שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

חברת אזורים אזורים -0.63%   מודיעה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשטח של כחמישה דונם בבאר יעקב; על פי התכנון הקיים, החברה מעריכה כי ניתן יהיה להקים במתחם כ-147 יחידות דיור וכן שטחי מסחר בהיקף של כ-870 מ"ר. התמורה הכוללת בגין הקרקע מוערכת בכ-96 מיליון שקל בתוספת מע"מ, ולצדה עלויות פיתוח ופיקוח בהיקף של כ-30 מיליון שקל (כולל מע"מ). 

אזורים צפויה לממן את העסקה באמצעות שילוב של הון עצמי ומימון חיצוני, לרבות מימון בנקאי או מוסדי. במסגרת המכרז אזורים התחייבה להשלים את בניית הפרויקט בתוך 5 שנים ממועד הזכייה.

מבחינת המחירים בבאר יעקב, לאחר שיא במחיר החציוני שהגיע ברבעון השני של 2024, ובו המחיר עמד על 2.87 מיליון שקל לדירה, המחירים במגמת ירידה וברבעון הראשון של 2025, החציון היה 2.83 מיליון שקל.

הנה כמה עסקאות מהתקופה האחרונה: בספטמבר נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר ב-3.77 מיליון שקל, עם מחיר של 37,700 שקל למ"ר. ביוני נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 92 מ"ר ב-2.57 מיליון שקל, עם מחיר של 27,880 שקל למ"ר. במאי נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 94 מ"ר ב-2.52 מיליון שקל, עם מחיר של 26,755 שקל למ"ר.

• אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
• אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה המבצע האחרון שהציעה אזורים? 

לאחרונה אנחנו עדים לשלל מבצעים יצירתיים שהגיעו, לאחר שבנק ישראל בלם את עסקאות ה-80/20 וה-90/10, ומטרתם היא לעורר את השוק, מבלי לפגוע במחיר הרשמי. אם המחירים הרשמיים היו יורדים בהתאם לשווי ההנחות, הלמ"ס היה מראה ירידה של קרוב ל-10%, אבל הקבלנים יצירתיים והלמ"ס לא, וכך ע"פ הלמ"ס המחירים ירדו ב-2% בלבד.