רבות דובר השבוע על כוונת רשות המיסים למסות קבלנים בגין מלאי דירותיהם הלא מכורות. בואו לרגע נניח שיש כוונה באמת לעשות כן, מה ההשפעה שתהיה על מחירי הדירות?.

כרקע לעניין, נתחיל מנושא התחלות הבנייה (וצמצומן לכאורה). התחלות הבנייה שהצטמצמו בשנה האחרונה מכ-55 אלף ב-2016 לכ-48 אלף ב-2017 (ודווקא חזרו לעלות ב-2018) תבשלנה לדירות שרק תמשכנה להיערם במלאים באין קונים. הסיבה לכך פשוטה: הצורך הטבעי בהתחלות הבנייה שעונה לגידול הדמוגרפי בישראל הוא בסך הכל 30-35 אלף (למרות כל שטיפת המוח מצד בעלי אינטרס למיניהם שמנפחים מספרים אלה).

מדוע אם כן בנו ובונים עדיין יותר?

במילה אחת  - משקיעים. הצעירים לא "מתאפקים" אלא ממשיכים לקנות כבשנים עברו. מי שנטש את השוק אלה ממש לא הצעירים אלא המשקיעים. הם אלו שעשו תפנית 180 מעלות, מותירים את הקבלנים הלא ערוכים, בעודף הצע אדיר. חמור מזה מבחינת הקבלנים - ה"משקיעים" שהיו לקוחות נאמנים לא רק שהפסיקו לרכוש דירות אלא מחזירים לשוק את מה שרכשו עד כה, ומתחרים איתם כעת על לקוחות.

לנוכח זאת, הצמצום בהתחלות הבנייה הוא בסך הכל תגובה טבעית לירידה החדה בביקוש שנגרמת כאמור עקב נטישת המשקיעים אך אין בכוחה לשנות את מגמת ירידת המחירים, אלא רק לעדנה מעט (ורק לאחר כשנתיים-שלוש, עת התחלות הבנייה מבשילות לגמר בנייה, ואז כבר מצב המקרו יהיה שונה ממילא).

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם הקבלנים באמת יכולים לעצור את התחלות הבנייה?

בשוק ישנם קבלנים חזקים יותר ועם "שומנים" מימי הגאות וישנם כאלה חלשים יותר הסובלים קשות מבעיות תזרים. הקבלנים ובעיקר החלשים ביניהם, אינם מסתערים כבר על כל היתר בנייה, לא ממהרים לבנות. כל השקעת כספים, אם על היתרי בניה (אם בעבר היו מסתערים עליהם כמוצאי שלל רב, הנה השנה 13 אלף היתרים כלל לא מומשו!) ואם על בנייה מואצת - כרוכה בעלויות אשר סופן במקום להניב דירות הנמכרות כבימים עברו, סופן למלא את המדפים הגדושים ממילא ולהקשות עוד יותר על התזרים.

להגיד שמסיבה זו כדאי להם לעצור כליל את התחלות הבנייה? ממש לא. לקבלנים יש ציוד, יש משרדים יש צוות עובדים וכו', הם לא באמת יכולים להשבית את כולם ולהפסיק לבנות. כדי לשמר את העסק חי וכדי לנצל ממילא את העלויות בהחזקתו - יש לבנות, או כאמור לשחרר את כולם ולפרק העסק.

אין באמת שלב ביניים. הקבלנים כיום משולים לאדם שנסחף בים ומשתדל להשאיר את הראש מעל למים במינימום מאמץ עד שיגיעו להצילו (תקוות שווא ש"ביקוש כבוש" פתאום יתפרץ, או ש"מחיר למשתכן" תיעלם מהעולם וכו'). הבנייה שקולה לפעולת הנשימה ההכרחית וכושר ההישרדות של כל אחד ואחד מהם תלוי ב"שומנים" שאגר בתקופת הגאות.

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

בטווח הארוך - מה מתכננים הקבלנים?

כיום קיים מס קרקעות על הקרקעות ברשותם (אגב, מס רכוש\קרקעות מקובל ברוב מדינות העולם). העניין היחיד הוא שבישראל אחוז זה נתון לשינוי. ועל איזה שיעור עומד כיום אחוז זה? 0%. כן, קראתם נכון. אגב, עד שנת 2000 השיעור כן היה אפקטיבי ועמד על 1%, אך מאז מישהו ביטלו הלכה למעשה. קרקע היא המשאב היחיד בעולם שלא ניתן לייצר ממנו יותר והיא גם המשאב היחיד שלא מתכלה לעולם.

נוסיף למשוואה את העובדה כי הקרקע אינה ממוסה והיא הופכת להיות ההשקעה הטובה ביותר שיש. ואכן משנת 2000 ,זמן ביטול המס, ועד היום עלה מחיר הקרקעות בישראל במאות אחוזים. בפרט באזור הביקוש עלו המחירים בשיעור של לא פחות מכ-1000%(!!). קבלנים ויזמים שרכשו קרקעות בשנים אלה עשו את עסקת חייהם מבלי להזיז אפילו טרקטור אחד.

עד כדי כך השפיע ביטול המס, עד כי הספסרות בקרקעות הפכה להיות "הבוננזה" האמיתית של היזמים והקבלנים וה"כסף הגדול", ממש לא עצם בניית הדירות עצמן (אגב, הסיבה להתנגדותם הכה חריפה ל"מחיר למשתכן" היא מכיוון שהפרויקט מקבע מחיר קרקע נמוך ולפיכך "חותך" גם בשווי קרקעותיהם).

לפיכך, התפתחה אצל הקבלנים אסטרטגיה אינטואיטיבית - לבנות במשורה, וממש לא למהר למכור. להפך! כל זמן שדירה מתעכבת על המדף ערך הקרקע עליה היא יושבת עולה ולפיכך עולה גם ערכה! הסיבה היחידה שמשתלם בכלל למכור דירה היא בשביל התזרים. לכן, כדאי לקבלנים למכור מעט דירות במחיר גבוה על פני הרבה דירות במחיר נמוך יותר.

את כל האסטרטגיה הזאת הקבלנים עוטים במסך עשן ומתרצים את מחירי הדירות הגבוהים "מכיוון שאין מספיק קרקעות במדינה" (ברור, אותן קרקעות ובמיוחד אלה שנרכשו על ידם באזור המרכז מסופסרות על ידם).

לסיכום, ה"בוננזה" היא מחיר הקרקע הגואה לנוכח העדר מס קרקעות, התזרים הוא השחרור האיטי של הדירות מופקעות המחיר וסיפור הכיסוי התקשורתי הוא טיפוח עניין המחסור המלאכותי שכל כולו נוצר עקב ספסרותם של הקבלנים עצמם בקרקע.

בהמשך, הם כמובן מעמיסים את מחיר הקרקע על מחיר הדירה הנמכרת, למרות שכאמור רובם המכריע קנו אותה במחיר זול משמעותית ממחירה כיום, לא לפני שהם כמובן מפנים אצבע מאשימה למדינה שלכאורה היא היחידה שקבעה את מחיר הקרקעות ולהם אין בכלל יד ורגל בעניין והם אפילו לא מרוויחים מכך.

אם כן, מה משמעות מיסוי דירות לא מכורות?

באופן גס הקבלנים החזקים יותר הם אלה שצברו מלאי קרקעות סמוך יותר לשנת 2000 ואילו החלשים יותר הם אלה שרכשו אותם רק בשנים האחרונות ואשר רגישים מאד למחירן.

הקבלנים "החזקים" יותר, מן הסתם פחות יילחצו מהמיסוי. הם מנהלים מלחמת חורמה תודעתית ולא מוכנים לוותר בקלות על "התרנגולת המטילה ביצי זהב". מבחינתם הורדת מחירי הדירות משמעותה פריצת הסכר שיוביל גם לירידת מחיר הקרקעות וזה מה שקריטי עבורם.

לעומתם, הקבלנים החלשים נמצאים כבר היום בקשיים. הם קורבנות של אותה שיטת פירמידה שעמיתיהם יצרו, מאחר הם קנו את הקרקעות בשנים האחרונות ממש במחיר שיא. מצד אחד מיסוי המלאים הלא מכורים שלהם יכביד עליהם עוד יותר ויקטין עוד יותר את התזרים שלהם, אבל מן הצד השני, זירוז מכירת המלאים הקיימים שלהם במצב הנוכחי פירושה הורדת מחירים עד לכדי הפסדיי השקעה ואי עמידה בהתחייבויות מול המימון הבנקאי.

כיצד הם יתנהגו? חלקם יפשוט רגל, חלקם פשוט יעדיף לצמצם עוד יותר בנייה וחלקם אולי באמת יוריד מחירים וייפטר מהמלאי אבל לא ימהרו לחדשו והמכירות יעברו רק לפריסייל כדיי להימנע ממיסוי. כלומר יש במיסוי אלמנטים מעורבים על שוק הנדל"ן ולא ממש ידוע לאן זה יוביל. האם הוא ילחץ יותר לירידת מחירים או דווקא יגרום לצמצום בנייה מסוים שהוא תופעה פחות רצויה לצורך הורדת המחירים?

לנוכח הנכתב כאן מתברר שהשאלה כלל לא רלבנטית מאחר ומדובר ב"פתרון" שהוא לכל היותר "חצי עבודה" במקרה הטוב ונזק במקרה הרע. השאלה האמיתית שצריכה להישאל היא האם מי ממקבלי ההחלטות במדינת ישראל מעוניין באמת בפתרון משבר הדיור. הפתרון למשבר הדיור שעל חלק עצום ממנו אחראי האי מיסוי קרקעות - הוא כמובן עדכון שעורו מ-0% לשיעור אפקטיבי! בצורה זו כל  "המכונה" באמת תתחיל לנוע בכיוון הרצוי.

ערך הקרקע יירד ממילא וקבלנים הדוגרים עליה ימהרו לבנות עליה עקב המיסוי, הדירות שייבנו כבר לא יאגרו במלאים, על מנת לא להמשיך לשבת על קרקע ממוסה שערכה רק ממשיך לרדת, ומחיר הקרקע אשר "יגולגל" ממילא לרוכשים כבר לא יהיה כה מופקע. בצורה זו גם "בוני הארץ" יגשימו את הייעוד הכלכלי-חברתי-שמי האמיתי שלהם, יעסקו ויימדדו על פי בניית הארץ ולא על פי הספסרות בה.