הסיפור הבא התחיל, כמו לא מעט עסקות נדל"ן בישראל, ברצון למכור בית ולהמשיך הלאה. בית מגורים במיתר, עסקה שנחתמה בינואר 2022, סכום של יותר מ-3 מיליון שקל, לוח תשלומים מדורג, והתחייבות ברורה מצד המוכרים להעביר נכס נקי מעיקולים. אלא שמאחורי החתימות והסעיפים המשפטיים הסתתרה מציאות מורכבת יותר: חובות עבר, הליכי הוצאה לפועל, ועיקולים שהוטלו בזה אחר זה. כשהקונים עצרו את התשלומים, והמוכרת פנתה לבית המשפט בדרישה לפיצויים מוסכמים ולדמי שכירות, נדרש השופט יניב בוקר, סגן נשיא בית משפט השלום בבאר שבע, להכריע מי באמת הפר את ההסכם, ומתי.

בפסק דין מפורט, שניתן באחרונה, קבע בית המשפט כי המוכרת היא זו שהפרה את ההסכם באופן יסודי, כבר בשלב מוקדם, כשלא הסירה עיקול שהוטל על הנכס במועד שנקבע בהסכם. בעקבות כך, נקבע כי הקונים היו רשאים לעצור את התשלומים, ולא ניתן לחייבם בפיצויים או בדמי שכירות. התביעה נדחתה, וגם התביעה שכנגד של הקונים נדחתה, אך המוכרת חויבה לשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים.

העובדות עצמן לא היו שנויות במחלוקת. הצדדים חתמו ב-11 בינואר 2022 על הסכם מכר למכירת בית המגורים במיתר. המוכרים היו בני זוג לשעבר, והקונים - זוג שרכש את הבית במחיר שנקבע על 3.075 מיליון שקל. ההסכם כלל חמש פעימות תשלום, חלקן ישירות לבנקים ולנושים, וחלקן למוכרים עצמם. כבר במעמד החתימה היה ידוע על עיקול אחד, בסכום של כ-484 אלף שקל, והקונים שילמו אותו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, כפי שנקבע בהסכם.

אלא שלאחר מכן, כך עלה מהראיות, הוטלו עיקולים נוספים על הנכס, בגין חובות של אחד המוכרים. כאן החל הסכסוך. המוכרת טענה כי הקונים חדלו לשלם את התמורה במשך כשנה, אף שתפסו בעלות על הבית והתגוררו בו, ולפיכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. היא דרשה פיצויים מוסכמים בסכום של יותר מ-300 אלף שקל, וכן דמי שכירות עבור תקופת המגורים בנכס.

• רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
• קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הכניסה לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער נזקים

מנגד, הקונים טענו כי עצרו את התשלומים כדין, משום שהמוכרים הפרו את התחייבותם החוזית להסיר עיקולים בתוך פרק זמן קבוע. לדבריהם, ההסכם קבע במפורש כי אם יוטל עיקול על זכויות המוכרים בדירה, “הקונה יהא פטור מהמשך התשלומים על פי הסכם זה עד להסרתם”. עוד הם טענו כי כניסתם לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער את נזקיהם, לאחר שהמוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם.

הסיור בדירה שברחוב ארבע ארצות בחולון נמשך דקות ספורות בלבד. הנתבעת הגיעה אליו מלווה בחמה, הקשיבה להסברים, הסתכלה סביב, וכבר בירידה במדרגות היא הבינה שמשהו כאן לא מסתדר. המחיר שנאמר לה, 1.83 מיליון שקל, לא התאים לתקציב, לא למצב הדירה, ולא למה שהיא חיפשה באותו שלב. היא חתמה על טופס תיווך, צילמה כמה תמונות, והמשיכה הלאה. כמה חודשים לאחר מכן, אותה דירה בדיוק נרכשה על ידה ובידי בן זוגה, במחיר שנמוך בכ-200 אלף שקל. אלא שאת הדרך לעסקה הסופית לא סללה חברת התיווך שהציגה את הדירה לראשונה, אלא מתווכים אחרים, שנכנסו לתמונה בשלב מאוחר יותר, ניהלו משא ומתן ממושך, והצליחו להוריד את המחיר.

פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בבת־ים בסוף דצמבר 2025, על ידי הרשם ניקולאי יעקובלב, קובע באופן חד וברור: לא די בהצגת דירה כדי להיחשב לגורם היעיל בעסקת מכר, ולא בכל מקרה שבו לקוח רוכש נכס שהוצג לו בעבר, זכאי המתווך הראשון לעמלה. במקרה הזה, קבע בית המשפט, חברת התיווך לא היתה הגורם שהביא בפועל להתקשרות בין הצדדים, ולכן היא לא זכאית לדמי תיווך.

התובעת, ארמון שיווק ויזמות נדל"ן, טענה כי הנתבעת פנתה אליה בעקבות פרסום באינטרנט, וב-22 באוקטובר 2023 הוצג לה הנכס. באותו מעמד נחתם הסכם תיווך, שלפיו במקרה של רכישת הדירה תשלם הנתבעת דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. לטענת החברה, כבר במהלך הביקור הביעה הנתבעת עניין בדירה, שאלה על המחיר ועל זהות המוכר, ואף ציינה כי תרצה להגיע לביקור נוסף עם בן זוגה. נציג התובעת הסביר כי קיימת גמישות במחיר, והציע לקבוע פגישה מסודרת לצורך משא ומתן.

מבחינת התובעת היא היתה הגורם היעיל

אלא שמכאן ואילך, כך לפי גרסת התובעת, הדברים החלו להיתקע. הנתבעת, נטען, הפסיקה להשיב לפניות, לא חזרה לשיחות טלפון, ולא הגיעה לפגישות שתואמו. רק כחודש וחצי לאחר מכן, בדצמבר, היא פנתה בשאלה האם הדירה עדיין משווקת והאם חלה ירידת מחיר. גם אז, טענה התובעת, נעשו ניסיונות להזמין את הנתבעת לפגישה, אך ללא הועיל. בסופו של דבר, כך נודע לה, הדירה נמכרה לנתבעת ולבן זוגה במחיר של 1.65 מיליון שקל. מבחינת התובעת, לא היה ספק: היא זו שהכירה לנתבעת את הדירה, היא זו שפתחה את הדלת לעסקה, ולכן היתה הגורם היעיל - גם אם ההשלמה נעשתה באמצעות אחרים.

• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתבעת הציגה תמונה שונה לחלוטין. לדבריה, כבר מהביקור הראשון היה ברור שהמחיר אינו ריאלי מבחינתה. הדירה נזקקה לשיפוץ נרחב, בן זוגה היה במילואים, והמסר שהיא קיבלה מהמתווך היה חד־משמעי: זה המחיר, ואין על מה לדבר. גם בהודעות שנשלחו בהמשך לא הוצג מחיר נמוך יותר, ואף צוין כי הצעה של 1.71 מיליון שקל נדחתה על ידי המוכר. בנסיבות האלה, טענה הנתבעת, לא היה טעם להמשיך באמצעות התובעת.