לא יאמן: שכר הדירה הממוצע בת"א זינק ב-40% תוך 4 שנים, ל-5,174 שקלים
הזינוק במחירי הדירות החל משנת 2009 בשיעור ריאלי של כ-50%, הותיר רבים שידם אינה משגת להשיג הון עצמי ראשוני לרכישת דירה לחסדיהם של משקיעי הנדל"ן, כלומר לשוק השכירויות. לפי מדד המחירים לצרכן
ברמה הרבעונית, שכר הדירה רשם עלייה של 1.44% מרמה ממוצעת של 3,411 שקל ברבעון הראשון ל-3,460 ברבעון השני. העלייה החדה ביותר נרשמה בדירות 4.5-5 חדרים לרמה ממוצעת של 5,279 שקל כאשר בדירות 1.5-2 חדרים נרשמה ירידה זניחה של 0.09%.
ומה קרה באזורים המרכזיים בארץ? בתל אביב, העיר המבוקשת ביותר לשכירויות במדינה, נרשם גידול של 2.27% בשכר דירה לרמה ממוצעת של 5,174 שקל כאשר בדירות ה-4.5-5 חדרים נרשם הגידול החד ביותר בשיעור של 3.31% לרמה ממוצעת של 7,826 שקל. באזור השרון נרשמה עלייה של 1.38% לרמה ממוצעת של 4,075 שקל, באזור חיפה נרשמה עלייה של 1.13% לרמה של 2,324 שקל, באזור המרכז וסובב ירושלים נרשמה עלייה של 1% לרמה של 3,397 שקל, בדרום עלתה השכירות ב-0.63% לרמה של 2,415, באזור הצפון עלה המחיר 0.43% לרמה של 2,276, בגוש דן עלה 0.36% לרמה של 3,580 שקל ואזור הקריות וחיפה נותר ללא שינוי עם 2,141 שקל.
עלייה של 8.38% בשנה בתל אביב
בשנה החולפת נרשמה בסך הכול עלייה של 5.84% בשכר דירה כאשר גם כאן הגידול החד ביותר נרשם בדירות 4.5-5 חדרים (8.09%). בתל אביב נרשם זינוק של 8.38%, באזור השרון 4.76%, בירושלים 4.68%, באזור המרכז וסובב ירושלים 4.24%, בדרום 3.81%, בצפון 3.6%, בגוש דן 3.57%, בחיפה 3.27% ובאזור הקריות חיפה נרשם גידול של 2.38%.
ומה קרה לשכר הדירה מאז הרבעון השני של 2009? מתברר שהרבה: שכר הדירה הממוצע בישראל זינק 29% מרמה של 2,685 שקל ב-2009 לכאמור 3,460 שקל ב-2013. בדירות הגדולות (4.5-5 חדרים) נרשם זינוק של 32.4% בשכר הדירה, בדירות 2.5-3 חדרים נרשמה עלייה של 27%, בדירות 1.5-2 חדרים נרשמה עלייה של 26.7% ובדירות 3.5-4 חדרים נרשם גידול של 24.6% בשכר הדירה.
ירושלים עלתה הכי פחות מ-2009
תל אביב רשמה זינוק של 39.1% מ-2009 מרמה ממוצעת של 3718 שקל לכאמור 5,174 שקל. העלייה החדה ביותר נרשמה בדירות הקטנות של 1.5-2 חדרים (39.73%) כאשר בדירות 3.5-4 חדרים נרשמה עלייה של 28.8%.
באזור השרון נרשם בארבע השנים האחרונות זינוק של 31.7% בשכר הדירה, באזור הקריות-חיפה נרשמה עלייה של 30.6%, בחיפה 28.6%, בדרום נרשמה עלייה של 26.3%, במרכז וסובב ירושלים ובאזור הצפון נרשמה עלייה של 25.7%, בגוש דן 23.5% ובירושלים 17.5%.
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.דור שלם לא יוולד 19/08/2013 19:40הגב לתגובה זודור שלם לא יוולד עקב אי יכולת כלכלית של ההורים להגדיל את הדירה להחליף רכב ולשלם לגנים.
- 5.מחירי בלוף בתלבלוף (ל"ת)כלכלן 19/08/2013 10:19הגב לתגובה זו
- 4.כל יום בלוף לפראייר=תתעוררו=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ!!!!! (ל"ת)נדלן=דמגוגיה לפראייר 18/08/2013 14:30הגב לתגובה זו
- 3.פראיירים לא מתים אלא רק מתחלפים (ל"ת)אייס 18/08/2013 14:24הגב לתגובה זו
- 2.ליאור 18/08/2013 13:38הגב לתגובה זוולהפך, זה חשבון פשוט מאוד.
- 1.ofir2000 18/08/2013 13:12הגב לתגובה זואם אני מוכר מוצר X ואני מקבל 20 טלפונים ביום מאנשים שמעוניינים לקנות את המוצר ברור שאני אעלה את המחיר שלו. אם אני לא אקבל שום טלפון במשך חודש ברור שאני אוריד את המחיר שלו. בשורה התחתונה הכל עניין של היצע וביקוש. אם השוכרים יחזרו להורים לתקופה של חצי שנה המשכירים יתחחנו שהשוכרים ישלמו גם חצי מחיר ממה שהם מקבלים עכשיו.
- קלקלן 18/08/2013 21:29הגב לתגובה זואבל מה יקרה כשכולם חחזרו לשוק??? פפפחחחחחח............
- נוחי 18/08/2013 13:55הגב לתגובה זואנשים צריכים גם לגור איפשהו
- ofir2000 18/08/2013 14:08אם כל השוכרים היו מתאגדים יד אחת וגרים לפרק זמן קצר (חצי שנה - שנה) אצל ההורים תאמין לי שמחירי השכירות היו צונחים.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
