חשש לבועה: מחקר - הישראלי משלם פי 3 על כל מ"ר של דירה בהשוואה לעולם המפותח

במכון גזית גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בחן את הסוגיה האם מחירי הדיור בישראל גבוהים בשל מלאי תכנוני קטן. לדבריהם, בשנים 2005-2008 היו המגמות של מדד מחירי הדירות ומדד השכירות דומות למדיי, אולם החל מאמצע שנת 2009 עד סוף 2011 הלך וגדל הפער בין שני המדדים, כך שקצב עליית מחירי הדירות היה מהיר מזה של מחירי השכירות. מחירי הדירות עלו בשיעור נומינלי מצטבר של כ-32%, ואילו מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה בשיעור נומינלי מצטבר של כ-13%.

שיעור הקצב הריאלי של עליית מחירי הדירות בישראל מאז 1967 הוא כ-2% בשנה ובשנים 1999-2006 הייתה ירידת מחירים של כ-22%, ואילו בשנים 2007-2001 הייתה בשוק זה עליית מחירים תלולה של כ-40%. "מנתונים אלה מתקבלת תמונה מאוד עגומה של מחירי הדיור בישראל", אומרים חוקרי המכון. "מלאי הקרקעות שביידי הממשלה גבוה ויוצא דופן ביחס לזה המקובל בארצות מפותחות."

כוח הקנייה של הישראלי נמוך מאוד עוד מוסיפים החוקרים כי כוח הקנייה של דיור בישראל נמוך מאוד ביחס למדינות המפותחות והדבר פוגע קשות בצרכנים. "מחירו של מ"ר לשכר בישראל הוא פי שלושה מזה שבמדינות מפותחות בעולם, וזאת מאחר שהדירות בישראל קטנות יותר. הפער במחירים נובע ככל הנראה מן הרנטה על הקרקע, המיסוי והרווח היזמי. סביר למדיי שעיקר ההפרש בין מחירי הדיור, יחסית לשכר בין ישראל לעולם המפותח נובע מן הפערים ברנטה על הקרקע." מהמחקר עולה כי עד 2007 נשמר יחס קבוע בין שכר הדירה ובין מחירי הדיור. כאשר מחירי הדיור עלו בקצב מהיר בשנים 2011-2007, עלה שכר הדירה בקצב איטי יחסית לקצב העלייה במחירי הדיור, והתשואה על דירות להשכרה ירדה. אמנם תהליך זה תואם מצב שבו שערי הריבית נמוכים, אך הוא גם מסמן אפשרות לתהליך בועתי במחירי הדיור.

צניחה בתשואה על שכ"ד במחקר מציינים שבשנים האחרונות מתקיימת ירידה בתשואה על דירה באזורים שונים בארץ. בצפון הארץ חלה ירידה בתשואה מ-5.5% בשנת 2000 ל-3.8% בסוף שנת 2011, בדרום הארץ ירד היחס בתשואה מ-4.1% ל-3.2%, ואילו בירושלים ובתל אביב ירד היחס מ-3.4% ל-2.9%. אמנם מצב זה הוא במידה מסויימת תולדה של הריבית הנמוכה במשק, אך מה שחשוב להדגיש הוא שבכך מתחזק הרכיב הבועתי במרכז הארץ. מהמחקר ניתן ללמוד שמאז שנת 2000 עיקר עליית המחירים הייתה בשוליים של ציר החוף ואילו בצפון ובדרום (דימונה), מחירי מ"ר דיור נשארו כ-5000 שקל בין 2000 ל-2011. בשנים 2007-2000 עלו מחירי הדירות במרכז הארץ וירדו בפריפריה (בעיקר בצפון הארץ); ובשנים 2011-2007 עלו המחירים בכל הארץ, בעיקר במרכז הארץ ובדרומה. לפיכך, המחירים במרכז הארץ עלו לפני שנת 2007 ואחריה, ועליית המחירים במרכז הארץ היא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדיור בישראל לאורך זמן.

לפי המחקר, נתונים על זמני נסיעה, התרחבות השימוש ברכבת ובניית כבישים, כולל כביש חוצה ישראל, אינם תומכים לכאורה באפשרות שהתארכות זמן הנסיעה מהווה גורם מרכזי בעליית המחירים לדיור. גם השכר הריאלי מאז שנת 2000 לא עלה משמעותית. המסקנה לדבריהם היא שיש גורם אחר אשר מאפיין את המרכז וגורם לעליית מחירים.

"מחצית מהדירות בלתי ניתנות לבנייה בגלל המגבלות הקיימות כיום" לדברי עורכי המחקר, מה שקובע את תוואי המחיר ואת התחרות ביזמות ובבנייה בשוק הדיור אינו מספר הדירות הנבנות כי אם מלאי הדירות המתוכננות בהתאם לביקוש הנוסף. אמנם קיימות 160,000 יחידות דיור מאושרות, נכון לשנת 2010, אולם אין זה אלא מלאי ברוטו, לפני ניכוי החסמים. כמעט מחצית מיחידות הדיור המתוכננות והמאושרות בלתי ניתנות לבנייה בשל המגבלות הקיימות כיום. בנוסף לכך, המלאי התכנוני ביחס לביקוש (מלאי דירות קיים) אינו פרופורציונלי במחוזות שונים, וכי למרות הביקוש הגבוה לדירות למגורים במרכז הארץ, אין די במלאי תכנוני זה.

מניתוח הנתונים מתברר כי אין די קרקעות זמינות לבנייה לדיור במרכז הארץ, ולכן מחירי הדיור במרכז ובמרבית חלקי הארץ, למעט הפריפריה הרחוקה, גבוהים יחסית לאלו המקובלים בעולם המפותח. הדרך היחידה לאפשר ירידה במחירי הדיור לצרכן הממוצע היא להגדיל את כמות הקרקעות הזמינות לבנייה לדיור, זאת ניתן לעשות על ידי החרפת התחרות ביזמ?ת ובבנייה למגורים במרכז הארץ, העברת הקרקעות המיועדות לבנייה במרכז הערים ליזמים פרטיים ותכנון מסיבי במרכז הארץ באמצעות הטלת חובה על הרשויות במרכז הארץ לאשר תכניות בנייה.

עיקר המלאי התכנוני המאושר נמצא במחוזות דרום וצפון. עם זאת, גם במחוז מרכז יש מלאי בלתי מבוטל ועיקר המחסור נמצא באזור תל אביב. בישראל יש קרוב למיליון דונם עתודות מאושרות בתכניות מתאר מחוזיות לפיתוח עירוני וכפרי. 60% מעתודות אלו מצויות במחוזות חיפה, ירושלים, מרכז ותל אביב. בסך הכול יש כמעט 1.73 מיליון דונם עתודות מאושרות בתכניות המתאר מחוזיות.

לפי עורכי המחקר, הצעדים צריכים להיות מלווים באמצעות שינוי מערך התמריצים לרשויות המקומיות כדי שיתחרו ביניהן על הגדלת האוכלוסייה בתחומיהן, ולא יעדיפו לדחוק את משקי בית אל מחוץ לשטחים העירוניים, וכדי שית עלו את התמורה המתקבלת ממיסוי עסקים למאמצי בנייה לדיור בתחומיהן.