נדלן בנייה דירה
צילום: נתנאל אריאל
מחירי הדירות לאן

לראשונה: החוב על המשכנתאות בישראל חצה בחודש יוני את ה-500 מיליארד שקל

המשכנתא הממוצעת החדשה ירדה מעט ל-988 אלף שקל בחודש יוני, אבל זו נחמת עניים; למרות העלאות הריבית של בנק ישראל הביקוש למשכנתאות עדיין גבוה מאוד (זינוק של 43% ב-3 שנים). עם זאת - מאז חודש אוגוסט (עוד לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים) יש ירידה בעסקאות החדשות. התאחדות יועצי המשכנתאות: "בחודשים הקרובים נראה המשך ירידה בעיקר במספר המשכנתאות"

נתנאל אריאל | (12)

לראשונה, בחודש יוני החוב על המשכנתאות של כלל הציבור בישראל חצה את החצי טריליון שקל ועומד על 505.3 מיליארד שקלים, חצי מהחוב הלאומי של ישראל (שחצה השנה את הטריליון שקל). בישראל יש כמעט מיליון משכנתאות פתוחות (993.4 אלף משכנתאות פתוחות). כלומר, כמיליון משפחות בישראל משלמות מדי חודש משכנתא וגובה החוב הממוצע של כל משפחה עומד על כ-500 אלף שקל. המספר הזה כולל בתוכו גם את אלה שלוקחים היום משכנתאות חדשות וגם כאלה שנמצאים לקראת סיום פירעון המשכנתא ולכן כבר כמעט סיימו לשלם את החוב שלהם.

למעשה, משכנתאות חדשות בישראל נלקחות בגובה ממוצע של כמעט מיליון שקל, 988 אלף שקל ליתר דיוק, זינוק של 43% ב-3 שנים בלבד. המשמעות היא גם שהחוב הכולל רק הולך וגדל. למעשה, בעשור האחרון החוב זינק ב-140%, מגובה של 212 מיליארד שקלים, אי שם ב-2012.

בחודש יוני נטל הציבור בישראל משכנתאות בהיקף של 11.88 מיליארד שקל, נמוך רק במעט מהשיא של 13.43 שנרשם בחודש מרץ האחרון. עדיין מדובר על רמות גבוהות מאוד - רק לפני מספר שנים הממוצע החודשי של נטילת משכנתאות חדשות עמד בכלל על 5 מיליארד שקלים בחודש.

בנק ישראל העלה את הריבית בחדות בחודשים האחרונים והצפי הוא להמשך עליית הריבית. המשמעות היא קפיצה בהחזר החודשי של הציבור - ולא מדובר על כסף קטן, אלא על תוספת של יותר מ-800 שקל להחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות.

מאז חודש אוגוסט 2021 - ירידה בקצב מכירת הדירות בישראל. הרבה לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים

על פי הלמ"ס, בחודש מאי נרשמה עלייה של 18% בכמות הדירות שנמכרו - אבל המגמה היא ירידה. מדובר בירידה של 19% לעומת חודש מאי 2021, וירידה חודשית של 3.3% מאז חודש אוגוסט. בראייה לטווח זמן רחב יותר מדובר אכן עדיין בעלייה כאשר בין יוני 20' למאי 21' נמכרו בישראל 51,249 דירות, ובין יוני21' למאי 22' נמכרו 55,594 דירות – עלייה שנתית של 8.5%. גם בכמות הדירות המבוקשת, הכוללת גם את הדירות שלא נמכרו, נרשם גידול 10.1% מאפריל למאי השנה.

הממשלה תגיד לכם שהמגמה השתנתה רק אחרי העלאת מס הרכישה על המשקיעים בחודש נובמבר-דצמבר (ועוד לפני העלאת הריבית ע"י בנק ישראל), אבל בפועל ניתן לראות בגרף שהמגמה משתנה כבר בחודש אוגוסט. מדובר על קצב ירידה חודשי של 3.3%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הריבית עולה - ואיתה ההחזר לנוטלי המשכנתאות. מנגד - היקפי המשכנתאות צפויים לרדת ככל שהריבית תעלה - כי החזרי המשכנתאות מתייקרים

בנק ישראל צפוי להמשיך ולהעלות את הריבית (כדי להתמודד עם האינפלציה). עלייה משמעותית נוספת בריבית צפויה להביא לירידה משמעותית יותר בהיקפי המשכנתאות שהציבור ייטול. 

קצב המשכנתאות בשנה הנוכחית: 140 מיליארד שקל בשנה אחת. אבל זה צפוי לרדת בהמשך השנה

במחצית הראשונה של 2022 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 69 מיליארד שקל - נתון מדהים לאור העובדה שבשנת 2020 נטל הציבור 78 מיליארד שקל בשנה כולה - וזו הייתה שנת שיא בנטילת משכנתאות חדשות. ב-2021 נטל הציבור 114 מיליארד שקל בשנה כולה. המשמעות - בינתיים קטר הנדל"ן ממשיך לדהור. הצפי הוא לירידה בהמשך השנה אבל נכון לעכשיו מדובר בקצב עצום של 140 מיליארד שקל בשנה. 

הריצה של הציבור אל הבנק (במקרה הזה לא כדי למשוך כסף אלא כדי לבקש הלוואות) במהלך השנה האחרונה הובילה את מחירי הדיור לזינוק של יותר מ-16% בשנה האחרונה. 

נחזור ונדגיש: ציבור נוטלי המשכנתאות נמצא במילכוד 22

בעיה נוספת של נוטלי המשכנתאות היא שהנתח שלקח הציבור במסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן (האינפלציה) יורד בהתמדה ועומד על 25% מכלל המשכנתאות, בעוד החלק שלווה הציבור בריבית שאינה צמודה למדד ממשיך לעלות ועומד על יותר מ-74% מהיקף המשכנתאות. מצד אחד: הציבור מקטין חשיפה לחלק שתלוי באינפלציה, מצד שני הוא מגביר את הסיכון של עליית הריבית. - מאחר שגובה המשכנתאות שהציבור נוטל רק הולך ועולה. ריבית בנק ישאל וגם האינפלציה בעליה - מדובר במלכוד 22 של הציבור ולא ברור שיש ברירה. איך נצא ממנו? סביר להניח שצורה זו או אחרת של משבר כלכלי. 

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אלי 27/07/2022 11:03
    הגב לתגובה זו
    הדירה לבנק המשכנתא נמחקת, בארצנו היקרה הבנק ימכור את הדירה בהפסד ואת היתרה לכיסוי המשכנתא האומללים ישלמו כל חייהם.
  • 8.
    הריבית על המשכתאות 25 מיליארד ש"ח לשנה . (ל"ת)
    לילי 27/07/2022 09:38
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    תרחיש סביר ביותר 25/07/2022 21:09
    הגב לתגובה זו
    האוכלוסיה בארץ גדלה בקצב היסטרי וכל עוד הריבית לא תגיע ל 10% (מה שלא סביר בעליל) המחירים ימשיכו לעלות. רחמים על מי שיכל לקנות וישב על הגדר, כי אחרים התמנפו וקנו במקומו.
  • 6.
    אילן 25/07/2022 17:55
    הגב לתגובה זו
    פעם היו מגיעים בספינות לאפריקה חוטפים את התושבים שלהם לוקחים אותם לארצות אחרות ומוכרים אותם להיות עבדים , היום לא צריך את זה פשוט גורמים לאנשים לקחת הלוואות מטורפות למימון מחירי הבתים המטורפים בישראל , וכך באופן חוקי תושבי מדינת ישראל נהפכו לעבדים !
  • 5.
    דוד 25/07/2022 17:52
    הגב לתגובה זו
    לא ברור אך 500 מילארד ..כל מילארד זה 1000 משפחות .לפי כתבה בישראל רק לחצי מיליון משפחות יש משכנתה , לא ברור
  • כי לא לכל אחד יש משכנתא של מיליון שקל. רק לחדשים (ל"ת)
    שמעון לביא 25/07/2022 17:58
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אדם 25/07/2022 16:54
    הגב לתגובה זו
    לא יסכן את חייו עבור מדינה שהוא לא יוכל לחיות בה בגלל מחירי הדיור ויוקר המחיה.
  • בוקר טוב מאוחר מדי (ל"ת)
    TL 27/07/2022 22:41
    הגב לתגובה זו
  • יש כושר קניה (ל"ת)
    כל עוד אנשים קונים 25/07/2022 22:45
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רועי 25/07/2022 15:03
    הגב לתגובה זו
    שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא ניצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס ביבי לא נישכח ולא ניסלח
  • 2.
    נעם 25/07/2022 14:56
    הגב לתגובה זו
    החובות של משקי בית וחברות הם עצומים, ללא יכולת לעמוד בהחזר.זו בועה שתתפוצץ.
  • 1.
    אבי 25/07/2022 14:33
    הגב לתגובה זו
    הריבית תגיע ל 7 אחוז תוך שנתיים
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.