שוק המשרדים - איפה הכי יקר היום לשכור קומה בתל אביב?

חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, המהווה את זרוע הפעילות המקומית של חברת Cushman & Wakefield מפרסמת היום (א') את סקירתה לשוק המשרדים למחצית השנייה של 2016. מהנתונים עולה כי דמי השכירות בת"א עמדו במחצית השנייה של 2016 על כ-102 שקל למ"ר בממוצע. 

מאינטר ישראל ציינו כי הסקירה מבוססת על כ-2.6 מיליון מ”ר שטח משרדים ב-153 מגדלים יוקרתיים בגוש דן. לצורך הניתוח הסטטיסטי, הם התבססו על מדגם שכלל 78 מגדלים בשטח כולל של 1.8 מיליון מ"ר. "לא כללנו מגדלים המשמשים דייר בודד או מספר מצומצם של דיירים ואין בהם תחלופה של דיירים", ציינו מהחברה.

תוצאות סקירת המשרדים על פי אזורים שונים בתל אביב

• ציר רוטשילד- "ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה", ציינו מהחברה והוסיפו כי בחציון המסוקר נותרו דמי השכירות הממוצעים על כ-112 שקלים למ"ר כפי שנרשמו בחציון הקודם.
• ציר שאול המלך-  נרשמה ירידת מחירים בחציון המסוקר. המחיר הממוצע ירד לכ-109 ש"ח למ"ר לעומת מחיר ממוצע של כ-111 שקל למ"ר בחציון הקודם. "למרות ירידת המחירים ציר שאול המלך שומר על רמת מחירים גבוהה - שני לציר רוטשילד", צינו מאינטר ישראל.
• ציר מנחם בגין- רשם קפיצה במחיר על פי הסקירה, כאשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-107 שקלים למ"ר זאת לעומת 103 שקלים למ”ר שנרשם בחציון הקודם.
• ציר יגאל אלון – נרשמה עליה מתונה בדמי השכירות מכ-97 שקלים למ”ר בחציון הקודם לע-98 שקלים למ"ר בחציון הנוכחי.
• מתחם הבורסה ברמת-גן – עלה לרמה של כ-93 שקל למ”ר לעומת כ-91 שקלים למ"ר בחציון הקודם. אינטר ישראל ציינו כי "המשך עליית המחירים משקפת את ההשפעה הניכרת של מגדל אמות אטריום". 
• קו החוף – דמי השכירות הממוצעים ירדו לכ-78 שקלים למ"ר לעומת 81 שקלים למ"ר בחציון הקודם.
• בני ברק – המחירים ירדו במעט, בחציון הנוכחי המחיר הממוצע עומד על 78 שקלים למ"ר לעומת כ-79 שקלים למ"ר בחציון הקודם.
• מתחם רמת החייל – המחיר הממוצע עלה ל-74 שקלים למ"ר, לעומת 71 שקלים למ"ר בחציון הקודם.

עוד עולה מהנתונים כי שיעור התפוסה עלה במעט והגיע לכ- 97.4% בחציון השני של השנה, כולל בני ברק ורמת החייל, לעומת שיעור תפוסה של כ-97.1% בחציון הקודם. דמי השכירות החודשיים הממוצעים (ללא בני ברק ורמת החייל) עלו בכ-2.3%  לרמה של כ-101.5 שקל למ”ר לעומת  99.2 ש"ח למ"ר בחציון הקודם.  יחד איתם, דמי השכירות עלו בשיעור מעט מתון יותר של 1.7%  לרמה של 94.7 שקלים למ"ר בחציון הנוכחי לעומת 93.1 שקלים למ"ר בחציון הקודם.

התחזית: 1.1 מיליון מ"ר משרדים בשנת 2020 נתוני הסקירה מציגים כי במהלך שנת 2016 נוספו עוד כ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים Class A.  נכון לדצמבר 2016, ישנם כ-45 אלף מ”ר פנויים בצירי המע”ר המסוקרים. בשנת 2017, עתידים להתווסף לשוק המשרדים כ-480 אלף מ"ר. בשנת 2018, כ-180 אלף מ"ר, בשנת 2019 כ-50 אלף מ"ר וב- 2020 כ-380 אלף מ"ר ובסה"כ, כ -1.1 מיליון מ"ר.

• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• סימני התאוששות? קרנות הריט על משרדים בארה"ב עם תשואה טובה יותר מה-S&P 500

חברת אינטר ישראל הוסיפו בהתייחס לנתוני העתיד: "התחזית היא לעודף שטחי משרדים של מעל ל-500 אלף מ"ר בסוף 2020, דבר שיוביל לירידת מחירים. יחד עם זאת, יש להבחין הבחנה ברורה בין שטחי משרדים הנמצאים בבניינים בבעלות יחידה לבין שטחים מרובי בעלים. אנו מעריכים כי תירשם ירידה בדמי השכירות אולם זו תהיה מתונה הרבה יותר בבניינים בבעלות יחידה".

מחירי המשרדים מחוץ לתל אביב עוד עולה מהסקירה כי לאחר שהמחירים במשרדים בהרצליה זינקו בכ-31% בשנתיים האחרונות, כעת במחצית השנייה של 2016 יש כבר ירידה של כ-5.3% למ"ר. המשמעות היא שהעלות היא 95 שקלים למטר לעומת 100 שקלים למ"ר במחצית הראשונה של 2016. בנתניה לעומת זאת, נרשמה עליה של כ-6% מ-53 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2016 לכדי 56 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2016.

המשרדים בפתח תקווה עלו במחצית השנייה של 2016 בכ-3%. ירידות של 4% במשרדים בראש העין, סובב נתב"ג גם כן נרשמה ירידה של 4.5%, כפר סבא ירידה של 1.2% ורעננה עם ירידה של כ-4% במחצית השנייה של 2016 בהשוואה למחצית הראשונה.  "בתחילת 2017 יתווספו שטחי משרדים יוקרתיים, בהיקף של כ-250 אלף מ"ר (וכ-500 אלף מ"ר בכל 2017)", מציין יורם בלומנטל, שותף מנהל באינטר ישראל. "להערכתנו ההיצע הנוסף ישפיע על המחיר הממוצע, כאשר מגדלים קיימים יצטרכו להתחרות ביתר שאת מול המגדלים החדשים. יחד עם זאת, יש להבחין הבחנה ברורה בין שטחי משרדים הנמצאים בבניינים בבעלות יחידה (עזריאלי, אמות, גב ים ועוד) לבין שטחים מרובי בעלים (קבוצות רכישה בעיקר). אנו מעריכים כי תירשם ירידה בדמי השכירות אולם זו תהיה מתונה הרבה יותר בבניינים בבעלות יחידה", הוסיף בלומנטל. 

• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"