המאוחרת של העוררת, אין בה כדי לשנות את התמונה העולה מן הראיות הכתובות.

• הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בהסכם החכירה הראשון אין אזכור לאברט

המסמך הראשון שנבחן היה הסכם פיתוח מ-28 בינואר 1961, שנחתם בין עיריית תל אביב-יפו לבין אדם בשם נסים בכר. ההסכם התיר לבכר לתפוס חזקה זמנית במגרש לצורך הקמת מבנה תעשייתי, וקבע כי אם הוא יעמוד בתנאים, תיערך עמו בהמשך חכירה. אישור משרד הפנים להסכם ניתן במרץ 1961. אלא שכבר כאן קבעה הוועדה ממצא ברור: להסכם היו שני צדדים בלבד - העירייה ובכר, ואין בו שום אזכור ליצחק אברט או לשותפים האחרים שטענו לזכויות מוקדמות. "דבר אחד עולה בבירור מהמסמך הראשון: היו לו שני צדדים בלבד - העירייה ונסים בכר", נכתב בפסק הדין.

העוררת ניסתה להיאחז בחוזה חכירה מאוקטובר 1964, שבו הופיעו, לטענתה, שמותיהם של אברט ושלושה שותפים נוספים. ואולם כאן נוצר פער משמעותי בין עותק החוזה שהציגה לבין המסמך המקורי שאותר בארכיב של רשות המסים. בעוד שבעותק שהוגש על ידה נראו מחיקות ותוספות בכתב יד, במסמך המקורי הופיע חוכר אחד בלבד: נסים בכר. הוועדה בחנה שורה של אינדיקציות התומכות בכך, החל מהלשון שבה כתוב החוזה, שמפנה להסכם 1961 שנחתם "בין העירייה ובין החוכר", דרך כתובת החוכר שנרשמה על שמו של בכר, ועד החתימה בסוף החוזה, שנעשתה "בשם נסים בכר לפי יפוי כח נוטריוני".

השופט קירש לא חסך במלים בקביעתו כי "שוכנעתי כי הגרסה הקובעת היא זו שהוצגה על ידי המשיב, אשר הגיש מסמך מקורי מן הארכיב". הוא הוסיף בהכרעת הדין כי לא ניתן הסבר מניח את הדעת לשוני המהותי בין שתי הגרסאות של החוזה, וכי לאור נטל השכנוע המוטל על העוררת, אין די בהשערות או באמירות כלליות לגבי יושרו של המנוח.

• כשהריבית הפכה לנטל בלתי אפשרי: החלטה חריגה בהוצל"פ
• עקב מסרון בעייתי - לא תירש את בן זוגה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...

אברט מוזכר לראשונה ב-1970

המסמכים הבאים חיזקו עוד יותר את עמדת רשות המסים. כך, בהסכם מאוגוסט 1964, שבו העביר בכר את זכויותיו לארבעה קונים, לא הופיע כלל שמו של אברט. בהמשך, בהסכם מה-25 ביוני 1970, נמכרו זכויותיו של תיאודור דרכסלר - אחד מאותם קונים - ליצחק אברט. זהו למעשה הרגע הראשון שבו אברט נכנס לשרשרת הבעלות. בהסכם הזה הצהיר אברט כי הוא "קרא את החוזה עם העירייה מיום 11.10.64 הקובע את זכויות וחובות חוכרי החלקה", הצהרה שלדברי הוועדה "תהיה חסרת כל הגיון ומשמעות אם אברט עצמו היה חתום כצד על החוזה מיום 11.10.1964".

אחת הראיות המרכזיות שעליהן שמה הוועדה דגש מיוחד היתה דיווח מ-1972 למנהל מיסוי מקרקעין, שנחתם בין היתר על ידי אברט עצמו. בדיווח הזה פורט, בכתב יד, רצף העסקות: החכרת הנכס לבכר, העברת הזכויות ממנו לשותפים ב-1964, ומכירת חלקו של דרכסלר לאברט ב-1970. תרשומת פנימית של פקיד המס מאותה שנה חיזקה את אותה גרסה. "הצהרה זו, שנחתמה בין היתר על ידי מר אברט עצמו בשנת 1972, תואם לחלוטין את עמדת המשיב בערר דנן", קבע השופט בהחלטתו.

מנגד, ניסתה העוררת להסתמך על חוזה חכירה נוסף מ-2015, שבו נכתב במבוא כי החוזה המקורי מ-1964 נחתם גם עם אברט. אלא שהוועדה סברה כי מדובר בטעות או אי דיוק, שאין לייחס להם משקל מכריע. השופט קירש ציין כי שמו של דרכסלר כלל אינו מוזכר באותו מבוא, אף שמעמדו בזכויות היה ברור לפי יתר המסמכים, וכי אין באמירה מאוחרת זו כדי לגבור על "התמונה העולה בבירור מיתר המסמכים".

בסופו של יום, קבעה ועדת הערר כי "המסקנה המתחייבת מעיון במסמכים שהוגשו על ידי הצדדים היא שמר אברט ז"ל רכש את זכויותיו בנכס ביוני 1970 ולא קודם לכן", ולאור זאת הוא לא זכאי לשיעור מס שבח היסטורי בעת מכירת הזכויות ב-2018. הערר נדחה פה אחד, אם כי בנסיבות העניין, ולאור פטירת העורר והקושי הראייתי שנוצר, הוחלט שלא להטיל הוצאות משפט.

למה בכלל חשוב כל כך לדעת מהו יום הרכישה של נכס?
מכיוון שיום הרכישה קובע איזה שיעור מס שבח יחול בעת מכירת הנכס. במקרה של נכסים שנרכשו לפני סוף מרץ 1961, החוק מאפשר לעתים לשלם מס מופחת, שנקרא "מס היסטורי". אם יום הרכישה היה מאוחר יותר, גם אם רק בכמה שנים - ההטבה הזו נעלמת, והמס עשוי להיות גבוה משמעותית.

למה יורשים נתקלים לא פעם בקשיים להוכיח רכישה מוקדמת של נכסים?
משום שהם עצמם לא היו מעורבים בעסקות המקוריות, ולעתים הם מסתמכים על סיפורים, זיכרונות משפחתיים או מסמכים חלקיים. ככל שעוברות השנים, מסמכים הולכים לאיבוד, אנשים נפטרים, והיכולת להציג ראיות ברורות בכתב נפגעת. בתי המשפט ורשויות המס נותנים עדיפות למסמכים רשמיים שנערכו בזמן אמת.

האם עצם העובדה שנכס קיים עוד משנות ה-50 או ה-60 מספיקה כדי לקבל מס היסטורי?
לא. העובדה שהנכס עצמו ישן אינה מספיקה. השאלה היא מתי בעל הזכויות הספציפי רכש את הזכות שלו. ייתכן שנכס קיים עשרות שנים, אבל הבעלים הנוכחי - או מי שמכר אותו - נכנס לתמונה רק בשלב מאוחר יותר.

למה הדיווחים הישנים למס שבח ולרשויות נחשבים כל כך חזקים מבחינה ראייתית?
מפני שהם משקפים את מה שהצדדים עצמם אמרו בזמן אמת, כשהאירועים עוד היו טריים ולא היה להם אינטרס עתידי לשנות גרסה. כשאדם מדווח לרשות המסים על עסקה מסוימת וחותם על כך, קשה מאוד לטעון עשרות שנים אחר כך שהמציאות היתה אחרת.

האם ועדת הערר האמינה ליורשת או חשבה שהיא לא דוברת אמת?
לא. פסק הדין לא קובע שהיורשת אינה אמינה או פועלת בחוסר תום לב. להפך, הוועדה אף ציינה שהיא לא מפקפקת ביושרו של המנוח. אלא שבמשפט מס, אמון ותחושה אינם מחליפים מסמכים כתובים, בייחוד כשהנטל להוכיח זכאות להטבה מונח על כתפי הנישום.

האם טעויות עבר של רשות המסים יכולות לעזור לנישום אחר לקבל הטבה דומה?
בדרך כלל לא. גם אם במקרים אחרים ניתנה בטעות הטבת מס, אין חובה להמשיך בטעות רק כדי לשמור על אחידות. בתי המשפט חוזרים וקובעים שטעות אינה יוצרת זכות, בייחוד כשמדובר בכספי ציבור.

מה המשמעות של כך שהוועדה לא הטילה הוצאות על העוררת?
זו מחווה חריגה יחסית, שנובעת מנסיבות אנושיות - פטירת העורר, גילה ומצבה של האלמנה, והעובדה שהמחלוקת לא היתה גדולה במיוחד מבחינה כספית. עם זאת, ההימנעות מהוצאות לא משנה את התוצאה המשפטית עצמה.

האם פסק הדין הזה רלוונטי גם לבעלי נכסים אחרים, לא רק ליורשים?
בהחלט כן. גם בעלי נכסים חיים, שמתכננים מכירה ומבקשים להסתמך על רכישות ישנות, צריכים להבין שהזכאות להטבות מס תיבחן לפי מסמכים רשמיים ולא לפי הבנה כללית או תחושת צדק.